Krach cen nieruchomości w Polsce? 'Oferty wiszą bez odzewu’. Mieszkaniówka siada?

Polski rynek mieszkaniowy przeszedł w ostatnich miesiącach wyraźną korektę. Jeszcze niedawno wystarczyło wystawić mieszkanie na portalu ogłoszeniowym, by telefon zaczął dzwonić po kilku dniach. Dziś sprzedający muszą uzbroić się w cierpliwość. Proces sprzedaży trwa nieporównywalnie dłużej. Przewaga negocjacyjna przesuwa się na stronę kupujących.

Nie ma większego znaczenia, czy mowa o kawalerce, przestronnym apartamencie, czy o domu jednorodzinnym pod miastem… Wszędzie widoczny jest ten sam trend. Czas oczekiwania na nabywcę się wydłuża. W przypadku mieszkań średniej wielkości często jest to kilka miesięcy, natomiast w segmencie domów – nierzadko rok, a nawet dłużej. To spowolnienie nie jest incydentalne, lecz wynika z głębszych zjawisk gospodarczych.

Podaż kontra portfele Polaków

Na rynku wyraźnie widać nadmiar podaży w stosunku do realnych możliwości finansowych nabywców. Potwierdza to analiza Nieruchomosci-online.pl. Ceny, choć miejscami lekko skorygowane, wciąż pozostają wysokie w relacji do dochodów. Do tego dochodzi ograniczona zdolność kredytowa. Mimo dwóch obniżek stóp procentowych w tym roku banki nie otworzyły szerzej drzwi do finansowania.

Kredyt hipoteczny nadal pozostaje bardzo kosztownym zobowiązaniem. Kupujący, pozbawieni presji, zaczęli zachowywać się bardziej selektywnie. To oni „przebierają w ogłoszeniach”, negocjują, a nierzadko odkładają decyzję o zakupie na później… Czekając na atrakcyjniejszą ofertę. W efekcie wiele mieszkań i domów miesiącami pozostaje w obiegu, a właściciele stopniowo korygują swoje oczekiwania cenowe.

Estetyka i standard – nowe minimum

Zmieniły się też gusta i wymagania klientów. Nabywca, który decyduje się wyłożyć kilkaset tysięcy złotych – a w przypadku domów często ponad milion – oczekuje nieruchomości „gotowej do życia”. Stylowe wnętrze, przemyślany układ, wysoki standard wykończenia – to dziś podstawa. Lokale wymagające gruntownego remontu przegrywają w wyścigu o uwagę kupujących, nawet jeśli są wycenione niżej.

Co gorsza, część sprzedających ucieka się do powierzchownego „odpicowania” mieszkań: świeżo pomalowane ściany czy nowa podłoga na pierwszy rzut oka wyglądają atrakcyjnie, ale przy bliższej analizie wychodzą na jaw niedoróbki i oszczędności. Klient, który raz się rozczaruje, zwykle rezygnuje z dalszych rozmów.

Sprzedający pod presją

Rynek wymusza na właścicielach większą elastyczność. O ile jeszcze rok temu wystarczyło trzymać się swojej ceny i poczekać, dziś coraz częściej kluczowe okazuje się profesjonalne przygotowanie oferty: wysokiej jakości zdjęcia, wirtualne spacery, rzetelne opisy. Kupujący nie wybacza już „bylejakości”.

Dla sprzedających to trudna lekcja pokory – zwłaszcza dla tych, którzy pamiętają czasy gorączkowego popytu. Ale właśnie w tej presji tkwi też potencjał zmiany: rynek zaczyna odróżniać oferty solidne i uczciwe od tych pozornych.

Czy to chwilowe spowolnienie, czy początek dłuższego trendu? Wszystko wskazuje na to, że mamy do czynienia z etapem stabilizacji po latach niezdrowych wzrostów napędzanych taniym pieniądzem. Polacy nauczyli się, że kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, a mieszkanie kupuje się na dekady, nie na chwilową modę.

Można zaryzykować stwierdzenie, że obecny moment to najlepszy czas od lat dla kupujących. Mają oni czas, wybór i argumenty w ręku. Sprzedający natomiast muszą uzbroić się w cierpliwość, dostosować ofertę do realiów i nauczyć się kompromisu. Coraz częściej też słychać dyskusję o tym, czy nieruchomości to naprawdę 'żelazna inwestycja’. Dla przykładu indeks WIG20 od początku roku wzrósł prawie 30%.