Sprzedaż nowych domów jednorodzinnych w listopadzie 2024 r. w USA wyniosła 664 000. Mowa o ujęciu rocznym skorygowanym sezonowo, zgodnie z szacunkami opublikowanymi przez U.S. Census Bureau oraz Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Nieoczekiwanie jednak ceny wykazały spory, roczny spadek. Amerykański rynek nieruchomości ma problem. Podaż rośnie skokowo i od połowy listopada przybyło ok. 270 tys. nowych ogłoszeń.
Słabe dane z USA
To miesięczny wzrost o 5.9% wobec wskaźnika z października wynoszącego 627 000 i 8,7% więcej r/r względem listopada 2023 r. gdy sprzedano ich 611 000. Rynek oczekiwał jednak miesięcznego wzrostu o 9.7%, po zaskakującym niemal 18% spadku sprzedaży na przestrzeni września i października.
Co bardzo istotne mediana ceny sprzedaży nowych domów wyniosła 402 600 USD, co dało nieoczekiwany spadek cen o prawie 6.3% rocznie. W listopadzie 2023 mediana wynosiła prawie 430 tys. USD. Skorygowana sezonowo szacunkowa liczba nowych domów na sprzedaż pod koniec listopada wyniosła 490 000.
To podaż, która powinna zupełnie zaspokoić rynek przez prawie 9 miesięcy, przy obecnym tempie sprzedaży. Zatem podobnie jak w Polsce mamy do czynienia z relatywnie wysoką podażą (nawet nowych domów) i bardzo drogim kredytem, który hamuje popyt. Ceny spadają o ponad 6%, przy ok. 3% inflacji i około 5% rocznym wzroście wynagrodzeń w gospodarce USA. Publikowane wcześniej pozwolenia na budowę wskazały spadek o 1.1% r/r.
Znak ostrzegawczy dla Polski?
Jak dotąd ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o prawie 20% r/r co z całą pewnością nie przypomina w niczym 6% spadku w Stanach Zjednoczonych… Ale prawdopodobnie wystarczy, że zaczekamy do roku 2025, by zobaczyć roczną dynamikę spadki. Strukturalne podobieństwa krajowego rynku do tego w USA są istotne. Po pierwsze podobnie jak w Stanach, ilość nieruchomości na sprzedaż w Polsce bardzo wzrosła. Po drugie kredyt jest bardzo drogi i podobnie jak w Stanach Zjednoczonych hamuje popyt.
Wykres pokazuje liczbę mieszkań na sprzedaż w Polsce od 2021 do końca 2024 roku, i widzimy tu coś naprawdę ciekawego. Obecnie w Polsce mamy niemal rekordową liczbę 176 206 mieszkań na sprzedaż. Od początku 2024 roku liczba tych ofert wzrosła o około 50%. Najniższy poziom był na początku 2024. Wielu inwestorów próbuje sprzedać mieszkania przed możliwym spadkiem cen.
Komentarze od osób z branży wskazują, że sentymenty rynku istotnie spadają, a rynek może się załamać. Działy sprzedaży polskich agencji nieruchomości mają przed sobą trudny czas.
Inwestowanie w nieruchomości przestało się… Opłacać? Przynajmniej chwilowo – tak. To dodatkowy czynnik, który schładza dziś popyt. Koszt alternatywy jest wielki; polskie obligacje skarbowe wciąż sporo płacą i pozostają inwestycją 'bezobsługową’. Kolejnym, oczywistym czynnikiem jest załamująca się demografia w Polsce. Oferty sprzedaży wiszą długo. A na cięcia stóp procentowych w Polsce w roku 2025 się nie zanosi.
