Ceny mieszkań wystrzelą w 2026 roku – mamy najnowsze prognozy!
Rynek mieszkań w Polsce po burzliwym okresie rekordowych wzrostów, zawirowań związanych z pandemią i gwałtownych zmian stóp procentowych wreszcie zaczął łapać oddech. Ceny wyhamowały, popyt zaczyna się powoli odbudowywać, a kupujący odzyskali siłę negocjacji. Mimo to, eksperci ostrzegają, że obecna stabilizacja może być jedynie krótkim przystankiem przed kolejną falą podwyżek cen, która ma nadejść w 2026 roku.
Zgodnie z danymi opublikowanymi przez firmę Colliers, w trzecim kwartale 2025 roku średnia cena ofertowa mieszkań w siedmiu największych miastach Polski osiągnęła poziom 15,3 tys. zł za metr kwadratowy. Chociaż jest to wartość nieosiągalna jeszcze kilka lat temu – bariera 10 tys. zł została przekroczona już w 2021 roku – to dynamika wzrostu cen wyraźnie osłabła.
Kupujący znów mają głos
W trzecim kwartale ceny ofertowe wzrosły zaledwie o 1,6% rok do roku, co stanowi najniższą dynamikę od 2017 roku. Ochłodzenie jeszcze wyraźniej widać w cenach transakcyjnych, które według firmy Colliers wzrosły zaledwie o 0,5% rok do roku, co jest najniższym wynikiem od 11 lat. W Warszawie odnotowano nawet spadek o 0,1%, a w Krakowie aż o 2,5%. Ta pauza cenowa wynika przede wszystkim z wysokiej podaży przy wciąż umiarkowanym popycie. Kupujący, po okresie wzmożonego zainteresowania, przyjęli strategię wyczekiwania, licząc na lepsze dopasowanie oferty lub korzystniejsze warunki. Wysoka dostępność oferty deweloperskiej, przekraczająca 61 tys. mieszkań w największych miastach, działała stabilizująco i stanowiła swoistą kotwicę dla cen. W efekcie deweloperzy wprowadzają na rynek mniej nowych mieszkań, dostosowując się do wyraźnego spadku skłonności do zakupu. Tymczasem, jak podają analitycy banku Pekao, w pierwszym kwartale 2026 roku ceny mieszkań mogą spaść o ponad 2% względem obecnych poziomów.
Niskie stopy i wysokie koszty budowy zwiastują powrót drożyzny
Obecna faza stabilizacji może nie potrwać długo, ponieważ dane makroekonomiczne ulegają poprawie. W trzecim kwartale 2025 roku PKB wzrósł o 3,7% rok do roku, czyli najszybciej od trzech lat. Inflacja jest blisko celu NBP, co otwiera drogę do dalszych obniżek stóp procentowych w 2026 roku. Grzegorz Sielewicz z Colliers prognozuje, że spadające stopy będą stopniowo odbudowywać zdolność kredytową gospodarstw domowych i zainteresowanie finansowaniem zakupów. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła już stopy o 150 punktów bazowych w 2025 roku, a prognoza Colliers zakłada kolejne 75 punktów bazowych spadku w przyszłym roku. Każda obniżka stóp o 25 punktów bazowych zwiększa zdolność kredytową średnio o 4–5%. Efekty widać już w statystykach, gdzie w trzecim kwartale 2025 roku udzielono 65 tys. nowych kredytów hipotecznych, o 41% więcej niż rok wcześniej. Colliers przewiduje, że liczba nowych kredytów w całym 2025 roku będzie najwyższa od trzech lat.
Jednocześnie na rynek nieruchomości napływają sygnały o presji kosztowej. Zgodnie z prognozą Colliers, koszt budowy budynku wielorodzinnego był w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku o 3,4% wyższy niż rok wcześniej, a dodatkowym czynnikiem ryzyka są zmiany legislacyjne, takie jak obowiązek uwzględnienia schronów w nowych budynkach wielorodzinnych od 2026 roku, co według ekspertów może podnieść ceny o kilkaset złotych za metr kwadratowy. Te czynniki – wzrost kosztów budowy i odbudowujący się popyt – mają przesądzić o kolejnym etapie cyklu. Colliers prognozuje, że po stabilizacji pod koniec 2025 roku i na początku 2026 roku, ceny mieszkań znów zaczną rosnąć, a powrót do wzrostów ma nastąpić już w drugim kwartale 2026 roku. Analitycy z CIJ News prognozują nawet wzrost rzędu 10% rocznie w latach 2026-2027. Dr Adam Czerniak pozostaje bardziej ostrożny, zakładając, że wzrost cen w 2026 roku nie powinien przekroczyć inflacji, o ile z rynku nie zniknie nagle duża część ofert lub nie dojdzie do bardzo szybkiego wzrostu dochodów.
