Ceny nieruchomości w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi spadają. Popłoch deweloperów?

Rynek nieruchomości w Polsce nieustannie dostarczaj inwestorom emocji. W ostatnich latach skrajnych. Po euforycznych latach 2021 – 2022 i świetnej końcówce 2023 roku przyszedł czas, w którym wszyscy zastanawiają się, czy kolejne lata będą dla rynku udane? Wiele wskazuje na to, że nie. Niepokojące sygnały płyną już z kilku, dużych polskich miast. Między innymi z Krakowa, Łodzi i Wrocławia. Inwestorzy liczą straty?

Gorąco na krakowskim rynku nieruchomości?

Wszystkie znaki wskazują, że nie. Ofertowe ceny mieszkań wg. danych RynekPierwotny.pl w Krakowie odnotowały nominalny wzrost rzędu 3% r/r… To symboliczny wzrost sporo poniżej stopy inflacji, która w lutym przekroczyła 5% rocznie. Rynek wtórny wygląda równie słabo.

Jednak ceny faktyczne odbiegają od nich znacząco. Możemy ostrożnie założyć, że są średnio co najmniej kilka procent niższe. W niektórych przypadkach różnica może przekraczać 10 punktów procentowych. Nietrudno domyślić się, że rynkowi 'ciąży’ wyższa podaż. Ta wzrosła o ponad 100% rok do roku.

Między lutym 2024, a lutym 2025 przybyło prawie 6000 nowych ofert sprzedaży. Na samym rynku wtórnym. Najwięcej ofert w lutym odnotowano w dzielnicy Podgórze (ok. 2000 ogłoszeń) i Prądnik Biały (ponad 2500). Mieszkań 2 i 3-pokojowych przybyło najwięcej. Najmniej kawalerek i dużych mieszkań.

Dodajmy do tego fakt, że liczba ofert na rynku pierwotnym w najbliższych kwartałach także będzie rosła. Dlaczego? Deweloperzy realizują inwestycje 'rozpoczęte we wspaniałych czasach’. Zatem podaż ofert z obecnych poziomów jeszcze bardziej wzrośnie… Jednocześnie popyt pozostaje słaby.

Podobna sytuacja ma miejsce także we Wrocławiu i przede wszystkim Łodzi, gdzie spadki cen materializują się w niektórych przypadkach we wręcz spektakularny sposób. Powiedzieć więc, że deweloperzy i fliperzy mają problem – to nic nie powiedzieć. Jeśli miasta wojewódzkie wyglądają tak słabo, jak słabo wyglądać będzie niebawem sytuacja w 'powiatach satelitarnych’ dla wielkich aglomeracji, gdzie budowano 'niekontrolowanie’ dużą liczbę mieszkań i zabudowy jednorodzinnej?

Zimny prysznic

Kupujący mają świadomość, że sytuacja deweloperów na wielu rynkach staje się coraz trudniejsza. Ci jednak wciąż próbują 'sprzedawać’ własną narrację i uspokajać, twierdząc, że nie ma powodów do obaw. Wygląda to jednak na zakłamywanie rzeczywistości. Rynek klienta stał się faktem i nic tego nie zmieni. Dopóki popyt i podaż nie wejdą w zdrowy balans. A ceny ofert, również ofertowych nie zbliżą się do tych, które mogą zaakceptować konsumenci.

Wszyscy zainteresowani kupnem mieszkań lub domu powinni wiedzieć, że w najbliższych kwartałach w całej Polsce oddanych zostanie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Spodziewamy się, że klienci będą negocjować coraz twardziej, a sprzedawać mieszkania będą tylko realiści, którzy zdadzą sobie sprawę, że rynek się zmienił. Pewne jest jedno. Spora ilość deweloperskich inwestycji nie przyniesie inwestorom zadowalających rezultatów. Na sprzedaż wszystkich mieszkań przyjdzie poczekać.