Krach rynku nieruchomości w Polsce odwołany? 'Ceny wystrzelą, ogłoszenia znikają’. Co dalej?
Jeszcze niedawno na polskim rynku nieruchomości dominowała narracja o nadpodaży i długim czasie oczekiwania na kupca. Dziś jednak sytuacja zaczyna się bardzo powoli odwracać … Liczba dostępnych mieszkań i domów spada. To oczywiście daje sprzedającym bardzo istotny argument do ręki.
Ruch ten w dłuższej perspektywie może mieć poważne konsekwencje… Tym bardziej, jeśli zrozumiemy, że do końca przyszłego roku stopy procentowe spaść mogą o nawet 1.5 punktu procentowego w okolice 3.25%-3.5%. Wydaje się, że jednym z głównych czynników, które mogłyby powstrzymać trend wzrostowy, jest geopolityka i związana z nią niepewność, wspierająca tezauryzację.
Nastroje sprzedających
Od stycznia do września podaż nieruchomości w Polsce skurczyła się o prawie 15%. To oznacza, że w ciągu dziewięciu miesięcy liczba ofert spadła z prawie 177 tys. do blisko 150 tys. Choć dla zwykłego klienta brzmi to abstrakcyjnie, w praktyce przekłada się na mniejszą konkurencję dla sprzedających.
Po prostu dobrze przygotowana i atrakcyjnie wyceniona nieruchomość ma dziś większe szanse, by znaleźć kupca szybciej i po korzystniejszej cenie. Najsilniej ten trend widać na Dolnym Śląsku, gdzie 'zapasy’ stopniały o ponad 25%. Świętokrzyskie, Śląsk czy Łódzkie również mocno odczuły ten ruch.
Widać więc, że proces nie jest lokalnym wyjątkiem, ale zjawiskiem o zasięgu ogólnopolskim. Wciąż jednak mazowiecki rynek gra pierwsze skrzypce – pomimo spadku ofert o prawie 13%, nadal wystawionych jest tam ponad 27 tys. nieruchomości.
Warszawa i okolice to inna liga: wysokie ceny, duża rotacja i ogromne zapotrzebowanie, które sprawiają, że stolica rządzi się własnymi prawami. Bynajmniej nie znaczy to jednak, że nie warto negocjować. Ceny transakcyjne mogą być nawet o ok. 10% niższe, od ofertowych.
Kontekst gospodarczy i stopy procentowe
Jak już wspomnieliśmy można patrzeć na rynek nieruchomości w oderwaniu od polityki pieniężnej. Coraz wyraźniej widać, że NBP przygotowuje się do dalszych obniżek stóp procentowych. Jeśli do końca roku zobaczymy spadek do poziomu 4,5%, a w perspektywie 2026 nawet w okolice 3,25–3,5%, to koszt kredytu hipotecznego znacząco się obniży.
Taka zmiana nie jest kosmetyką – w praktyce oznacza, że część osób dziś wstrzymujących się z zakupem, może ponownie wejść na rynek. Banki zyskają większą elastyczność w udzielaniu finansowania, a popyt – wcześniej schłodzony wysokimi ratami – może znów przyspieszyć.
Jeżeli dołożymy do tego malejącą liczbę ofert, rysuje się dość wyraźny obraz: za rok czy dwa sprzedający mogą być w jeszcze lepszej pozycji negocjacyjnej niż dziś, o ile podaż nie odbuduje się szybciej niż popyt.
Strategiczna perspektywa
Zmniejszająca się liczba ofert na sprzedaż zmienia reguły gry. Z drugiej strony balansuje to geopolityka i niepewność co do przyszłości rynku w Polsce. Dla inwestorów indywidualnych oznacza to, że mieszkania w dobrych lokalizacjach, zwłaszcza te dobrze utrzymane i rozsądnie wycenione, będą znikać szybciej.
Dla deweloperów daje to przestrzeń do windowania cen powoli wraca. A dla osób czekających na dalsze obniżki stóp procentowych – mogą przegapić moment, w którym ceny znów odbiją. Sprzedający mogą znów mieć przewagę, a zmiana polityki NBP może dolać oliwy do ognia, przywracając na rynek większy popyt.
