Krach cen nieruchomości w Polsce znowu odwołany? Dwa wskaźniki krzyczą 'ceny mieszkań wzrosną’

Polski bank centralny od 2022 roku zaczął regularny cykl podwyżek stóp procentowych w Polsce. Na rynek nieruchomości padł blady strach, ale ceny w tym okresie po dziś dzień średnio rosły mniej więcej zgodnie z dynamiką inflacji. W roku 2023 'rynek’ wszedł w fazę niezrównanej euforii, spowodowanej rządowym programem 'Bezpieczny Kredyt 2%’.

Od grudnia 2023 popyt zdaje się wysychać, bez 'centralnego’ wsparcia, a nieruchomości weszły w boczny trend, charakteryzujący się rosnącą podażą ogłoszeń i – w niektórych lokalizacjach, nadpodażą deweloperskich projektów. Jednak trudno ignorować to, co w tym samym czasie stało się z podażą pieniądza w obiegu polskiej gospodarki. Ilość podaży M2 rośnie.

Jego ilość nieprzerwanie rośnie – nawet w środowisku 'wysokich stóp procentowych’. Oznacza to, że ilość kapitału, który dopiero może zasilić rynek nieruchomości (np. gdy stopy procentowe spadną) jest ogromna. Co więcej, dalszy spadek stóp, o ile pójdzie zgodnie z planem NBP prawdopodobnie istotnie zwiększy podaż pieniądza M2 z obecnego poziomu. A to już istotny sygnał do ew. wzrostu cen.

Dwa katalizatory wzrostu

Fakt rosnącej płynności M2 i perspektywa niższych stóp procentowych, które realnie mogą w horyzoncie 12 miesięcy sprawić, że kredyt stanie się tańszy o 10 lub nawet 25% napawa optymizmem pośredników i deweloperów. Skumulowana dynamika wzrostu płac w sektorze przedsiębiorstw od grudnia 2023 roku w Polsce to już ok. 25%.

Jeśli porównamy tę skalę do dynamiki cen nieruchomości, musimy 'uczciwie’ przyznać, że choć ceny rosły… Dostępność nieruchomości także wzrosła, przez wzrost płac i silną gospodarkę Polski. Ceny stały się bardziej przystępne, wobec 'nominalnych’ dwucyfrowych wzrostów wynagrodzeń. W niektórych lokalizacjach, szczególnie na rynku wtórnym obserwujemy nawet spadek cen nieruchomości rok do roku. Przykładem mogą być Łódź, czy Kraków.

Tak wielki wzrost płynności pieniądza czyni ew. krach cen na rynku nieruchomości w Polsce mniej prawdopodobnym. Pieniądz musiałby trafiać poza rynek nieruchomości m.in. na giełdę, do obligacji, czy 'do konsumpcyjnych dóbr’. Miara ta często pomijana jest w branżowych analizach, które koncentrują się na relacji popytu do podaży. Tu rzeczywiście, musimy ocenić, że ma miejsce stagnacja, a wielu regionach Polski to kupujący mają ostateczny głos na temat cen.

W poprzednich latach była to koncepcja 'nie do pomyślenia’. Sytuacja nie będzie trwać jednak w nieskończoność. W przyszłym roku stopy procentowe spaść mogą nawet o 1,25 punktu procentowego, do ok. 4%. Taka skala spadku sprawi, że kredyt stanie się dużo tańszy względem obecnego poziomu. Część majętnych kupujących już dziś przechodzi 'do czynów’ i nabywa nieruchomości, nim wzrosty cen się ujawnią.

Dane NBP – podaż rośnie

Według raportu NBP, w grudniu 2024 r. wartość podaży pieniądza M3 zwiększyła się o 46,3 mld zł. Rzecz jasne, było to spowodowane głównie wzrostem wartości depozytów i innych zobowiązań w sektorze gospodarstw domowych i przedsiębiorstw niefinansowych. Dane opublikowane przez NBP dokładnie 24 stycznia 2025 r. wskazały, że na koniec grudnia 2024 r. wartość podaży pieniądza M3 wyniosła 2 480,0 mld zł i była o 46,3 mld zł wyższa niż na koniec listopada 2024 r.

W grudniu 2024 r. wartość podaży M3 oraz depozytów i innych zobowiązań w sektorze gospodarstw domowych wzrosła o 21,3 mld zł, tj. 1,6% m/m, do 1 325,9 mld zł. W sektorze przedsiębiorstw niefinansowych o 14,7 mld zł, tj. 2,9% m/m, do 523,8 mld zł. Zadłużenie sektora pozostałych instytucji finansowych spadło o 2,4 mld zł, tj. 1,1 proc., do poziomu 227,9 mld zł, a firm spoza sektora finansowego o 1,7 mld zł, tj. 0,4 proc., do poziomu 420,8 mld zł. Spadło też zadłużenie gospodarstw domowych o 1,4 mld zł, tj. 0,2% m/m do 797,9 mld zł.

Wzrósł dług sektora instytucji rządowych szczebla centralnego. Aż o 32,6 mld zł, tj. 7,6% m/m., do 458,3 mld zł. W tym miejscu warto zaznaczyć, że polityka fiskalna Polski sprzyja rosnącej podaży, a jakikolwiek program centralny adresowany do rynku nieruchomości może w takim środowisku okazać się prawdziwym dynamitem dla rosnących cen. Nie możemy bagatelizować też niższego ryzyka rozlania się konfliktu w Ukrainie, który przy wsparciu USA może zakończyć się zawieszeniem broni. Ciekawie sytuacja wygląda na rynku w USA, gdzie spadek cen domów jest symboliczny, a sprzedaż zaczęła rosnąć.