Polska metropolia uderza w pustostany, deweloperzy są wściekli. Ceny mieszkań zdrożeją?

Miasto Katowice uznało, że lokale gotowe do sprzedaży, ale wciąż znajdujące się w zasobach deweloperów, są „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”. W praktyce oznacza to zastosowanie wobec śląskiej budowlanki stawki podatku od nieruchomości właściwej dla biznesu – niemal 30-krotnie wyższej niż w przypadku lokali mieszkalnych faktycznie pełniących funkcję mieszkaniową. Decyzja prezydenta miasta wywołała poruszenie w branży i pytania, czy podobną ścieżką pójdą inne samorządy. Oraz, co najważniejsze, czy deweloperzy ostatecznie nie przerzucą dodatkowych kosztów na właścicieli i najemców.

Katowice chcą od deweloperów 30-krotności podatku

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych gminy ustalają własne stawki w granicach maksymalnych ogłaszanych co roku. Dla 2025 r. górny pułap wynosi ok. 1,19 zł za 1 m² w przypadku budynków mieszkalnych oraz 34,00 zł za 1 m² dla budynków „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” (także, gdy są to części budynków mieszkalnych zajęte na działalność). To skala podwyżki rzędu 28–30 razy. Dla przykładowego mieszkania 60 m² oznacza to różnicę rzędu ~1,9–2,0 tys. zł rocznie na samym podatku po stronie właściciela.

Funkcja mieszkaniowa na wagę złota

Orzecznictwo sądów administracyjnych od lat podkreśla, że sama własność przedsiębiorcy nie przesądza jeszcze o zastosowaniu stawki „biznesowej”, jeśli lokal rzeczywiście służy celom mieszkaniowym (np. najem lokatorom). Gdy jednak lokal nie pełni funkcji mieszkalnej – tak jak w przypadku gotowych, lecz niesprzedanych mieszkań będących częścią towaru handlowego dewelopera – gmina może argumentować „związek z działalnością” i naliczyć wyższą stawkę. To właśnie na tej interpretacji oparto katowickie decyzje, choć eksperci wskazują, że spór o zakres pojęcia „związku” może trafić do sądów.

Co to oznacza dla rynku?

Wyższy podatek dla niesprzedanych lokali podnosi koszt trzymania zapasów po stronie deweloperów. W krótkim terminie może to skłaniać do szybszego upłynniania mieszkań (rabaty, sprzedaż pakietowa do funduszy PRS), a w części przypadków – do przerzucania kosztów na nabywców w cenie ofertowej nowych inwestycji. Jednocześnie dla miasta to potencjalny dodatkowy dochód własny. Skutek netto na dostępność mieszkań zależy od skali objętych tym podejściem lokali oraz od tego, jak szybko rynek je absorbuje.

Czy inne miasta pójdą tą drogą?

Pierwsze echa z branży sugerują, że samorządy w całym kraju analizują argumentację Katowic – niektóre mogą ją skopiować, by zwiększyć wpływy i przyspieszyć rotację pustostanów u deweloperów. Z drugiej strony kancelarie podatkowe i organizacje branżowe ostrzegają przed nadmiernym „rozciąganiem” kategorii „związku z działalnością”, które może prowadzić do wieloletnich sporów i niepewności regulacyjnej.

Co dalej?

Najbardziej prawdopodobny ciąg dalszy to indywidualne odwołania i skargi do WSA, gdzie rozstrzygane będą konkretne stany faktyczne (czy lokal był zajęty, jak był wykorzystywany, na jakim etapie sprzedaży). Jeśli linia orzecznicza potwierdzi katowickie podejście, deweloperzy będą musieli uwzględniać dodatkowy koszt w modelach finansowych i strategiach sprzedaży. Jeżeli jednak sądy zakwestionują szerokie rozumienie „związku z działalnością”, presja na podwyższony podatek od gotowych, niesprzedanych mieszkań może osłabnąć.