Cypr: pułapka na inwestorów? Maciej Oniszczuk alarmuje: pośrednicy nieruchomości i nabywcy ponoszą kary
W ostatnich latach Cypr Północny wyrósł na jedno z najczęściej promowanych „egzotycznych” kierunków inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Argumenty są zawsze podobne: atrakcyjne ceny wejścia, długi sezon, rosnący popyt i obietnica ponadprzeciętnych zysków.
Jednak komentarz opublikowany niedawno przez Maciej Oniszczuk zwrócił uwagę na element, który w tych narracjach bywa konsekwentnie pomijany – fundamentalne ryzyko prawne. To, co w marketingowych materiałach bywa przedstawiane jako „rynek wschodzący” …
… W rzeczywistości funkcjonuje w cieniu nierozwiązanego konfliktu: wyroków sądowych i przepisów karnych, które wg. Macieja Oniszczuka, prawnika znanego m.in. z 'Przygody Przedsiębiorców’ czy 'Białe Kołnierzyki’ są egzekwowane. Poniższy wpis bazuje bezpośrednio na jego artykule:
Okupacja, nie „region autonomiczny”
Podstawowy fakt pomija narracja sprzedażowa, choć jest niezmienny od pół wieku. Cypr Północny nie jest uznawany międzynarodowo jako państwo ani legalny system własności. Grunty, na których powstają dziś apartamentowce i wille, w ogromnej części należą formalnie do greckich Cypryjczyków wysiedlonych po tureckiej inwazji w 1974 roku.
Z punktu widzenia Republiki Cypryjskiej obrót takimi nieruchomościami oznacza korzystanie z mienia przejętego w wyniku działań zbrojnych. To nie jest kwestia interpretacji, lecz fundament cypryjskiego porządku prawnego.
Artykuł 303a: prawo, które przestało być teorią
Kluczową rolę odgrywa artykuł 303a kodeksu karnego, obowiązujący od 2006 roku. Przez lata uznawany był za martwy przepis, rzadko egzekwowany i ignorowany przez zagranicznych inwestorów. Ostatnie wydarzenia pokazują jednak, że ten etap się zakończył.
Przełomem stał się wyrok Sądu Karnego w Nikozja wobec dwóch obywatelek Węgier, skazanych za udział w sprzedaży nieruchomości należących do przesiedlonych Cypryjczyków. Kobiety nie były właścicielkami gruntów ani inicjatorkami całego procederu. Pełniły rolę pośredniczek, reklamując i sprzedając wille oraz apartamenty w miejscowościach Agios Amvrosios i Kalogrea. Bez zgody prawnych właścicieli ani państwa cypryjskiego.
Sąd uznał je za „ważne ogniwo łańcucha nielegalnych działań”, podkreślając, że czerpały korzyści finansowe z prowizji sięgających od 5 do 20% wartości transakcji. Argument, że działały w przekonaniu o legalności przedsięwzięcia, został jednoznacznie odrzucony.
Odpowiedzialność obejmuje pośredników i nabywców
Znaczenie tego orzeczenia wykracza daleko poza samą sprawę. Sąd jasno wskazał, że odpowiedzialność karna nie ogranicza się do deweloperów działających na północy wyspy. Obejmuje również pośredników, osoby promujące oferty oraz uczestników transakcji. Co więcej, wyrok toruje drogę do ścigania także nabywców nieruchomości wybudowanych na ziemiach należących do greckich Cypryjczyków.
W uzasadnieniu podkreślono, że tego rodzaju działania „przyczyniają się do tworzenia faktów prawnych dotyczących nieruchomości należących do uchodźców” i mają charakter szczególnie szkodliwy społecznie.
W czasie gdy na Cyprze zapadają wyroki, w Polsce wciąż trwa intensywna promocja inwestycji na Cyprze Północnym. Pojawiają się zapewnienia, że „sprawa została uregulowana”, a ryzyka prawne są rzekomo zamkniętym rozdziałem. Tymczasem działania cypryjskich organów ścigania pokazują coś dokładnie przeciwnego.
Symboliczny kontrast budzi szczególne zaniepokojenie: niemal równolegle z ogłoszeniem wyroku pięciu lat więzienia wobec izraelskiego dewelopera Aykuta… W Polsce nagradzano pośredników aktywnie sprzedających nieruchomości na północy wyspy.
Ostrzeżenie, którego nie da się już zignorować
Komentarz Macieja Oniszczuka trafnie wpisuje się w moment, w którym znalazł się ten rynek. Cypr Północny przestaje funkcjonować jako prawna szara strefa. Nakazy aresztowania są wydawane, sprawy trafiają do sądów, a wyroki są wykonywane. Argument „nie wiedziałem” może nie wystarczyć.
Dla inwestorów i pośredników oznacza to konieczność zmiany perspektywy. Wysoka stopa zwrotu i atrakcyjne zdjęcia nie równoważą ryzyka odpowiedzialności karnej, utraty nieruchomości oraz problemów prawnych na terenie Unii Europejskiej. To nie jest już temat do branżowych anegdot, lecz realne ostrzeżenie. Powinno znaleźć się w centrum każdej rozmowy o inwestowaniu na Cyprze Północnym.
