Koniec boomu budowlanego. Nowe dane o mieszkaniach w Polsce szokują

Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w minionym roku do użytku oddano 208,4 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 4,1 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Choć liczba przekazanych kluczy wzrosła o 8,3 tys. lokali, to głębsza analiza danych ujawnia zjawisko, które eksperci rynkowi nazywają postępującym kurczeniem się przestrzeni życiowej.

Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich nowych inwestycji wyniosła 18,1 mln mkw., jednak przeciętny metraż pojedynczego mieszkania spadł do poziomu 86,9 mkw., podczas gdy jeszcze rok wcześniej wynosił on 89,2 mkw. Takie statystyki potwierdzają, że deweloperzy oraz inwestorzy indywidualni coraz częściej optymalizują projekty pod kątem mniejszych, bardziej zbywalnych jednostek mieszkalnych. Tendencję tę zauważają również analitycy rynku nieruchomości, którzy wskazują, że przy obecnych kosztach budowy i wysokich cenach gruntów każdy metr kwadratowy staje się dla kupującego towarem luksusowym.

Polska buduje coraz mniejsze lokale

Rozwarstwienie standardów między budownictwem jednorodzinnym a wielorodzinnym staje się coraz bardziej widoczne w oficjalnych zestawieniach statystycznych. W budynkach jednorodzinnych średnia powierzchnia użytkowa wyniosła 126,1 mkw., natomiast w blokach i kamienicach wskaźnik ten zatrzymał się na poziomie zaledwie 51,4 mkw. Dane te pokazują, że życie w mieście wiąże się z coraz większymi kompromisami przestrzennymi, co wynika bezpośrednio z presji cenowej na rynkach lokalnych.

Pod względem geograficznym niezmiennym liderem inwestycyjnym pozostaje województwo mazowieckie, gdzie powstało 21,6 proc. wszystkich nowych mieszkań w kraju. Na kolejnych miejscach uplasowały się województwa wielkopolskie z wynikiem 10,3 proc. oraz małopolskie z udziałem 9,8 proc. Na drugim biegunie znalazło się województwo opolskie, które odpowiada za zaledwie 1,2 proc. krajowej podaży nowych lokali. Wskaźnik nasilenia budownictwa, pokazujący liczbę oddanych mieszkań na tysiąc mieszkańców, najwyższą wartość osiągnął na Mazowszu i wyniósł 8,2, co deklasuje regiony takie jak świętokrzyskie czy podlaskie. Tak duża koncentracja budownictwa w kilku ośrodkach miejskich pogłębia różnice demograficzne i ekonomiczne między regionami Polski.

Deweloperzy dominują a inwestorzy indywidualni zwalniają

Struktura inwestorska na polskim rynku pozostaje zdominowana przez sektor komercyjny, który odpowiada za budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Udział deweloperów w całkowitej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w 2025 roku wyniósł 64,2 proc., natomiast inwestorzy indywidualni zrealizowali 32,3 proc. wszystkich inwestycji. Pozostałe formy budownictwa, takie jak spółdzielcze, komunalne czy społeczne czynszowe, stanowią margines rynku z łącznym udziałem na poziomie 3,5 proc.

Ciekawie prezentują się dane dotyczące infrastruktury technicznej nowych budynków, gdzie 94,6 proc. mieszkań posiada dostęp do sieci wodociągowej, ale już tylko 38,6 proc. jest podłączonych do centralnej sieci grzewczej. Warto zauważyć, że proces budowlany w Polsce uległ lekkiemu przyspieszeniu, gdyż przeciętny czas trwania inwestycji skrócił się o 1,3 miesiąca i wynosi obecnie 42,3 miesiąca. Budynki wielorodzinne powstają znacznie szybciej, bo w zaledwie 24,8 miesiąca, podczas gdy budowa domu jednorodzinnego zajmuje średnio 51 miesięcy. Mimo tego przyspieszenia optymizm na rynku może być przedwczesny ze względu na niepokojące sygnały płynące z sektora finansowania i planowania nowych inwestycji.

Mniej pozwoleń na budowę zwiastuje nadchodzącą lukę

Najbardziej alarmujące dane z raportu GUS dotyczą przyszłości rynku, czyli liczby wydanych pozwoleń oraz rozpoczętych budów. W 2025 roku rozpoczęto budowę zaledwie 212,4 tys. mieszkań, co oznacza dotkliwy spadek o 9,2 proc. w porównaniu do 2024 roku. Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w obszarze pozwoleń na budowę, których wydano 266,4 tys., co stanowi spadek o 8,7 proc. rok do roku.

Zmniejszenie liczby nowych projektów może w niedalekiej przyszłości doprowadzić do powstania luki podażowej, która wywrze kolejną presję na wzrost cen nieruchomości. Inwestorzy z niepokojem patrzą na te liczby, ponieważ mniejsza liczba planowanych inwestycji oznacza, że w latach 2027-2028 na rynek trafi znacznie mniej lokali niż obecnie. Oczywiste jest, że spadek liczby pozwoleń jest bezpośrednią odpowiedzią branży na cykl wysokich stóp procentowych oraz niepewność regulacyjną dotyczącą programów wsparcia kredytobiorców. Przy średniej cenie transakcyjnej w największych miastach przekraczającej 18 000 PLN za metr kwadratowy w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, dostępność mieszkań dla przeciętnego obywatela staje się coraz mniejsza. Jeżeli podaż nadal będzie hamować, polski rynek nieruchomości może czekać okres stagnacji podaży przy jednoczesnym utrzymaniu wysokich cen, co jest scenariuszem trudnym dla obu stron transakcji.