Ceny nieruchomości w Polsce wreszcie nurkują. 'W tym mieście runęły’. Deweloperzy pod ścianą?

Po latach nieustannego marszu w górę ceny mieszkań w największych polskich miastach wyraźnie wytraciły tempo. W części lokalizacji zaczęły spadać. To jeszcze niedawno wydawało się mało realnym scenariuszem. Dane z rynku wtórnego i pierwotnego pokazują, że kupujący zyskują coraz mocniejszą pozycję negocjacyjną. Niższe stopy i raty kredytowe jak dotąd wcale nie przełożyły się na większe zainteresowanie nieruchomościami względem ubiegłego roku.

Rynek złapał zadyszkę i nie jest mu łatwo się z niej pozbierać. Co istotne, mówimy o spadkach cen ofertowych, a to oznacza, że ceny transakcyjne w takich miastach jak Katowice, Poznań, Białystok, Łódź, Sosnowiec czy nawet Kraków mogą być nawet 10% lub więcej niższe, niż w grudniu 2024 roku. Karty rozdaje kupujący, a oferujący mieszkania muszą walczyć o klienta. W Warszawie kupujący mogą liczyć prawdopodobnie na ceny ok. 5% niższe, niż na początku roku.

Drożejący wyjątek znad Bałtyku

Najbardziej jaskrawym kontrastem na mapie jest Trójmiasto. Gdańsk, Gdynia i Sopot to wciąż enklawa rosnących cen. Z jednej strony napędzana przez ograniczoną dostępność gruntów (Park Krajobrazowy i naturalne bariery rozwoju urbanistycznego), a z drugiej przez rynek krótkoterminowych najmu i silną atrakcyjność turystyczną. Sporo obcokrajowców kupuje mieszkania właśnie w Gdańsku. Również Skandynawów. W samym Gdańsku ceny metra kwadratowego wzrosły o ok. 6 proc. w skali roku.

Warszawa i Kraków w odwrocie

Stolica wciąż pozostaje liderem cenowym – średnio ponad 17 tys. zł za mkw. To jednocześnie rynek, na którym presja na obniżki staje się coraz bardziej widoczna. W Krakowie, gdzie jeszcze niedawno spekulowano o niekończących się wzrostach, średnia stawka spadła w ostatnich miesiącach o ok. 4 proc.

Dla kupujących oznacza to nie tylko tańsze mieszkania, ale i niższe raty kredytów. Przeciętna rata kredytu w Krakowie zmniejszyła się aż o 645 zł miesięcznie. Ale czy przełożyło się to na zakupowy boom? Zdecydowanie nie. Ceny wielu wciąż opisuje jako nienaturalnie wysokie.

Katowice liderem spadków, Poznań naśladuje

Największe tąpnięcie cen – blisko 7 proc. – zanotowano w Katowicach. Co ciekawe, tamtejszy rynek wtórny jeszcze niedawno rósł, a nowe inwestycje mieszkaniowe były promowane jako „tańsza alternatywa” wobec Krakowa.

Teraz okazuje się, że popyt nie udźwignął podaży. W podobnym kierunku podążył Poznań, gdzie w aktach notarialnych widać spadek średnich cen mieszkań z drugiej ręki o blisko 5 proc. kwartał do kwartału – czyli ponad 500 zł mniej za każdy metr.

Kredyt znów w cenie

Nie bez znaczenia dla rynku jest również polityka pieniężna. Spadek stóp procentowych w ostatnich miesiącach sprawił, że raty kredytów mieszkaniowych staniały średnio o 10 proc. względem końca 2024 r. W Sosnowcu miesięczna rata obniżyła się aż o 15 proc., w Katowicach – o 16 proc. Jedynie nabywcy w Toruniu odczuli minimalny wzrost kosztów. To wynikało z lokalnego skoku cen nieruchomości.

Nowe mieszkania droższe, ale stabilniej

Na rynku pierwotnym obraz jest bardziej zróżnicowany. Ceny w największych ośrodkach w większości lekko rosły – w granicach 0,5–1,5 proc. kwartał do kwartału. Natomiast (ponownie) w Katowicach i Szczecinie odnotowano wyraźne obniżki. Warto podkreślić, że w porównaniu z latami boomu na dopłaty kredytowe („Bezpieczny kredyt 2 proc.”) dynamika wzrostów jest zdecydowanie mniejsza. Po szale z lat 2023–2024 rynek przeszedł w fazę stagnacji. Czy wejdzie w fazę krachu?

Co dalej?

Z jednej strony ceny w największych aglomeracjach zaczęły mięknąć, z drugiej – w miastach średniej wielkości (jak Rzeszów czy Toruń) rosną w tempie ok. 10 proc. r/r lub bardziej. Wygląda więc na to, że rynek nie porusza się już jak jednolity organizm, a raczej jak mozaika lokalnych historii.

Faktem jest jednak, że polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę „przewartościowania”. Po okresie sztucznie napędzanego popytu przez tanie kredyty i dopłaty, przyszła kolej na selekcję. Najatrakcyjniejsze lokalizacje nadal bronią się cenami, ale w wielu miastach właściciele muszą godzić się na obniżki.

W tle czai się jeszcze jedno pytanie: czy obniżki stóp procentowych i rosnąca zdolność kredytowa kupujących wystarczą, by rynek znów przyspieszył? Czy może tym razem nabywcy będą mądrzejsi i zamiast ślepo podbijać stawki, poczekają na dalsze przeceny?

Pamiętajmy, że demografia Polski wygląda źle, przez co perspektywy popytowe na przyszłość rynku nieruchomości są mgliste. Niewykluczone, że czeka nas 'scenariusz chiński’. Tam po blisko czterech dekadach boomu gospodarczego, rynek wszedł w fazę krachu. U nas wygląda to tak, jakbyśmy znajdowali się w 'w przededniu’ podobnego scenariusza.

W naturalny sposób wzrośnie wówczas zainteresowanie lokowaniem pieniędzy nie w nieruchomości, a w rynek kapitałowy. Zatem jest jeszcze nadzieja, że kapitał zostanie zaprzęgnięty do produktywnych inwestycji. Naturalnie to sprawia, że perspektywy dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie i indeksów takich jak WIG20 poprawią się. Przez wewnętrzny popyt ludzi zawiedzionych 'inwestowaniem w nieruchomości’.