Deweloperzy stracą płynność? 'Koniec boomu na nieruchomości’. Liczba niesprzedanych lokali wzrosła nagle o 50%
Polski rynek mieszkaniowy wszedł w 2026 rok z narastającym napięciem po stronie podaży. W IV kwartale 2025 roku liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła o 46% kwartał do kwartału, osiągając ponad 14 tys. lokali w siedmiu największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. To niemal trzykrotnie więcej, niż rok wcześniej. Gotowe lokale stanowią dziś około 20 proc. całej oferty deweloperskiej na tych rynkach.
WIG-Neruchomości ignoruje ryzyko?
Kluczowe jest to, że mówimy o mieszkaniach z zakończoną budową, gotowych do przekazania kluczy. To oznacza zamrożony kapitał, koszty utrzymania zapasu oraz rosnącą presję na płynność… Zwłaszcza dla firm finansujących projekty długiem. Ten obraz znajduje potwierdzenie w praktyce rynkowej.
W ostatnich miesiącach zdecydowana większość kredytowanych transakcji dotyczy lokali już gotowych lub z odbiorem w perspektywie kilku tygodni. Popyt wyraźnie unika ryzyka budowy i długiego oczekiwania na nieruchomości. Co ciekawe, mimo trudnej sytuacji w Polsce, WIG Nieruchomości, śledzący ceny akcji firm takich jak Develia, Dom Development, czy Atal notowany jest wciąż w pobliżu rekordów.
Historia z rynku akcji w USA czy Chinach pokazuje jednak jasno, że akcje firm związanych z budową mieszkań i domów nie zawsze poruszają się zgodnie z pozostałym segmentem akcji. Demografia nad Wisłą jest nieubłagana, a cykl może powoli się odwracać. W tym miejscu warto jednak podkreślić, że nim najwięksi deweloperzy z ugruntowaną pozycją odnotują spowolnienie, setki mniejszych firm w całym kraju może napotkać problemy – zwłaszcza w 'Polsce powiatowej’.
Nierównomierna nadpodaż: miasta drugiego planu pod presją
Średnia dla siedmiu rynków maskuje skalę problemu w poszczególnych miastach. Według JLL:
- w Krakowie, Poznaniu i Łodzi gotowe niesprzedane mieszkania stanowią 43–46 proc. rocznej sprzedaży,
- w Katowicach ten odsetek sięga aż 75 proc. rocznej sprzedaży (!)
To poziomy, które historycznie oznaczają wyraźne ryzyko presji cenowej i konieczność upłynniania zapasów. Nieprzypadkowo eksperci JLL wprost wskazują, że tak wysoki poziom gotowej oferty może zagrozić płynności finansowej części firm deweloperskich.
Warto też podkreślić geograficzną koncentrację problemu. W IV kwartale 2025 roku łączna oferta mieszkań na siedmiu największych rynkach wzrosła o 5,5 proc. kwartał do kwartału, osiągając rekordowe 69,9 tys. lokali. Ponad 58 proc. tego przyrostu przypadło na Łódź, co tłumaczy skalę nadpodaży właśnie w tym mieście. Warszawa pozostaje wyjątkiem — tam poziom oferty wciąż jest wyraźnie niższy niż historyczne maksima.
Sprzedaż nie załamała się, ale struktura pęka
Paradoksalnie, sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2025 roku była najlepsza w całym roku i wyraźnie lepsza niż w I kwartale 2024 roku. W ujęciu rocznym sprzedaż na siedmiu rynkach wzrosła o 14,6 proc., jeśli pominąć transakcje finansowane programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
To pokazuje, że problemem nie jest brak transakcji jako takich, lecz niedopasowanie struktury podaży do realnego popytu. Deweloperzy dostarczyli na rynek dużą liczbę mieszkań w miastach, gdzie zdolność absorpcji jest ograniczona, a popyt stał się znacznie bardziej selektywny.
Eksperci JLL porównują obecną sytuację do 2014 roku z tą różnicą, że dzisiejszy rynek nie ma już przed sobą kilku lat demograficznego wsparcia, które wówczas umożliwiło późniejszy boom.
Demografia działa w tle, ale bezlitośnie
Twarde dane demograficzne tylko wzmacniają to ryzyko. W 2020 roku w Polsce było 541 tys. 30-latków. Obecnie jest ich 415 tys., a za dekadę będzie ich już tylko 377 tys.. To właśnie ta grupa była historycznie głównym źródłem popytu na pierwsze mieszkanie. W dłuższym horyzoncie sytuacja wygląda jeszcze trudniej.
Zatem w perspektywie 20 lat populacja Polski skurczy się o około 3,2 mln osób. To ubytek porównywalny z populacją Warszawy, Krakowa i Łodzi łącznie. W takim otoczeniu strukturalna nadpodaż w części miast przestaje być zjawiskiem cyklicznym, a zaczyna mieć charakter trwały.
Rynek w fazie selekcji
Dzisiejsze dane nie sygnalizują jeszcze gwałtownego załamania, ale jasno pokazują zmianę fazy cyklu. Rynek przeszedł od etapu szybkiej absorpcji do etapu zarządzania zapasem, czasem i płynnością. Gotowe, niesprzedane mieszkania stają się jednym z kluczowych wskaźników kondycji sektora — i ten wskaźnik wyraźnie się pogarsza.
Dla deweloperów oznacza to konieczność ograniczania nowych projektów, większą elastyczność cenową i walkę o klienta gotówkowego lub kredytowego tu i teraz. Dla banków z kolei większą ostrożność w finansowaniu inwestycji o wolnej rotacji… Wreszcie dla kupujących rosnącą przestrzeń negocjacyjną, szczególnie poza Warszawą.
