Jak program 'Pierwsze klucze’ wpłynie na ceny nieruchomości w Polsce? Szczegółowa analiza

Ogłoszony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii program 'Pierwsze klucze’ ma zastąpić poprzedni 'nieudany’ program ’Mieszkanie na Start’, potocznie zwany 'kredytem zero’. Od wczoraj zdążyliśmy poznać już wstępny zarys tego, jak będzie wyglądał nowy program. Nie zamierzamy jednak ponownie streszczać powszechnie dostępnych informacji. Zamiast tego, streścimy je tak krótko, jak możemy i przejdziemy do trzech zagadnień.

Wytłumaczymy, w jaki sposób może wpłynąć na rynek (i ceny) oraz jak funkcjonują dwie, budzące najwięcej pytań elementy nowego programu 'własnościowego’, na który docelowo w roku 2025 z budżetu może być przeznaczone 2,2 miliardów PLN. Pamiętajmy, że więcej szczegółów dopiero po znamy, a finalny projekt niemal na pewno ulegnie pewnym zmianiom.

W 2024 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym, który 'dotował’ będzie nowy program wzrosły średnio o 21%. Natomiast na rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 18%. Od stycznia 2025 roku obserwowaliśmy gwałtowny wzrost podaży mieszkań na rynku wtórnym, choć ofertowe ceny pozostały raczej stabilne. Nie jest jednak tajemnicą, że popyt na rynku nieruchomości wysechł, dostępność kredytów spadła. Cała branża obawia się tąpnięcia cen, na które liczył szereg czekających z zakupem. W tym miejscu mamy informacje o nowym programie mieszkaniowym. Zatem oto on.

Kluczowe fakty o programie 'Pierwsze klucze’

• Mamy znów wątek dopłat do kredytow. W tym przypadku każda z nich będzie obniżała oprocentowanie kredytu udzielanego w systemie rat malejących; z dostępnych informacji wynika, że kredyty będą oprocentowane na 1,5%. Przynajmniej przez pierwsze lata trwania dopłat. Nie wiemy jeszcze, jak długo dopłaty będą obowiązywały; prawdopodobnie przez pierwsze 5 do 10 lat.

• Przełożyć ma się to na kredyt hipoteczny oprocentowany średnio na 4,5 – 5,5% (liczone w ratach równych), przez cały okres trwania wobec aktualnych rynkowych stawek rzędu ok. 8%. Wydaje się, że program ruszy najwcześniej w III kwartale 2025 roku; choć na ten temat informacji również brak.

• Nigdzie we wstępnych informacjach nie znaleźliśmy ustawy o limicie w postaci maksymalnej ceny nieruchomości (jedynie ceny za metr kwadratowy), ani o limicie w postaci 'dobierania’ większej ilości kredytu 'rynkowego’ do tego objętego preferencyjnymi warunkami.

• To oznacza, że prawdopodobnie spory odsetek zainteresowanych będzie 'dobierać’ kredyt do kwoty, objętej dopłatą (obecnie to max. 600 tys. PLN i dodatkowe 50 tys. PLN za każdą osobę w gospodarstwie domowym powyżej 5-osób). Kredyt będzie mogła wziąć zarówno pojedyncza osoba, pary, jak i wielodzietne rodziny.

• Kryterium dochodowe (per gospodarswo domowe): 6500 PLN netto dla 1 os., 11 000 PLN netto dla 2 os., 14 500 PLN netto dla 3-os. 18 500 PLN netto dla 4-os i 21 000 PLN netto dla 5 os.; nie jest jasne, czy 21 000 PLN miesięcznie to max, niezależnie od tego, czy osób w gospodarstwie domowym jest nawet 6, 7, 8, czy 9 osób).

Jakie dopłaty i dla kogo?

• Do tego zasada 'złotówka za złotówkę’ czyli przekroczenie widełek nie grozi eliminacją z programu, a jedynie zmniejsza opłacalność kredytu (w pewnej skali odchylenia czyniąc dopłaty 'nieopłacalnymi’). W przypadku przekroczenia limitu przez 1 os. gospodarstwo domowe, za każdy 1 zł przekroczenia limitu dopłata niższa o 50 gr, a w przypadku gospodarstwa 2 os. lub większego – o 25 groszy. Opisane wyżej kryteria docelowo co roku waloryzowane w oparciu o wzrost cen mieszkań i wysokość rynkowego oprocentowania kredytów.

• Dopłata rządowa będzie naliczana tylko od określonej wysokości kapitału – w zależności od wielkości gospodarstaw domowego. I tak: 250 tys. PLN dla 1 os., 400 tys. PLN dla 2 os., 450 tys PLN dla 3 os., 500 tys. PLN dla 4 os. i 600 tys. PLN dla 5 os. (50 tys. PLN za każdą następną osobę). Pozostała część kredytów – na standardowych warunkach rynkowych. Jeśli kredyt na budowę domu jednorodzinnego wraz z zakupem działki –> kwoty limitów podwyższane o 50% ceny działki ALE nie więcej niż o 100 tys. zł.

• Docelowo obejmie tylko nieruchomości z rynku wtórnego, które są w posiadaniu tej samej osoby przez okres minimum 5 lat (tyle wynosi okres tzw. ulgi podatkowej, o której wpływie na rynek bardzo szeroko pisaliśmy tutaj. Rząd zapewnia, że w ten sposób odcina deweloperów i rynek pierwotny od dopłat. To właśnie było 'kością niezgody’ w Koalicji.

