Ceny nieruchomości w Polsce runą. 'Sprzedający stracili kontakt z rzeczywistością’

Ceny nieruchomości w Polsce zdaniem szeregu portali branżowych weszły w trend 'stabilizacji’, ale środowisko 'wątpiących’ w kontynuację wzrostów cen, faza ta poprzedza… Poważne spadki. Te nie nastąpią jednak, dopóki 'nowej rzeczywistości’ nie zaakceptują deweloperzy i sprzedawcy na rynku wtórnym. Polacy uwierzyli, że ceny nieruchomości tylko rosną i bardzo trudno zaakceptować im obniżki ofertowych cen. Zatem klarujący się trend spadku cen sprzedaży i dwucyfrowych obniżek cen względem oferty sugeruje jedno.

Klienci nie kupują w ciemno i twardo negocjują; rynek zmienił twarz. Być może już nieodwracalnie. W najgorszej sytuacji są inwestorzy, budujący w słabo skomunikowanych z głównymi aglomeracjami obszarach i terenach wyludniających się. Słowo się jednak rzekło i w najbliższych latach do sprzedaży trafi rekordowa ilość nowych mieszkań. Już w tej chwili w rekordowej pod tym względem Łodzi i Wrocławiu jest odpowiednio 9,4 tys. i 9,7 tys. mieszkań.

Scenariusz chiński

Podobnie jak oczekiwania inflacyjne mają kluczowy wpływ na inflację, tak też 'oczekiwania inwestycyjne’ mają potężny wpływ na rynkowe ceny. Zatem deweloperzy (i nie tylko) głęboko wierzą, że mają rację, nie schodząc z cen ofertowych, a popyt w końcu 'wystrzeli’ zgarniając rekordową podaż z rynku. Czy tak się stanie? Szereg case study pokazuje, że społeczeństwa dynamicznie bogacące się mają tendencję do budowania cyklu 'hossy’ i 'krachu’ na rynku nieruchomości. Najlepszym tego przykładem są Chiny.

W ciągu trzech kwartałów roku 2023 liczba budowanych nieruchomości wzrosła o 31% r/r (181,5 tys.). Tylko wdwóch pierwszych kwartałach 2024 liczba ludności spadła aż o 77,7 tys. osób. W I półroczu 2023 było to ok. 70,4 tys. Deweloperzy, w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2024 wybudowali 117 tys. mieszkań. To wzrost o 2% więcej rok do roku i 1,5% więcej, niż w całym roku 2022... Oraz więcej, niż w 2021 roku, gdy kredyty były rekordowo tanie.

Więcej pytań, niż odpowiedzi

Ostatnie komentarze ze środowisk rządowych sugerują, że program Kredyt na start zostanie bardzo gruntownie przebudowany. Nie jest jednak jasne, czy zostanie 'przepchnięty’ w formie Mieszkania dla Młodych 2.0, czy też finalnie sprawa zostanie 'schowana’. Ostatnie roszady z ministrem Jackiem Tomczakiem podniosły polityczny koszt wprowadzenia kredytu zero, a koalicja rządząca może zastanawiać się, jak rakiem wycofać się z kolejnego 'konkretu’ wyborczego Donalda Tuska.

To wygląda na echo przełomu 2022 i 2023 roku, gdy popyt na 'm2′ praktycznie wygasł. Niemniej jednak 'branża’ nie przestaje budować 'telewizyjnych’ nastrojów wokół rynku i sugeruje, że wzrosty są kwestią czasu, a napływ 'sfrustrowanych’ brakiem 'Kredytu na start’ będzie trwał. Fakty natomiast wyglądają dla popytu dość brutalnie. Kredyt w Polsce jest rekordowo drogi (gorzej było tylko jesienią 2023 roku), a perspektywy obniżek stóp w roku 2025 wyglądają mgliście, wobec 'rozpasania fiskalnego’ grupy rządzącej.

Wielka liczba młodych Polaków mieszka z rodzicami, a pokolenie wyżu demograficznego ma w dużej mierze zapewnione potrzeby mieszkaniowe. Przyrost naturalny jest bardzo niski, a młodsze pokolenia są dalekie od marzeń o dużej rodzinie, wobec galopujących kosztów życia. Jednocześnie inwestycyjne stopy zwrotu z nieruchomości istotnie spadły, także wobec bardzo korzystnej i 'bezobsługowej’ oferty rynku obligacji. Czy kupujący będą dyktować sprzedającym coraz surowsze warunki i przede wszystkim, kiedy sprzedający 'zrozumieją’, że rzeczywistość zmieniła się względem jesieni ubiegłego roku o 180 stopni?