Komunistyczna Partia Chin uznała stabilizację rynku nieruchomości za priorytet gospodarczy. W odpowiedzi na znaczące spadki cen mieszkań, sięgające 8,2 proc. na rynku wtórnym, rząd chiński wprowadza kolejne regulacje. Celem jest powstrzymanie dalszej dekadencji tego kluczowego sektora.
W obliczu pogłębiającego się kryzysu na rynku nieruchomości, Komunistyczna Partia Chin zdecydowała się na radykalną zmianę podejścia. Jak poinformował Bloomberg, latem ubiegłego roku najwyższe władze kraju zapowiedziały przyspieszenie przejścia na nowy model mieszkaniowy, kładący nacisk na wynajem zamiast zakupu.
Chiny a rynek nieruchomości
Ta fundamentalna zmiana polityki ma na celu nie tylko stabilizację niestabilnego rynku, ale także poprawę dostępności mieszkań dla szerokich warstw społeczeństwa. Pekin zapowiedział również zwiększenie podaży mieszkań o niskich czynszach, aby sprostać rosnącym potrzebom klasy robotniczej, która dotychczas miała ograniczone możliwości dostępu do własnego lokum.
Głęboki kryzys na chińskim rynku nieruchomości wymusza na rządzie coraz bardziej zdecydowane działania. Najnowsze postanowienie KPCh jest kolejnym dowodem na to, że sytuacja jest poważna. Wcześniejsze interwencje, takie jak obniżka stóp procentowych przez Ludowy Bank Chin i dokapitalizowanie banków, nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. W obliczu rosnącej liczby niesprzedanych mieszkań, władze zdecydowały się na bezpośredni wykup nieruchomości i przeznaczenie ich na cele socjalne. Choć są to działania bezprecedensowe, nie jest pewne, czy uda się szybko odwrócić negatywne trendy na rynku.
Niegdyś niezawodna lokomotywa chińskiej gospodarki, sektor nieruchomości, zmaga się obecnie z poważnymi trudnościami. Przez ponad ćwierć wieku inwestycje w nieruchomości rosły w niemalże eksponencjalnym tempie, napędzane zarówno przez rządowe programy stymulacyjne, jak i rosnący popyt ze strony szybko bogacącej się klasy średniej. Jednak bańka spekulacyjna, która stopniowo się tworzyła, w końcu pękła. Spadek inwestycji o blisko 10% w skali roku, odnotowany w pierwszych ośmiu miesiącach bieżącego roku, świadczy o głębokości kryzysu. Konsekwencje tego zjawiska są odczuwalne w całej gospodarce, wpływając negatywnie na zatrudnienie, konsumpcję i wzrost gospodarczy.
Związana ze spadkiem inwestycji, nieustanna deprecjacja cen nieruchomości w Chinach stanowi poważne zagrożenie dla stabilności gospodarki. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, spadają nieprzerwanie od początku 2022 roku, osiągając w lipcu 2024 roku najniższy poziom od 2015 roku. Szczególnie dotknięte tą sytuacją są największe miasta, gdzie ceny na rynku wtórnym spadły o 8,2%, a na pierwotnym o 5,3%. Ta sytuacja jest niezwykle niepokojąca, ponieważ sektor nieruchomości stanowił przez lata kluczowy filar chińskiej gospodarki, opierającej się na wysokich inwestycjach i relatywnie niskiej konsumpcji. Ponad 60% majątku chińskich gospodarstw domowych jest bowiem ulokowane w nieruchomościach. To znacznie więcej niż w innych dużych gospodarkach, takich jak Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone. Spadek cen nieruchomości może więc prowadzić do zmniejszenia zaufania konsumentów, ograniczenia wydatków i spowolnienia gospodarczego.
Już w 2017 roku chińskie władze dostrzegły ryzyka związane z nadmiernym rozrostem sektora nieruchomości i podjęły pierwsze kroki w celu ograniczenia spekulacji na rynku mieszkaniowym. Jednak to wprowadzone w 2020 roku tzw. „trzy czerwone linie” okazało się punktem zwrotnym. Te restrykcyjne regulacje, nakładające na deweloperów surowe limity dotyczące zadłużenia, miały na celu ograniczenie ryzyka systemowego i zapobieżenie powstaniu bańki spekulacyjnej. Ograniczenia te, choć miały na celu stabilizację rynku, doprowadziły do gwałtownego spowolnienia inwestycji i pogorszenia płynności finansowej wielu deweloperów. W konsekwencji, takie giganty rynku nieruchomości jak Evergrande czy Country Garden znalazły się na skraju bankructwa,
Realne niebezpieczeństwo
Tymczasem zagrożenie niedokończonych inwestycji w sektorze nieruchomości w Chinach przybiera coraz bardziej alarmujące rozmiary. Według szacunków agencji Bloomberg, w całym 2024 roku ma zostać oddanych do użytku 3,96 miliona mieszkań, z których większość została sprzedana jeszcze na etapie projektu. Jednakże, wielu deweloperów, obciążonych ogromnym długiem, nie dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi, aby dokończyć rozpoczęte inwestycje. Sytuacja jest na tyle poważna, że szacuje się, iż w Chinach pozostało do wybudowania co najmniej 48 milionów mieszkań sprzedanych na tzw. „papierze”. Ta liczba przekracza całkowity zasób mieszkaniowy Niemiec w 2021 roku, co świadczy o skali problemu. Jeśli sytuacja nie ulegnie poprawie, miliony chińskich rodzin, które zakupiły mieszkania na kredyt, mogą stracić zarówno pieniądze, jak i dach nad głową.