Ceny nieruchomości w Polsce czeka krach? 'Tylko to może uratować rynek’. Kryzys w drodze?
Rok 2025 przynosi rosnącą niepewność na rynku nieruchomości w Polsce. Po kilku latach dynamicznych wzrostów cen mieszkań – szczególnie w największych miastach – coraz częściej pada pytanie: czy to już bańka, która wkrótce pęknie? A jeśli tak – co mogłoby powstrzymać nadchodzący krach?
Nastroje coraz bardziej pesymistyczne
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości zaczyna przypominać niepokojący taniec na krawędzi. Ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku osiągnęły rekordowe poziomy, a przeciętna pensja rośnie powyżej dynamiki cen nieruchomości, na głównych rynkach w kraju. Rynek się nasycił?
Na tle rosnącej gospodarki, inflacji bazowej i wysokich stóp procentowych utrzymywanych przez Narodowy Bank Polski, wzrosty cen nieruchomości wypadają blado. Jedyną deską ratunku wydają się obecnie obniżki stóp procentowych w NBP. Pamiętajmy jednak, że obniżki działają na szerszą gospodarkę ze sporym opóźnieniem.
Mieszkanie na start i efekty uboczne boomu
Rządowy program „Mieszkanie na start”, który zapowiedziano w 2024 roku jako kontynuację wcześniejszego „Bezpiecznego Kredytu 2%”, ma być impulsem dla młodych kupujących. I rzeczywiście – wywołał zainteresowanie. Jednak rząd w sprawie programu (słusznie) milczy, ponieważ projekt nie zebrał pozytywnych komentarzy w społeczeństwie. Wywołanie kolejnej lawiny cen nieruchomości może okazać się kosztownym zabiegiem politycznym.
W przypadku programu BK2% ograniczona podaż mieszkań spotkała się z masowym popytem stymulowanym tanią gotówką, co tylko pogłębiło problem dostępności mieszkań i doprowadziło do dalszej spekulacji cenowej. Deweloperzy zwiększyli tempo budowy, ale wciąż zmagają się z rosnącymi kosztami materiałów i pracy oraz ograniczeniami administracyjnymi.
Mimo to inwestorzy rzucili się na ich akcje, wiedzeni perspektywą taniejącego kredytu i powrotu 'uśpionego popytu’ na rynek. Indeks akcji giełdowych spółek WIG-Nieruchomości, w skład którego wchodzą takie firmy jak Atal, Dom Development czy Develia notuje w tym roku rekordowe wzrosty.
Stopy procentowe w 2025 roku niemal na pewno utrzymają się na względnie stabilnym poziomie, oscylując wokół 5%. Jednak banki zaostrzają kryteria oceny zdolności kredytowej. NBP ostrzega przed nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych, a KNF intensywnie monitoruje rynek kredytowy.
W efekcie liczba nowo udzielanych kredytów hipotecznych spada. To może oznaczać, że popyt na rynku pierwotnym i wtórnym będzie stopniowo wygasał – szczególnie w segmencie mieszkań o przeciętnym standardzie i wysokiej cenie za metr kwadratowy.
Sygnały ostrzegawcze – czy nadciąga korekta?
Choć o bezpośrednim „krachu” mówić jeszcze za wcześnie, to wiele sygnałów wskazuje, że rynek nieruchomości wchodzi w fazę przesilenia. Coraz więcej ogłoszeń mieszkań z „obniżoną ceną” na rynku wtórnym. Rośnie czas sprzedaży nieruchomości w małych i średnich miastach. Jednocześnie obserwujemy większą liczbę mieszkań dostępnych do wynajmu w centrach miast. Entuzjazm inwestycyjny spada.
Co może uratować rynek przed kryzysem?
W obliczu narastających napięć oto warunków, które mogą zapobiec załamaniu rynku. Po pierwsze zmiana i stabilizacja polityki monetarnej NBP. Dalsze obniżki stóp procentowych mogłyby poprawić dostępność kredytów. Po drugie zwiększenie podaży gruntów i uproszczenie procedur budowlanych.
Rynek mieszkaniowy znajduje się w punkcie zwrotnym, gdzie z jednej strony zadziała efekt obniżek stóp. Z drugiej coraz sporo czynników wskazuje na spowolnienie i możliwość korekty cenowej. Czy tańczy kredyt nie poprawi sytuacji na rynku?
Czy będzie to kontrolowane schłodzenie, czy pełnoskalowy kryzys – zależy głównie od decyzji politycznych i kondycji gospodarki. Jedno jest pewne – rynek mieszkaniowy w Polsce nie może dłużej opierać się tylko na rosnących cenach i wsparciu rządowych programów. Potrzebuje równowagi – i czasu na złapanie oddechu.
