Ceny nieruchomości w Polsce mogą runąć lada chwila. Będzie deska ratunkowa dla rynku?

Coraz więcej słyszy się o rosnącej podaży ofert sprzedaży mieszkań w Polsce, a w samej Warszawie ofert na rynku wtórnym przybyło 5% więcej rok do roku. Czy to musi oznaczać spadek cen? Niekoniecznie. Ceny nie spadną, pod warunkiem że 'lada moment’ zjawi się klient. Tymczasem jest z tym poważny problem, ponieważ rekordowe koszty kredytu odstraszają popyt.

Z kolei inwestorzy gotówkowi kręcą nosem, oczekując jak najniższych cen w trakcie ewidentnego 'zastoju’ na rynku. Czekają na bardziej zdesperowanych sprzedających. Zatem nie będzie sensacją, gdy powiemy, iż 'łowcy okazji’ z pewnością nie sprawią, że rekordowa już ilość budowanych przez deweloperów mieszkań. Jedyną nadzieją wydaje się tutaj program 'Kredyt na Start’, którego finalny kształt wg. Kosiniaka-Kamysza ma trafić do dyskusji w ciągu najbliższych tygodni.

W ciągu tygodni zapaść ma też finalna decyzja. Środki na finansowanie programu mogą zostać udostępnione w ramach rezerwy budżetowej na 2025 rok? Minister Pełczyńska-Nałęcz, znana z krytyki programu zasugerowała, że bez przegłosowania ustawy w parlamencie się nie obejdzie. Czy tak jest? Nie wiemy. Brakuje wciąż precyzyjnej komunikacji. Wiemy jedno. Część osób ruszy po kredyt, gdy wątpliwości, czy program zostanie w końcu uruchomiony, zostaną rozwiane. Nie wydaje się jednak, by była to bardzo szeroka grupa konsumentów, mogą trwale podnieść ceny. Dlaczego?

• Najbardziej potrzebujący podjęli już decyzje w trakcie, gdy był dostępny BK2%
• Program adresowany będzie do dość wąskiej grupy (wielodzietnych rodzin, limity dochodów)
• Polsce grozi odpływ przynajmniej części obywateli Ukrainy (Zełeński może chcieć rozmów pokojowych przed wyborami w USA)
• Deweloperzy są na etapie realizacji rekordowych inwestycji, które prawdopodobnie 'odpowiedzą’ potencjalnej skali popytu
• Niewdrożenie 'Mieszkania na Start’ pogłębi 'depresyjne’ nastroje deweloperów, z których spora część finansuje budowy kredytami (mocny zjazd z marży, by pchnąć sprzedaż i zachować płynność)

Cykl popytu i podaży

Współzałożyciel i zarządzający funduszem OakTree Capital, miliarder Howard Marks w swoim 'memo’ zatytułowanym 'What really matters?’ opublikował obserwacje dotyczące cykli rynkowych. Oto, jak w jego ocenie wygląda cykl rynku nieruchomości.

• Złe czasy sprawiają, że aktywność budowlana spada a dostępność kredyti staje się coraz bardziej ograniczona. W pewnym momencie koniunktura nieco się poprawia, do momentu aż rynek postrzega ją jako całkiem dobrą. Rosną liczby udzielanych pozwoleń na budowę
• Ceny rosną, ponieważ popyt przewyższa podaż, która pozostawała uśpiona w czasie gdy rynek był w strachu, a koniunktura słabła (proces ten trwa, ponieważ proces budowy jest rozciągnięty w czasie)
• Sytuacja sprawia, że rośnie optymizm wśród posiadaczy nieruchomości i samych deweloperów. Ci zatem zdecydują się budować coraz więcej i wdrażają coraz agresywniejsze strategie lewarowania swoich działań pożyczkami
• Inwestorzy i banki, obserwując to stają się także coraz bardziej optymistyczni, wykładając pieniądze na wiele z powyższych działań. Ta poprawa w ich stanach umysłu i postrzeganiu rzeczy sprawia, że finansowanie staje się łatwiej dostępne, a koszty kredytów spadają (banki oczekują niższej premii za ryzyko, zachęcając by kredyty były szeroko dystrybuowane)
• Łatwe i coraz szybsze finansowanie sprawia, że oczekiwane stopy zwroty z realizowanych projektów rosną, sprawiając, że deweloperzy coraz intensywniej pragną realizować nowe projekty
• Inwestycje, które powstają najszybciej (pierwsze zaspokajając popyt), przynoszą znaczne zwroty, a deweloperzy inkasują za nie wysokie zyski
• Proces ten trwa – napędzany nagłówkami prasowymi i wysokimi zyskami z realizowanych projektów, dopóki popyt przewyższa podaż

Co dalej?

To etap, na którym dźwigi dosłownie wypełniają niebo, a ludzie obserwują wokół 'wysyp’ nowo oddanych domów, bloków i apartamentowców. Czy nie budzi to skojarzeń z ostatnimi latami 'Polski powiatowej’ i przedmieść dużych miast?

• Ponieważ procesy na rynku nieruchomości trwają latami, projekty realizowane najpóźniej spotykają się z coraz niższym oczekiwanym popytem
• Popyt dodatkowo staje się obciążony takimi zjawiskami jak demografia czy zmiana warunków finansowania na negatywne przez wzrost stóp procentowych co w naszej ocenie dokładnie Kredyt 2% zaburzył, a co dziś jest już odczuwalne)
• Projekty, które ruszają w dobrych czasach, finalnie oddawane są w czasach złych. W efekcie rosną pustostany i podaż, które nakładają niespodziewaną, zaskakującą nawet dla nabywców presję na ceny nieruchomości
• Optymizm branży wyparowuje, a część 'niewykorzystanej’ powierzchni mieszkalnej ciąży nad rynkiem, w warunkach nasyconego popytu. Cykl wraca do początku. Przypomnijmy, że spadki trwają zwykle krócej, niż wzrosty cen (choć w Chinach dynamika spadkowa trwa już blisko 4 lata)