Deweloperzy w szoku. Po Katowicach kolejna polska metropolia bierze się za pustostany. Odetkają rynek?
Kraków oficjalnie zapowiedział egzekwowanie dużo wyższej stawki podatku od nieruchomości wobec tzw. trwałych pustostanów – lokali, które pozostają w posiadaniu przedsiębiorców (np. deweloperów), nie są wynajmowane ani sprzedawane, a ich „bezczynność” służy strategii inwestycyjnej polegającej na czekaniu na wzrost cen. Miasto prowadzi już dwa postępowania wyjaśniające, czy w konkretnych przypadkach zastosować stawkę właściwą dla działalności gospodarczej. Decyzje mają zapaść po indywidualnej ocenie stanu faktycznego, zgodnie z najnowszą linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Szlaki w tej sprawie przecierały dotychczas Katowice.
Polska versus pustostany. Wszystko przez wyrok NSA
Sedno sprawy leży w uchwale siedmioosobowego składu NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24). Sąd rozstrzygnął wówczas spór o to, jaką stawkę podatku stosować do budynków/lokali mieszkalnych wynajmowanych przez przedsiębiorców. Konkluzja: jeżeli najem faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe lokatora, to decyduje cel mieszkaniowy, a nie sam status przedsiębiorcy – i należy stosować stawkę mieszkalną. Jednocześnie NSA dopuścił możliwość kwalifikowania „trwałych pustostanów” jako składników działalności gospodarczej, a więc opodatkowania ich wyższą stawką. Innymi słowy, ochrona dotyczy realnego mieszkania ludzi, nie „odkładania” gotowych mieszkań na lepsze czasy.
W praktyce kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy: (1) najmem długoterminowym na cele mieszkaniowe – z preferencyjną stawką; (2) powierzchniami faktycznie „zajętymi” na działalność gospodarczą – z najwyższą stawką; oraz (3) „trwałymi pustostanami”, które – jak wskazał NSA – mogą być traktowane jak towar utrzymywany w ramach strategii gospodarczej podatnika (np. funduszu czy dewelopera). W tym trzecim wariancie gmina ma prawo sięgnąć po stawkę dla działalności gospodarczej, ale nie „z automatu” – każda sprawa wymaga dowodów, że brak wykorzystania mieszkania ma charakter świadomej decyzji biznesowej. Właśnie taką, ostrożną procedurę zapowiada Kraków.
W tle pozostają też inne formy wykorzystania lokali. Najem krótkoterminowy (dobowy), prowadzenie hosteli czy flipping mieszkań co do zasady podpadają pod aktywność gospodarczą – a więc górną stawkę podatku od nieruchomości. To kierunek potwierdzany w orzecznictwie i komentarzach do uchwały NSA; krótki najem jest traktowany jak usługa zakwaterowania, a nie zaspokajanie stałych potrzeb mieszkaniowych.
Ile to w liczbach?
Maksymalne stawki na 2025 r. ogłosił Minister Finansów: dla lokali mieszkalnych – 1,19 zł/m² rocznie; dla budynków/lokali „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” oraz części budynków mieszkalnych zajętych na działalność – 34,00 zł/m². To oznacza, że 50-metrowe mieszkanie „mieszkalne” to ok. 60 zł podatku rocznie, a ten sam metraż uznany za zajęty na działalność – nawet 1 700 zł. Ostateczną stawkę w granicach tych limitów ustala rada gminy w swojej uchwale.
Kraków nie jest pierwszy. Po głośnych ruchach Katowic – gdzie miasto zaczęło wzywać deweloperów do dopłat według stawki 34 zł/m² dla niesprzedanych mieszkań – dyskusja rozlała się po całej Polsce. Zwolennicy mówią o narzędziu do „odetkania” rynku i ograniczenia spekulacyjnego przetrzymywania lokali, przeciwnicy widzą w nim nadinterpretację uchwały NSA i zapowiadają spory w sądach.
Kraków zapowiada, że nie wprowadza „podatku od pustostanów” jako osobnej daniny, tylko stosuje istniejące przepisy podatku od nieruchomości zgodnie z uchwałą NSA – z pełnym naciskiem na indywidualne ustalenie faktów na zasadzie „case-by-case”. To podejście może stać się wzorcem dla dużych miast, które chcą ograniczyć zjawisko „zamrożonych” mieszkań, nie ryzykując przy tym masowych uchyleń decyzji w sądach.
