Drogi kredyt sprawia, że niewielu Polaków ma apetyt na nieruchomości i wstrzymuje decyzje zakupowe. Pewna grupa czeka też na finał 'Mieszkania na start’, ale nawet jeśli program wejdzie… Zainteresuje przeważnie rodziny z dziećmi. Bez wątpienia ewentualny kryzys największe 'szkody’ wyrządziłby cenom i koniunkturze w mniejszych, powiatowych miastach. Ale nie wszyscy deweloperzy chętnie schodzą z cen. Niektórzy próbują trzymać się ich 'rękami i nogami’. Tak wygląda każdy 'schyłek cyklu’ boomu nieruchomościowego. Branża deweloperskie jest wolna od ryzyka i trudno odmówić sobie marży na sprzedaży.
Zwłaszcza jeśli stawiało się bloki i domy z myślą o podwojeniu wkładu. Rzeczywistość uderza jednak nie tylko do świadomości tych, którzy sprzedają, lecz również do tych, którzy kupują. Konsument ma świadomość tego, że obecna sytuacja stawia 'deweloperkę’ pod presją i coraz częściej kręci nosem, negocjuje od dolnych widełek, lub odwraca się na pięcie i szuka oferenta, który opuści cenę. Dokładnie identyczna sytuacja miała miejsce w roku 2008 – wtedy także deweloperzy trzymali się za wszelką cenę wysokich cen. Te jednak okazały się nierynkowe i niemożliwe do otrzymania. Pewne jest jedno – ceny w Polsce zaczynają spadać.
Jak się okazuje, ceny spadają już nie tylko w 'aglomeracjach’ od Łodzi, po Wrocław. Ceny ofertowe w Warszawie notują spadki. Te oczywiście, dotyczą w pierwszej kolejności mieszkań na rynku wtórnym i w słabszych lokalizacjach. Nie mylą się jednak Ci, którzy wieszczą, że spadkowa tendencja może się rozszerzyć. Konsumenci odbudowują oszczędności po inflacji, a program BK2% wchłonął potężną część zagregowanego i naprawdę zdeterminowanego popytu, w roku 2023. Teraz możemy ostrożnie założyć, że rynek składa się przeważnie z mniej 'zdesperowanych’ konsumentów. Dodatkowo spadkom powinna sprzyjać demografia i fakt, że pokolenie wyżu demograficznego z lat 70.-tych ma przeważnie zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Coraz więcej 'millenialsów’ świadomie wybiera dzielenie dachu z rodzicami, a dzietność w Polsce pozostaje bardzo niska. Wszystkie te elementy, w połączeniu z historycznie bardzo drogim kredytem (i brakiem nadziei na szybkie obniżki stóp) hamują rynek.
Co przemawia za wzrostami cen, a co za ich spadkiem?
Przeciwko spadkom
- Stabilny rozwój polskiej gospodarki
- Wysoki wzrost płac (ponad 11% rok do roku – dane GUS wśród przedsiębiorstw)
- Spadek inflacji i wzrost realnych wynagrodzeń
- Perspektywa wdrożenia programu 'Mieszkanie na start’ (KO swego czasu głosowało w 100% za BK2%, PiS może się odwdzięczyć)
- Nieruchomości przez wielu traktowane jako 'zabezpieczenie na wypadek inflacji’ i długoterminowa lokata
- Świadomość finansowa społeczeństwa 'na wczesnym etapie’, sugerująca inwestycje w nieruchomości jako preferowany 'pewny’ wybór
- Silny trend 'własnościowy’ w Polsce, wspierający popyt
- W wielu lokalizacjach ceny nieruchomości nie lub nieznacznie odchylone od realnego wzrostu polskiej gospodarki i płac z ostatnich dwóch dekad (trudno określić je bańką)
Za spadkami
- Wysokie stopy procentowe (drogi kredyt)
- Niewielkie nadzieje na cięcia stóp w tym roku
- Słabsza demografia
- Spory wzrost podaży na rynku (zwłaszcza na rynku wtórnym)
- Zaspokojone potrzeby mieszkaniowe pokolenia wyżu demograficznego
- Niepewność geopolityczna
- Informacje o grupowych zwolnieniach w Polsce
- Niepewność dot. kondycji niemieckiej i europejskiej gospodarki
- Świadomość wykładniczo rosnących kosztów utrzymania domu (zielony ład / niskoemisyjność)
- Możliwa strukturalnie wyższa inflacja, w kolejnych latach
- Wysokie marże deweloperów, skłaniające wielu do budowy na własną rękę (ceny materiałów relatywnie nisko)