Ceny domów w USA spadają, przybywa ogłoszeń. 'Kryzys się zaczął’. Alarmujący raport?
Publikowany w piątek raport o sprzedaży nowych domów w USA wskazał na wyższą od prognoz ilość sprzedanych nieruchomości. Jednak średnia cena domu w kwietniu rok do roku spadła o -2%. Jednocześnie stopa inflacji CPI w Stanach Zjednoczonych to obecnie ok. 4%.
Ceny domów spadają zdecydowanie poniżej stopy inflacji, co może wskazywać na przewartościowanie cen. Wyższa ilość sprzedanych nieruchomości jest wynikiem większej dostępności cenowej oraz perspektywy obniżek stóp w USA. Link do oficjalnego raportu znajduje się tutaj.
Dynamika sprzedaży nowych domów
W kwietniu 2025 roku sprzedaż nowych domów jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych przyspieszyła do sezonowo skorygowanej rocznej stopy 743 000 egzemplarzy, co stanowi wzrost o 10,9% w porównaniu z marcem (670 000) i o 3,3% względem kwietnia 2024 (719 000). Na pierwszy rzut oka taki skok pokazuje, że popyt na nowe budownictwo jest wciąż mocny, co może napędzać koniunkturę firm deweloperskich i podwykonawców.
Jednak kątem oka warto zwrócić uwagę na to, że wahania tego wskaźnika mają duże błędy pomiaru (ok. 13,5% w ujęciu miesięcznym i aż ±14,7% rok do roku), co sugeruje, że choć trend jest wyraźnie rosnący, to napędzają go krótkoterminowe czynniki rynkowe – m.in. sezonowość, lokalne programy wsparcia czy zmiany stóp procentowych.
W praktyce oznacza to, że należy zachować ostrożność przy prognozowaniu dalszego wzrostu; zbyt gwałtowny skok w jednym kwartale może ulec naturalnemu wyhamowaniu w kolejnych miesiącach.
Stan zapasów i liczba miesięcy podaży: równowaga na granicy komfortu
Na koniec kwietnia 2025 roku w ofercie było 504 000 nowych domów – o 0,6% mniej niż w marcu (507 000), ale jednocześnie o 8,6% więcej niż rok wcześniej (464 000). Przy bieżącej sprzedaży odpowiada to 8,1 miesięcy podaży, czyli poziomowi niższemu o 11% w stosunku do marca (9,1 miesiąca), ale wyższemu o 5,2% niż przed rokiem (7,7 miesiąca).
Zwolennicy rynku pierwotnego mogą interpretować spadek liczby miesięcy podaży z marca jako symptom lekko większego równoważenia się podaży i popytu, co w praktyce ułatwi utrzymanie cen na stabilnym poziomie. Z drugiej strony warto pamiętać, że 8 miesięcy zapasów wciąż oznacza względnie wysoki poziom niewykorzystanych nieruchomości.
Dla porównania – w zdrowym rynku podstawowa zasada mówiła o sześciu miesiącach jako granicy równowagi. Jeśli wskaźnik rośnie powyżej ośmiu miesięcy, może to zwiastować ryzyko nadpodaży, a w konsekwencji presji na obniżki cen, zwłaszcza jeśli popyt osłabnie z powodu wzrostu stóp procentowych czy pogorszenia nastrojów konsumenckich.
Ostrożna stabilizacja, ale ulga dla nabywców
Mediana ceny sprzedaży nowych domów w kwietniu wyniosła 407 200 USD. To zaledwie 0,8% wzrostu względem marca (403 700 USD), ale jednocześnie 2% spadku w relacji rocznej (kwiecień 2024: 415 300 USD). Widać wyraźnie, że rynek nieco się stabilizuje – średnia cena (518 400 USD) poszybowała w górę o 3,7% od marca (499 700 USD) i o 3,6% od kwietnia 2024 (500 600 USD), co dowodzi, że segment bardziej luksusowych nieruchomości wciąż zachowuje siłę cenową.
Liczby wskazują, że ceny nie rosną już tak gwałtownie jak jeszcze kilka kwartałów temu. Nabywcy mogą skorzystać z chwilowego ożywienia popytu. Jednak osoby myślące o dłuższym horyzoncie powinny mieć na uwadze, że w razie osłabienia popytu i wzrostu zalegających zapasów, presja cenowa może się pojawić.
Warto w tym kontekście śledzić kolejne odczyty wskaźnika miesięcy podaży – spadek poniżej 7 miesięcy może znów zainicjować umiarkowany wzrost cen, podczas gdy powrót do poziomów 9–10 miesięcy sugerowałby ponowne ochłodzenie rynku. Czy podobnie ceny nieruchomości spadną również w Polsce?
