Krach cen nieruchomości w Polsce? Ceny mieszkań w Krakowie potężnie spadły. 'Cała Polska dołączy'

Rynek mieszkaniowy w Polsce — przez długi czas rozgrzany do czerwoności — zaczyna pokazywać pierwsze oznaki poważnego schłodzenia. Najnowsze dane z rynku wtórnego sugerują, że Kraków, niegdyś jeden z liderów wzrostu cen, obecnie przeżywa wyraźne tąpnięcie. Średnie ceny ofertowe mieszkań w tym mieście spadły w ujęciu kwartalnym spadają, a rok do roku rynek wtórny pokazuje już spadek o ponad 5%. Czy to tylko lokalna korekta, czy początek szerszego trendu, który może objąć całą Polskę?

Kraków: od rekordów do korekty

Z danych serwisów nieruchomości i analiz rynkowych wynika, że w II kwartale 2025 roku średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie spadły o ponad 5% w porównaniu z poprzednim rokiem. Dla wielu obserwatorów rynku to pierwszy tak wyraźny sygnał, że bańka cenowa może pękać — przynajmniej w części największych aglomeracji. Eksperci wskazują kilka przyczyn spadków:

Wysokie stopy procentowe, które nadal ograniczają zdolność kredytową kupujących.
Nasycenie rynku inwestycyjnego, szczególnie w miastach akademickich, gdzie nieruchomości kupowano głównie pod wynajem krótkoterminowy.
Wyhamowanie migracji, w tym spadek popytu ze strony obywateli Ukrainy.
Rosnąca podaż mieszkań na rynku wtórnym, której właściciele chcą „zdążyć przed spadkami”.

Czy reszta kraju pójdzie tym tropem?

Choć spadki w Krakowie są najbardziej spektakularne, wyraźne sygnały spowolnienia widać również we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Warszawa jak na razie opiera się przecenie, jednak dynamika wzrostów w stolicy wyraźnie zgasła.

Ceny w mniejszych miastach, jak Rzeszów, Białystok czy Opole, wykazują jeszcze relatywną stabilność, choć i tam rośnie liczba ofert „do negocjacji”. Kluczowym pytaniem pozostaje, jak zareagują sprzedający, gdy wróci temat programu 'Pierwsze Klucze’.

Jak na razie partia rządząca prawdopodobnie nie chce ryzykować rozmów na jego temat, bo mogłoby to kosztować ją … Porażkę w kolejnych wyborach.

Fundusze ewakuują się z polskiego rynku nieruchomości?

Co dalej z rynkiem?

Nie można jeszcze mówić o spektakularnym krachu na skalę roku 2008 w USA, ale sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce bez wątpienia ulega zmianie. Jeżeli trend z Krakowa się utrzyma i przeniesie na inne miasta, możliwe jest wejście rynku w fazę pełzającej dekoniunktury, która potrwa co najmniej kilka kwartałów.

Z drugiej strony, niedobory mieszkaniowe w Polsce i słaba aktywność deweloperów mogą ograniczyć skalę spadków. Scenariusz bazowy zakłada raczej umiarkowaną korektę, niż gwałtowny krach. Dziś kupujący mogą wreszcie liczyć na negocjacje cenowe i większy wybór ofert. Inwestorzy szukają okazji, ale ostrożnie kalkulują zwrot z najmu w obliczu stagnacji czynszów.

Kraków daje wyraźny sygnał: rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w nową fazę. Dla jednych to czas przeczekania, dla innych początek okienka zakupowego. Jedno jest pewne: epoka nieprzerwanych wzrostów cen właśnie się kończy. Ceny transakcyjne są prawdopodobnie dużo niższe, od ofertowych. W niektórych przypadkach niższe dwucyfrowo.