Kryzys na rynku nieruchomości w USA. 'Najniższa sprzedaż od lat’. Powtórka w Polsce?

Rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych wyraźnie hamuje. W styczniu sprzedaż istniejących domów spadła do najniższego poziomu od ponad dwóch lat, co pokazuje, jak trudne warunki wciąż panują dla kupujących, mimo pewnych sygnałów poprawy dostępności kredytów. Według danych opublikowanych przez National Association of Realtors sprzedaż zmniejszyła się w ujęciu miesięcznym o 8,4 procent i wyniosła w przeliczeniu rocznym 3,91 miliona transakcji. To wynik znacznie gorszy od oczekiwań ekonomistów ankietowanych przez Reuters.

Sektor nieruchomości w Stanach ostro hamuje

Co istotne, styczniowe dane odzwierciedlają umowy zawierane jeszcze w listopadzie i grudniu, a więc nie uwzględniają wpływu zimowych burz, które w styczniu sparaliżowały część kraju. W ujęciu rok do roku sprzedaż była niższa o 4,4 procent. Jednocześnie ceny domów nadal rosną, choć coraz wolniej. Mediana ceny istniejącego domu wzrosła o 0,9 procent w porównaniu z poprzednim rokiem i wyniosła 396 800 dolarów, co jest najwyższym poziomem dla stycznia w historii pomiarów.

Eksperci wskazują, że głównym problemem pozostaje niska podaż. Liczba dostępnych na rynku domów spadła do 1,22 miliona, co przy obecnym tempie sprzedaży oznacza zapas na około 3,7 miesiąca. To wciąż za mało, by mówić o rynku sprzyjającym kupującym. Lawrence Yun, główny ekonomista organizacji zrzeszającej pośredników, podkreśla, że warunki dostępności teoretycznie się poprawiają dzięki wzrostowi wynagrodzeń i niższym niż rok temu stopom kredytów hipotecznych, ale oferta nie nadąża za popytem.

Równolegle widać wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu cen w skali całego kraju. Dane firmy Cotality pokazują, że w grudniu roczna dynamika wzrostu cen domów wyniosła zaledwie 0,9 procent, co jest jednym z najsłabszych wyników od okresu odbicia po Wielkiej Recesji. Oznacza to odejście od gwałtownych wzrostów cen z ostatnich lat i stopniowe stabilizowanie się rynku.

Cash is king

Zmiany nie są jednak równomierne. W części regionów, szczególnie na Południu i Zachodzie, ceny wyraźnie spadają. Najmocniejszy spadek odnotowano w rejonie Kahului–Wailuku na Hawajach, gdzie ceny były niższe o 8 procent niż rok wcześniej. Duże przeceny dotknęły też lokalne rynki w Teksasie oraz na Florydzie, w tym takie miejscowości jak Naples, Punta Gorda czy Cape Coral. Z kolei w innych częściach kraju sytuacja wygląda zupełnie inaczej. W miastach Środkowego Zachodu, takich jak Youngstown w Ohio czy Terre Haute w Indianie, ceny domów rosły nawet o kilkanaście procent rok do roku.

Struktura kupujących również pokazuje, że rynek nie funkcjonuje w pełni zdrowo. Udział osób kupujących pierwsze mieszkanie wzrósł do 31 procent, ale ekonomiści zgodnie podkreślają, że dla stabilnego rynku powinien on wynosić około 40 procent. Nadal wysoki pozostaje udział transakcji gotówkowych, choć i on lekko spadł. Z kolei sprzedaż domów z problemami, takich jak licytacje komornicze, stanowi już tylko niewielki ułamek rynku.

Całość rysuje obraz rynku, który wyraźnie stracił impet. Z jednej strony ceny przestają rosnąć w zawrotnym tempie, a w części regionów wręcz spadają, co daje nadzieję kupującym. Z drugiej strony ograniczona podaż i wciąż wysokie koszty finansowania sprawiają, że o prawdziwym ożywieniu trudno jeszcze mówić. Jak podkreślają analitycy, kluczowe dla dalszego kierunku rynku w 2026 roku będą tempo wzrostu wynagrodzeń oraz to, czy kupujący odzyskają realną siłę nabywczą.