Krach cen nieruchomości w Warszawie 'Lawina ruszyła, spadają nawet o 30%’. Fala w całej Polsce?
Spadki cen mieszkań w stolicy Polski, znanej z astronomicznych wzrostów nieruchomości w latach 2021 – 2024 stają się faktem. Komentarze na forach wskazują, że co jakiś czas publikowane są oferty z ponad 100-metrowymi mieszkaniami, dostępnymi już w okolicach 1 miliona złotych. Deweloperzy pomagają spadkom? W II kwartale wprowadzili na rynek o 50% r/r więcej lokali. Efekt spóźnionych budów?
Pierwiastek demograficzny nie daje pewności co do trwałego wzrostu cen nieruchomości w Polsce. Przynajmniej nie poza kilkoma, największymi aglomeracjami. Jak pokazują najnowsze dane, współczynnik urodzeń i zgonów w Polsce jest mocno ujemny i zarazem jeden z najniższych w Europie.
Ceny 'nieinwestycyjnych’ nieruchomości jako takich trudno oszacować i w rzeczywistości warte są tyle, ile zechce zapłacić za nie nabywca. To będzie prawdopodobnie sporym problemem, zwłaszcza poza głównymi obszarami miejskimi, czy aglomeracjami, gdzie nieruchomości nie przedstawiają sobą pierwiastka inwestycyjnego. Przypomnijmy, że na amerykańskiej Florydzie ma miejsce krach cen nieruchomości komercyjnych (w tym tzw. condohoteli).
Oczywiście, niewielu chce sprzedać je poniżej kosztów nabycia i nakładów na remont. Rynek ten przypomina jednak śnieżną kulę, która gdy się toczy (rekordowo wysoka podaż), tratuje wszystko po drodze i zmusza część tzw. 'fliperów’ do szybkiej odsprzedaży nieruchomości nabytych w 'gorączce złota’. Podstawowy 'problem’ sprzedawców to brak przejrzystego komentarza ws. programu 'Mieszkanie na Start’. Zatem część decyduje się nie czekać i wystawia oferty z dyskontem, by przyjąć gotówkę.
Ziemia (nie) obiecana?
Ceny na jednym z praskich osiedli spadły od szczytu już ponad 32%. Do niedawna 15000 złotych za metr wydawało się wręcz ceną abstrakcyjnie niską. Dla przykładu 85 m2, 4 pokojowego mieszkania na Pradze-Południe spadła z 1,9 mln złotych do 1,3 złotych obecnie… Ale kupujących wciąż nie ma.
Wygórowana oczekiwania sprzedawców, którzy zachowują się, jakby obiecano im wielomilionowe zyski rozmijają się z rynkowym popytem. Ten działa dziś jak wiadro zimnej wody, a niektórzy zaczynają się niecierpliwić. Podaż na rynku rośnie w wykładniczym tempie. Jednocześnie, jak w najnowszej analizie wskazuje FLTR:
„Deweloperzy dynamicznie zwiększali aktywność budowlaną, licząc się z nowymi warunkami technicznymi, które zaczęły obowiązywać od sierpnia. Na rynku kredytowym liczba wnioskodawców spadła do jednego z najniższych poziomów, co przełoży się w następnych miesiąc na jeszcze niższą sprzedaż kredytów.”
Jak podaje FLTR, sprzędający mieszkanie w Warszawie wciąż czekają na sprzedaż najkrócej, średnio ok. 73 dni wobec średniej na poziomie 101 dni. Średnio ceny ofertowe były w II kwartale 2024 roku obniżane o 4,8%. To dość 'solidny’ wynik, wskazujący, że coraz więcej sprzedających godzi się na 'twarde’ negocjacje, zamiast je zrywać, czekając na lepszego kupca.
Lawina ruszyła?
Nie inaczej sprawa wygląda na rynku mieszkań w Krakowie. Dwucyfrowe spadki od szczytów stały się wręcz 'standardem’, przy czym jak wiadomo – to ceny z ogłoszeń. Mądrze byłoby sądzić, że finalne ceny transakcyjne są średnio o co najmniej kilka procent niższe. Niemożliwe stało się możliwe? Patrząc na krajowy rynek akcji, WIG-Nieruchomości ma się wciąż bardzo dobrze.
Indeks zdominowany przez akcje firm deweloperskich takich jak Dom Development, czy Develia powstrzymał spadki i odbił się dwukrotnie od 4000 punktów. Obecnie notowany jest na poziomie 4140, blisko 10% poniżej szczytów z drugiej połowy maja. Podobną korektę ma za sobą WIG20, który spadł z blisko 2600 punktów w maju, do 2280 obecnie.
Wysokie stopy procentowe zbierają żniwo. Ilość gotówkowych klientów 'zabezpieczających się’ przed inflacją poprzez nieruchomości spadła. Jednocześnie najdroższe kredyty od dekad studzą popyt wśród niezdecydowanych i tych, którzy nie zamierzają lub nie mogą na zakup mieszkania pozbawiać się gotówki. Narodowy Bank Polski wskazał, że najwcześniej stopy procentowe spadną dopiero w roku 2026. Dostępność kredytowa mieszkań spadła o 36% w II kwartale 2024 względem I kwartału 2021.
