Ceny nieruchomości w Polsce spadną. 'Krach zbliża się wielkimi krokami’. Zacznie się od domów? ’
Na rynku domów jednorodzinnych zapadła cisza, która jeszcze niedawno wydawała się nie do pomyślenia. Jeszcze kilka lat temu kupujący gotowi byli jechać 30 km za miasto, byle tylko zdobyć kawałek ziemi i spokój na obrzeżach metropolii. Dziś popyt na domy wyraźnie osłabł. Konsument rezygnuje, widząc ceny, które są 'nie do zaakceptowania’. Zwłaszcza w środowisku bardzo drogiego kredytu i niepewności inflacyjnej. Raz zasiane ziarno zbiera żniwa w głowach kredytobiorców.
Historie o dwukrotnie wyższej racie znajomych, czy rodzinie po serii podwyżek stóp NBP zapaliło wielu w głowach czerwoną lampkę. Może warto poczekać z zakupem? Może uzbierać większy wkład własny? Albo budować się samemu? Pewne jest jedno, rynek spowalnia, a wraz z nim powinny podążyć ceny. Dlaczego (jeszcze) tego nie robią? Do tego wszystkiego dochodzi kolejny strategiczny czynnik, jakim jest demografia. A tu prognozy nie rozpieszczają.
Rynek domów
W drugim kwartale 2025 r. zainteresowanie domami spadło aż o 9% względem początku roku. Rok do roku – o 2%. To nie dramatyczny krach. Ale sygnał, że coś się zmienia w strukturze popytu. A może raczej. Że wracamy do punktu wyjścia i urealnienia cen po ostatnich wzrostach.
Budowa domu w dzisiejszych realiach to sport ekstremalny. Koszty materiałów nie spadły po pandemicznym szaleństwie, a robocizna wciąż trzyma się mocno. Do tego dochodzi klasyczny duet barier: kredyt i utrzymanie. Kredyty hipoteczne, mimo lekkiego luzowania przez RPP, wciąż są drogie, a prognozy inflacyjne choć nastrajają optymistycznie… Nie zmienią faktu, że rynek się nasycił. Właściciel domu nie tylko spłaca raty – on jeszcze płaci za ogrzewanie, konserwację, koszenie trawy i co gorsza: regularne naprawy.
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że wyższa dostępność gruntów w podmiejskich lokalizacjach powinna przyciągać inwestorów. Ale i tu pojawia się zgrzyt. Brak systemowego wsparcia ze strony państwa oraz niepewność co do przyszłości programów mieszkaniowych sprawiają, że rynek wyraźnie traci impet. Politycznie spalony program Pierwsze Klucze przepadł i trudno znaleźć na jego temat zaktualizowane informacje.
W Krakowie za metr domu wolnostojącego trzeba dziś zapłacić średnio 11,5 tys. zł. Warszawa depcze mu po piętach z poziomem 11,4 tys. Dalej Gdańsk i Wrocław, gdzie ceny zbliżają się do 10 tys. zł za metr, czyli pułapu jeszcze niedawno zarezerwowanego dla apartamentów w centrum. To nie są liczby, które zachęcają rodziny do ucieczki na przedmieścia.
Okiem Bithub.pl
Ceny nieruchomości w Polsce wejdą w fazę korekty, która trwać może aż do połowy 2026 roku. Do tego czasu prawdopodobnie stopy procentowe w Polsce spadną na tyle istotnie, że przyciągną 'niezdecydowany’ kapitał do wyprzedanego rynku. Rok 2025 będzie mijał pod znakiem marazmu sprzedażowego, a część deweloperów wycofa się z planowanych inwestycji. Inni 'popłyną’ na już zrealizowanych.
Ceny domów trzymają się mocno, ponieważ często ludzie mieszkający w prywatnych domach nie potrzebują pieniędzy 'na już’ i są skłonni trzymać ogłoszenia dłużej. Stopniowo jednak ceny w ofertach będą spadały, bo i tu rynek działa na zasadzie efektu emocjonalnego domina. Im bardziej właścicielom zależeć będzie na sprzedaży, na tym większe obniżki liczyć będą kupujący. A tu czas gra na korzyść łowców okazji.
Mamy rynek konsumenta, ale majątek Polaków jak i zarobki istotnie wzrosły w ostatnich 5 latach. Tymczasem ceny nieruchomości już kolejny rok z rzędu rosną poniżej stopy inflacji. W rzeczywistości więc będą miały sporo do nadgonienia, jeśli popyt wystrzeli. Inwestorzy powinni śledzić infrastrukturalne plany w Polsce i zastanowić się nad akumulacją nieruchomości w obszarach, które dopiero czeka 'boom infrastrukturalny’.
Istnieją miejsca, z których czas dojazdu do dużego, wojewódzkiego miasta może spaść nawet dwukrotnie w horyzoncie kilku lat. W długim terminie warunki popytu dyktować będzie demografia, ale nie zmieni się jedno. Ludzie zamożni będą chcieli mieszkać w domach klasy premium. Największy problem mogą mieć 'zwykłe’ mieszkania w dużych miastach i wymagające nieruchomości mieszkania i domy w Polsce powiatowej.
Choć domy są naturalnie relatywnie tańsze od mieszkań, w obecnych warunkach rynku narażone są na głębsze, nominalne spadki. Dlaczego? W przypadku domu, który niejednokrotnie kosztuje od 1,5 miliona w górę łatwo o korektę rzędu 100,200 a może nawet 400 tysięcy złotych. Wypływamy na nieznane wody.
