Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA spada, a ceny domów w USA osiągają historyczne maksima. Ale nie nowych. Te, jak pokazały najnowsze danem spadły, o 4.6% rok do roku. Średnia cena nowego domu w USA wyniosła 420,6 tys. USD. Tymczasem, co wynika ze specyfiki amerykańskiego rynku nieruchomości, uśrednione ceny na rynku wtórnym, jak i pierwotnym rosną. Indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller w czerwcu rósł o 5,4% r/r.
Był to czwarty z rzędu rekord wzrostowej dynamiki w historii. Stosunek ceny domu w USA do mediany dochodów gospodarstwa domowego wynosi obecnie 7.2, co stanowi nowy rekord w historii. Innymi słowy, przeciętny dom jednorodzinny w USA kosztuje obecnie ponad 7-krotność mediany rocznych dochodów gospodarstwa domowego.
W 2022 roku wynik ten był ostatnio rekordowy, gdy wynosił 7.1. O niskich cenach można zapomnieć? To, co powstrzymuje rynek przed spadkiem, to niska podaż i brak perspektyw na jej nagłe podniesienie, ponieważ nowe budowy są historycznie niskie i nic nie zapowiada, by trend mógł się odwrócić w horyzoncie kilku miesięcy… A nawet, jeśli tak by się stało, budowy trwają – przez wiele kwartałów.
Będzie krach?
Ekonomiści szacują, że jakakolwiek korekta na rynku będzie skromna. Nie spodziewają się krachu na rynku mieszkaniowym ze względu na niską podaż, restrykcyjne standardy kredytowe i inne 'alarmujące’ czynniki. Dlaczego? To pozostaje zagadką. Jeśli jednak ktoś potrafi przypomnieć sobie, co w latach 2006 i 2007 wieścili ekonomiści, z pewnością dojdzie do wniosku, że to grupa, która (jako consensus) nie potrafi niczego przewidywać.
Jest jednak jasne, że mimo drogich kredytów, popyt na domy jest silny. Wielu Amerykanów, którzy już posiadali domy, zdecydowało podczas pandemii, że potrzebują większych… Zwłaszcza wraz z rozwojem pracy zdalnej. Milenialsi stanowią ogromną grupę i są aktualnie w najlepszych grupach zakupowych. Także Latynosi są rosnącą grupą demograficzną, która jest zainteresowana posiadaniem domu.
Nawet najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA, od 20 lat, nie powstrzymało wzrostu cen. Amerykański rynek nieruchomości zaczął zwalniać pod koniec 2022 r. Ale ceny wzrosły. Ceny osiągnęły rekord wszechczasów w czerwcu 2024 r. Głównym czynnikiem wpływającym na rekordowe ceny domów jest niemal zupełny brak podaży, w połączeniu z bardzo solidnym popytem.
Nawet wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spowolniło aprecjacji cen. New American Funding zajmuje się hipotekami i uważa, że ceny nie spadną z uwagi na niską podaż. Także analitycy z Zillow, zgadza się z tą opinią. First American Financial Corporation potwierdza taki scenariusz, wynikający z podstawowych praw ekonomii. A może ceny wzrosną, aż nastapi destrukcja popytu?
Efekt FOMO?
Analitycy amerykańskiego RE/MAX uważają, że gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych wypaczył rynek. Wielu nabywców czekało na spadek stóp procentowych. To już zaczęło się dziać… Ale jeśli stopy procentowe będą nadal znacząco spadać, może to spowodować napływ nowych nabywców na rynek, podnosząc ceny.
Analitycy wieszczą, że krach może wydarzyć się dopiero po tym, jak niższe stopy 'zaspokoją’ popyt i wyczerpią go. Tymczasem NAR wskazało, że niektóre lokalizacje, takie jak Austin w stanie Teksas, odnotowały już niewielkie spadki cen. Na szeroki krach nie ma jednak poważnych szans, dopóki gospodarka wygląda solidnie, bezrobocie jest historycznie niskie, a wartość netto gospodarstw domowych – rekordowa.
Niektóre z najgorętszych rynków, w tym wiecznie popularna Floryda, doświadczają obecnie ochłodzenia. Według ICE Mortgage Monitor firmy Intercontinental Exchange. Podczas gdy ceny wzrosły w lipcu o 0,19 procent w skali kraju, spadły one na każdym z dziewięciu największych rynków Florydy o 0,25 procent lub więcej. W Cape Coral spadły aż o 7% w stosunku do ostatniego szczytu, a w North Port aż o 6%. Spadki trwają też w San Antnio, Nowym Orleanie, San Francisco i Memphis.
Nie zmienia to jedna faktu, że podaż jest bardzo wąska. Zrównoważony rynek charakteryzuje się zazwyczaj 5- lub 6-miesięczną podażą nieruchomości. Według statystyk NAR, w sierpniu podaż domów na sprzedaż wynosiła 4,2 miesiąca. Ale tu uwaga… W rzeczywistości to spora poprawa, bo na początku 2022 r. liczba ta wynosiła zaledwie 1,7 miesiąca. Kupujący w końcu dostaną mocniejsze karty? Czy niskie stopy naprawdę obudzą popyt? To pytania, na które dziś nie mamy odpowiedzi.