Mniej budów, więcej kredytów. Rynek mieszkaniowy hamuje
W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce wyraźnie zwolnił. Z danych GUS wynika, że od stycznia do maja wydano pozwolenia na budowę 103 tys. mieszkań – to o 14% mniej niż rok wcześniej.
Liczba rozpoczętych inwestycji spadła o 6%, do 95 tys., przy czym deweloperzy rozpoczęli budowę 59,5 tys. lokali, czyli o 10,5% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Szczególnie mocny spadek – aż o 25% – odnotowano w wydanych pozwoleniach dla deweloperów.
Kredyty mieszkaniowe rosną mimo braku dopłat
W przeciwieństwie do dużych firm inwestorzy indywidualni zwiększyli aktywność – liczba ich pozwoleń wzrosła o 5,8%, a rozpoczętych budów o 1,7%. Trzeba jednak pamiętać, że budowa domu przez osobę prywatną trwa średnio 52 miesiące, podczas gdy deweloperzy kończą inwestycje w około 26 miesięcy. Oznacza to, że domy jednorodzinne budowane dziś przez osoby fizyczne trafią na rynek dopiero około 2029 roku, a luka po mniejszej liczbie mieszkań deweloperskich może być odczuwalna już w 2027.
Zaskakujące wzrosty odnotowano w segmencie mieszkań komunalnych – w ciągu pięciu miesięcy 2025 r. wydano pozwolenia na 1439 lokali (wzrost o 247% r/r), a budowę rozpoczęto w przypadku 468 mieszkań (wzrost o 180%).
Choć rząd nie planuje kolejnych programów wsparcia kredytowego, rynek kredytów mieszkaniowych odbija. W maju 2025 r. banki udzieliły o 23,7% więcej kredytów niż rok wcześniej, a ich wartość wzrosła o 31,2%, do poziomu 8,25 mld zł – najwyższego od czasów programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Średnia kwota kredytu wzrosła do rekordowych 439 tys. zł.
Eksperci wskazują, że za wzrostem zainteresowania kredytami stoją prognozy obniżek stóp procentowych oraz stabilizacja cen mieszkań. Według raportu PKO BP, możliwy jest kilkuprocentowy wzrost cen w drugiej połowie roku, wynikający ze wzrostu popytu i kurczącej się podaży mieszkań deweloperskich.
NBP i PKO BP wskazują na oznaki stabilizacji cen mieszkań. W mniejszych miastach ceny praktycznie się nie zmieniły, a w największych aglomeracjach na rynku pierwotnym odnotowano kwartalny spadek o około 3%. Jednocześnie, roczna dynamika cen mieszkań spadła z poziomów dwucyfrowych do przedziału 4–8%.
NBP odnotował również spadek liczby nowych pozwoleń na budowę – w I kwartale 2025 r. wydano ich 61,9 tys., o 8 tys. mniej niż kwartał wcześniej. W tym czasie rozpoczęto budowę ok. 55,7 tys. mieszkań, z czego 66% stanowiły lokale na sprzedaż i wynajem, a 32% – budowy indywidualne.
Rynek najmu pozostał stabilny. Rosnąca podaż i umiarkowany popyt utrzymują czynsze na względnie stałym poziomie. Inwestorzy wracają, szczególnie do segmentu akademików. Jednocześnie coraz więcej deweloperów rozważa budowę mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny.
Jakie są czynniki ryzyka?
Eksperci ostrzegają przed czynnikami, które mogą wpłynąć na wzrost cen: rosnące koszty energii i materiałów budowlanych, zmiany w przepisach budowlanych, drożejące działki oraz możliwe problemy z planami zagospodarowania przestrzennego. Ryzykiem dla popytu może być też zapowiadany podatek katastralny i ewentualne zawirowania geopolityczne.
