Koniec taniego kupowania? Ceny mieszkań szaleją, a kredyty znowu biją rekordy

Ceny nieruchomości w Polsce przestały rosnąć w zawrotnym tempie, a eksperci ostrzegają, że inwestycja w mieszkanie w niektórych dużych ośrodkach, takich jak Łódź czy Szczecin, może okazać się w długim terminie fatalnym pomysłem.

Dane demograficzne i migracyjne sugerują, że część miast może wchodzić w okres długotrwałej stagnacji lub realnej przeceny, podczas gdy największe ośrodki zachowują przewagę popytową, co pogłębia różnicowanie się rynków. Mimo to, po kilku latach silnych wahań, rok 2025 przyniósł stabilizację na rynku mieszkaniowym dzięki tańszemu finansowaniu kredytów i rekordowej podaży mieszkań od deweloperów. Deweloperzy zalali rynek, co zaspokoiło popyt i ograniczyło wzrost średnich cen, nawet przy poprawiającej się dostępności kredytów. Ważną rolę odegrała także zmiana regulacyjna dotycząca jawności cen, która zwiększyła transparentność, szczególnie w segmencie premium, ujawniając część ukrytych wcześniej ofert.

Ryzyko inwestycyjne w kurczących się miastach

Pomimo ogólnokrajowej stabilizacji, wyraźnie wzrosła rozbieżność między poszczególnymi miastami, a procesy demograficzne, migracje wewnętrzne oraz zmiany gospodarcze stają się kluczowymi czynnikami różnicującymi dynamikę cen. Najbardziej narażone na realną utratę wartości nieruchomości, po uwzględnieniu inflacji, są duże, kurczące się ośrodki regionalne z utrwaloną depopulacją i słabszym rynkiem pracy, takie jak Łódź, Katowice oraz Szczecin. Co ciekawe, Łódź należy do najszybciej wyludniających się dużych miast, tracąc kilkanaście, kilkadziesiąt procent populacji w perspektywie kilku dekad, a starzenie się mieszkańców będzie tam szczególnie silne. Dodaje on, że przy dużej, już istniejącej podaży zasobu oraz relatywnie przeciętnych płacach, rośnie ryzyko, że w części dzielnic ceny nominalne będą rosły wolniej niż inflacja. Katowice i miasta sąsiednie, a także Szczecin, łączą niekorzystne trendy demograficzne z ryzykiem migracji młodych do silniejszych rynków pracy, jak Warszawa czy Wrocław, oraz konkurencją tańszych lokalizacji podmiejskich. W kontekście Szczecina, ekspert zwraca uwagę na bliskość Niemiec jako potencjalny kierunek migracji.

Popyt na kredyty i wzrost cen kawalerek

Tymczasem rynek kredytów mieszkaniowych wszedł w końcówkę roku 2025 z wyraźnym przyspieszeniem, a listopad przyniósł ponad 50-procentowy wzrost wartości zapytań o finansowanie zakupu nieruchomości rok do roku. Listopad 2025 roku odnotował również wzrost liczby wnioskodawców o kredyt mieszkaniowy o 37,6 procent rok do roku, choć w ujęciu miesięcznym nastąpiło lekkie hamowanie. Średnia kwota wnioskowanego kredytu również wyraźnie rośnie, osiągając w listopadzie 476,5 tysiąca złotych, co oznacza wzrost o 9,2 procent rok do roku.

Wraz z kolejnymi obniżkami stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej rośnie zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości kredytem bankowym. Rosnący popyt na mieszkania, szczególnie wśród kupujących w oparciu o kredyt, przełożył się na powrót wyraźniejszego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza w III kwartale 2025 roku, jak wynika z danych Bankier.pl i Cenatorium. W ujęciu kwartalnym najmocniejsze wzrosty średnich cen transakcyjnych zanotowano w przypadku kawalerek, za które płacono przeciętnie od 2,6 procent w Krakowie do 6,3 procent w Lublinie więcej niż trzy miesiące wcześniej. Historyczne wydarzenie miało miejsce w Łodzi, gdzie średnia cena transakcyjna za najmniejsze metraże po raz pierwszy przekroczyła 10 000 złotych za metr kwadratowy, do czego przyczynił się wzrost o 3,7 procent kwartał do kwartału. Na wzrost cen miały wpływ także obniżki cen obserwowane w poprzednich kwartałach, jednak wzrosty liczone w ujęciu trzyletnim, a więc sprzed wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 procent”, wyniosły od 24 do 43 procent. Zmiany te najmocniej dotknęły kawalerki.

Na prognozy dotyczące 2026 roku wpływa również rosnąca rola kosztów inwestycji budowlanych oraz znaczenie efektywności energetycznej. Portal wysokienapiecie.pl prognozuje, że w najbliższych latach relacja między ceną zakupu mieszkania a kosztami jego utrzymania będzie zmieniać się na korzyść nowych, energooszczędnych budynków. Stanie się tak, ponieważ technologie takie jak pompy ciepła, rekuperacja czy fotowoltaika mogą w ciągu kilku lat stać się standardem rynkowym z powodów ekonomicznych. Oznacza to, że mieszkania o wysokiej efektywności energetycznej powinny zyskiwać na wartości, a starsze budynki będą wymagać większych inwestycji modernizacyjnych lub będą oferowane z rabatem cenowym.