Ceny nieruchomości spadają w całej Polsce. Machina ruszyła, deweloperzy apelują do rządu
Ostatnie tygodnie nie są łaskawe dla deweloperów. Najpierw Narodowy Bank Polski przyznał, że jakakolwiek dyskusja o obniżkach stóp w Polsce wróci dopiero w III kwartale 2025 roku… A kilka dni temu rząd wycofał się z programu 'Kredyt na Start’ zwanego potocznie 'kredytem zero’. Na frustrację branży nie trzeba było długo czekać.
Związek Firm Deweloperskich uruchomił już machinę i wielkodusznie chce, by Polacy mogli liczyć na państwowe subsydia. Prawdopodobnie jednak nowa władza doszła do wniosku, że wprowadzenie programu byłoby dla niej politycznym gwoździem. Zdecydowana większość Polaków nie popiera dopłacania do kredytów.
Wydaje się jednak, że spadki cen są nieuniknione, choć niektórym może być ciężko uwierzyć w to, że cykl wzrostowy już za nami. Ceny ofertowe nieruchomości w wielu województwach spadły w listopadzie, a dane z grudnia pokazują jeszcze większy spadek. Część oferujących urealnia oczekiwania, a korekty cen m.in. w województwie zachodniopomorskim potrafią sięgać nawet kilkudziesięciu procent. O powodach dalszych spadków cen w roku 2025 pisaliśmy tutaj.
Ceny nie spadają jednak szybko, ponieważ rynek potrzebuje czasu, by skorygować wyceny. Rynek nieruchomości nie jest tak płynny, jak choćby giełda, gdzie ceny akcji potrafią wahać się o kilkadziesiąt procent z sesji na sesję, a największe indeksy giełdowe mają za sobą historie podobnej skali krachów. Nie zmienia to jednak faktów, że by znaleźć kupca aktualnie trzeba obniżyć cenę. Jak nisko? Przekonamy się w kolejnych miesiącach. Polaków zniechęcać może też perspektywa nowego podatku katastralnego, który szczególnie dla właścicieli drogich nieruchomości może być największym problemem.
Nieruchomości tanieją – jak to możliwe?
O ile atrakcyjną cenę dla nieruchomości, która ma generować dochody (mieszkanie na wynajem, dom, galeria handlowa etc.) można oszacować, analizując możliwe do osiągnięcia na niej, długoterminowe przepływy pieniężne… W przypadku własnościowych nieruchomości sprawa wygląda inaczej. Największy problem mogą mieć deweloperzy i prywatni inwestorzy realizujący budowy w mniejszych gminach i powiatach, w których rynek 'opiera się’ na strukturze własnościowej.
Jeszcze większy problem może być ze sprzedażą nieruchomości w mniej atrakcyjnych lokalizacjach i słabo skomunikowanych. Potężnym problemem popytowym, który na rynku prawdopodobnie dopiero da o sobie znać, jest załamująca się w Polsce demografia. Przypomnijmy, że aktualnie w Polsce rekordowa ilosć projektów mieszkaniowych jest wciąż w budowie. Powtarza się stary scenariusz – inwestycji otwieranych w dobrych, a 'oddawanych’ w złych czasach.
Odchodzące z rynku pokolenie wyżu demograficznego ma w sporej części zaspokojone tzw. 'potrzeby mieszkaniowe’. Prawdopodobni nowi nabywcy na rynku będą bardziej selektywni i 'kapryśni’. Mniej martwić mogą się właściciele nieruchomości w największych miastach. Tu długoterminowy trend, mimo korekt, a nawet małych 'krachów’ po drodze wydaje się oczywisty. Czy deweloperzy wyjdą z opresji obronną ręką? Prawdopodobnie nie w 2025 roku.