Mieszkania zalewają polski rynek – ale czy ktoś chce je kupować?
Styczeń przyniósł na polskim rynku nieruchomości scenariusz, którego wielu obserwatorów nie przewidziało jeszcze kilka miesięcy temu. Choć początek roku tradycyjnie kojarzy się z rynkowym letargiem, najnowsze dane z siedmiu największych metropolii wskazują na wyjątkowo silną podaż lokali z drugiej ręki.
W samym tylko styczniu w znalizowanych miastach pojawiło się 28 000 nowych ofert mieszkań, co stanowi potężny, dwudziestoprocentowy wzrost w porównaniu do grudnia ubiegłego roku. Taki napływ ogłoszeń przy jednoczesnym wycofaniu zaledwie 22 000 ofert sugeruje, że sprzedający coraz odważniej wystawiają swoje nieruchomości na sprzedaż, licząc na odblokowanie kapitału w nowym cyklu rocznym.
Eksperci rynkowi zauważają, że styczeń stał się miesiącem weryfikacji oczekiwań, ponieważ aż o 36 procent spadła liczba lokali znikających z portali ogłoszeniowych w porównaniu do końcówki zeszłego roku. Ten trend pokazuje, że kupujący stali się znacznie bardziej wybredni i nie decydują się na transakcje pod presją czasu. W Warszawie liczba dostępnych lokali wzrosła do poziomu 16 200 jednostek, a w Krakowie i Trójmieście przekroczyła barierę 8 200 ofert w każdym z tych miast. Największą dynamikę przyrostu bazy mieszkań odnotowano jednak w Poznaniu, gdzie zasoby rynku wtórnego zwiększyły się o blisko 10 procent w zaledwie trzydzieści dni.
Nagłe ochłodzenie cen w wybranych metropoliach
Mimo ogromnej liczby ofert sytuacja cenowa wcale nie jest jednorodna i zależy w dużej mierze od konkretnej lokalizacji na mapie Polski. Największym zaskoczeniem początku 2026 roku okazał się Wrocław, gdzie średnia cena za metr kwadratowy niespodziewanie spadła o 5 procent, osiągając pułap 13 600 zł. Podobną tendencję, choć w mniejszej skali, zaobserwowano w Łodzi, gdzie stawki obniżyły się o 2 procent do poziomu 8 700 zł za metr. Zupełnie inaczej zachowują się rynki w Katowicach i wspomnianym już Poznaniu, gdzie ceny ofertowe wzrosły o odpowiednio 2 i 1 procent. Analitycy wskazują, że rynek wtórny wchodzi w fazę stabilizacji, która dla wielu właścicieli może być bolesnym zderzeniem z rzeczywistością. Popularni komentatorzy ekonomiczni podkreślają, że czas szybkich wzrostów bezpowrotnie minął, a obecnie przewagę zyskują ci kupujący, którzy posiadają gotówkę lub mają wysoką zdolność kredytową. Interesujące jest zachowanie dwóch najdroższych miast w kraju, czyli Warszawy i Krakowa. W stolicy cena za metr kwadratowy uparcie trzyma się poziomu 18 000 zł, natomiast pod Wawelem oscyluje wokół 17 100 zł. Eksperci sugerują, że ta stabilizacja jest wynikiem wyczekiwania na ewentualne nowe programy wsparcia mieszkalnictwa, które mogłyby ponownie rozgrzać popyt.
Fundamenty nowej równowagi: polityka monetarna i zmierzch rządowych stymulatorów
Analiza powyższych danych w szerszym kontekście rynkowym wskazuje, że polski sektor nieruchomości wkroczył w fazę „wielkiego wyczekiwania”, która została przypieczętowana decyzją Rady Polityki Pieniężnej z 4 lutego 2026 roku o utrzymaniu stóp procentowych na poziomie 4,00%. Brak oczekiwanej przez część rynku obniżki kosztu pieniądza, w połączeniu z ostatecznym wygaszeniem prac nad szerokimi programami dopłat do kredytów (takimi jak kontrowersyjny projekt „na Start”), trwale zmienił układ sił.
Wzrost podaży o 20% przy jednoczesnym spadku dynamiki sprzedaży o ponad jedną trzecią sugeruje, że rynek przestał reagować na psychologiczną presję wzrostów, a zaczął twardo weryfikować zdolność kredytową Polaków. Obecnie przewagę zyskują inwestorzy gotówkowi oraz osoby korzystające z Kont Mieszkaniowych, które od stycznia 2026 roku pozwalają na bardziej elastyczne finansowanie nie tylko zakupu, ale i remontów. Stabilizacja cen w Warszawie i Krakowie przy jednoczesnych korektach we Wrocławiu pokazuje, że sprzedający, którzy dotychczas „trzymali” ceny w nadziei na kolejny impuls popytowy ze strony państwa, muszą zrewidować swoje strategie, gdyż rynek wchodzi w okres prymatu realnej wartości nieruchomości nad spekulacyjnym oczekiwaniem.
