Koniec ery tanich nieruchomości na wynajem? Wielki powrót obligacji zmienia zasady gry

Polski rynek nieruchomości, przez lata napędzany przez inwestorów indywidualnych gotowych płacić gotówką za kolejne lokale, znalazł się w fazie wyczekiwania. W czasach, gdy bezpieczne obligacje skarbowe oferują atrakcyjne oprocentowanie, lokowanie kapitału w beton przestało być oczywistym wyborem.

Eksperci z branży nieruchomości zauważają, że obecna sytuacja to nie tylko kwestia wysokich stóp procentowych, ale także głębokich zmian w kalkulacji ryzyka przez posiadaczy kapitału. Inwestorzy, którzy dotychczas traktowali domy i mieszkania jako bezpieczną przystań przed inflacją, teraz skrupulatnie przeliczają potencjalne stopy zwrotu, uwzględniając koszty utrzymania i niepewność regulacyjną. Dodatkowo rynkowa narracja o betonowym złocie słabnie, a na pierwszy plan wysuwają się twarde dane dotyczące kosztów alternatywnych.

Gotówka kontra kredyt na rynku inwestycyjnym

Fundamentem polskiego rynku nieruchomości jest specyficzne podejście do finansowania zakupu. Podczas gdy typowy Kowalski kupujący mieszkanie na własne potrzeby zmuszony jest do korzystania z kredytu hipotecznego i boryka się z ograniczeniami zdolności kredytowej, inwestorzy działają inaczej. Znacząca część zakupów inwestycyjnych w Polsce realizowana jest za gotówkę, co wynika z dużej akumulacji oszczędności, szczególnie po okresie pandemii. W czasie zerowych stóp procentowych, gdy realna wartość pieniądza na lokatach spadała, nieruchomości traktowano jako niemal jedyną sensowną alternatywę. Sytuacja zmieniła się diametralnie, gdy koszt pieniądza wzrósł, a alternatywne instrumenty finansowe zaczęły przynosić solidne zyski przy znacznie niższym ryzyku. Inwestor gotówkowy, choć nie płaci wyższych rat kredytu, bardzo dokładnie analizuje, czy nie lepiej przenieść środków do obligacji. Jak zauważają analitycy rynkowi, relatywna atrakcyjność najmu spadła, ponieważ czynsze nie rosły tak szybko jak ceny mieszkań, a koszty eksploatacyjne uległy podwyższeniu.

[KLIKNIJ, ABY POWIĘKSZYĆ]

Demograficzne fundamenty pod wynajem

Mimo chwilowego zastoju w popycie inwestycyjnym długoterminowe trendy demograficzne i społeczne w Polsce wyraźnie wspierają rozwój rynku najmu. Obserwujemy wydłużenie okresu edukacji, późniejsze wchodzenie na rynek pracy oraz opóźnianie decyzji o założeniu rodziny, co wymusza mobilność i zwiększa popyt na elastyczne formy mieszkaniowe w dużych metropoliach. Młodzi ludzie coraz częściej wybierają najem jako etap przejściowy trwający nawet kilka lat po studiach. Ponadto polski rynek pracy przyciąga coraz większą liczbę cudzoziemców, którzy w pierwszej fazie pobytu niemal wyłącznie korzystają z mieszkań na wynajem. Te zmiany sprawiają, że presja na małe i średnie lokale w największych miastach pozostaje wysoka. Co więcej, model mobilnego społeczeństwa sprawia, że najem przestaje być postrzegany tylko jako rozwiązanie tymczasowe dla studentów, a staje się stałym elementem struktury mieszkaniowej kraju.

Niepewność regulacyjna hamuje kapitał

Jednym z kluczowych czynników zniechęcających inwestorów do angażowania środków w nieruchomości jest niestabilność regulacyjna. Dyskusje dotyczące potencjalnego wprowadzenia podatku katastralnego lub opodatkowania zakupu kolejnych mieszkań budzą obawy o realną rentowność długoterminowych inwestycji. Inwestorzy potrzebują przewidywalnych warunków gry, a obecna atmosfera polityczna generuje podwyższoną wycenę ryzyka. Dodatkowo powrót hossy inwestycyjnej blokowany jest przez brak przekonania, że ceny mieszkań będą rosły szybciej niż inflacja w nadchodzących latach. W niektórych miastach, jak Katowice czy Łódź, czas wyprzedaży oferty deweloperskiej jest na tyle długi, że trudno spodziewać się tam szybkich wzrostów cen. Tymczasem w bilansach polskich gospodarstw domowych wciąż leży ponad 500 mld USD nadwyżki depozytów nad kredytami. Kapitał ten czeka na moment, w którym realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów spadnie w okolice zera, co ponownie uczyni nieruchomości atrakcyjną alternatywą, choć powrót do warunków z lat 2020-2021 wydaje się mało prawdopodobny.