• Program 'własnościowy’ powstanie obok programu związanego z budownictwem społecznym – jednak skupimy się tylko na nim. W roku 2025 budżet przewiduje 4,7 miliardów PLN na reformę rynku nieruchomości; z czego minimum 2.5 miliarda PLN ma trafić do programu związanego z budownictwem społecznym. Tą symboliczną różnicę możemy interpretować jako próbę stworzenia pozorów, że to jest ważniejsze od 'stymulacji rynku’ własnościowego.

’Bez limitu’

• Nie ma limitu powierzchni ani wieku, a parę stanowić mogą osoby niebędące w formalnym związku. Istotne będzie to, czy łącznie posiadają udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskany przez dziedziczenie lub darowiznę. Wymóg, by osoba dołączana do zaciąganego kredytu stała się współwłaścicielem mieszkania, ma w teorii zapobiec sytuacjom sztucznego dołączenia kolejnych osób do umowy kredytu, tylko po to, by podwyższyć zdolność kredytową.

• Kredyt wyłącznie na budowę domu jednorodzinnego w tym również zakup gruntu, lub zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego. Limity cen do 10 tys. PLN w całej Polsce i 11 tys. PLN w 5 największych miastach. Nie będą to jednak limity stałe; będą waloryzowane, a gminy będą mogły ubiegać się o własne limity, w zależności od specyfiki lokalizacji. Nie napotkaliśmy informacji o jakichkolwiek ograniczeniach w nadpłacie kredytu; możemy ostrożnie założyć, że takowych nie będzie.

Jak program wpłynie na ceny nieruchomości?

Program może rozpędzić wzrost cen. Przede wszystkim nieruchomości w kilku kategoriach. Możemy założyć, że ceny będą miały tendencję 'zakotwiczenia’ w przedziale od 10 do 11 tys. m2. Tańsze mieszkania będą powoli do nich podążać, właściciele domów i działek będą także 'eksperymentowali’ z podwżkami cen. Prawdopodobnie zobaczymy obniżki cen niektórych 'przewartościowanych’ lokali, gdzie właściciele będą mieli nadzieję 'spotkać popyt’ po zejściu do limitów. Oto one:

• Jednorodzinne domy (gdzie ceny za metr kwadratowy zwykle są zdecydowanie niższe, niż ustalone limity 10 – 11 tys. za m2); zwłaszcza dobrze skomunikowane lub na terenie miast
• Działki budowlane (do tego ceny materiałów, usług budowlano-wykończeniowych)
• Duże mieszkania – także w dużych miastach (które ostatnio sprzedawały się słabiej; także często są wciąż tańsze, niż limity) i małe oraz średnie mieszkania – przeważnie poza głównymi aglomeracjami

Na potrzeby wstępnych kalkulacji możemy przyjąć, że w 5 największych miastach Polski ceny nieruchomości na rynku wtórnym, które ostantio spadały (dla połowy stolic województw nawet o 6% k/k) wzrosną do 11 tys. PLN (a niektórych przekraczających limit, spadną). Wzrost będzie szczególnie widoczny na pozostałych rynkach poza 5, największymi aglomeracjami. Tu ceny będą mialy tendencje, by rosnąć do 10 tys. PLN za m2.

Szacunkowe kalkulacje

W ten sposób, patrząc na średnie ceny transakcyje rynku w IV kw. 2024 możemy ocenić, że dla: Białegostoku ceny wzrosnąć mogą o ok. 5%, Bydgoszczy o 35%, Katowic i Kielc o 25%, Lublina o 3%, Łodzi o ponad 35%, Olsztyna o 23%, Opola o 15%, Szczecina o 13% i Zielonej góry o ok. 22%. Wszystko to, przyjmując limit 10 tys. PLN jako docelowy. Mozemy ostrożnie założyć, że nie na wszystkie mieszkania w wyższej cenie znajdzie się popyt. Nie oznacza to jednak, że właściciele nie dostosują się do trendu 'podwyżek’.

W przypadku Gdańska, Gdyni, Krakowa, Rzeszowa, Wrocławia, Warszawy i Poznania możemy obserwować pewną presję na obniżki cen – jednak tylko wśród zdeterminowanych, by sprzedać posiadaczy lokali i domów kwalifikujących się do programu. Przypomnijmy, że ceny za m2 domów jednorodzinnych niemal w całej Polsce pozostają niższe (tu rozpiętość jest olbrzymia od 2,5 tys. PLN za m2 do ok. 10 tys. PLN za m2 i więcej).

Obecnie średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym w Polsce wynosi około 9 836 zł za metr kwadratowy. Wiele mieszkań mieści się w proponowanym limicie ale równie dużo ma 'spokojnie’ kilkanaście procent do nadrobienia. Beneficjentami mogą być w pewnym stopniu 'słabsze’ rynki krajowe tj. 'Polska powiatowa’, ale także Łódź, Aglomeracja Katowicka.

Komponent popytowy

Pamiętajmy, że kluczową składową wzrostów jest popyt. Finalnie dobrym przykładem są Chiny, gdzie po serii różnych programów wsparcia koniunktury nieruchomości, rynek i tak upadł 'podążając’ za załamującą się demografią. W długim terminie jesteśmy sobie w stanie wyobrazić podobny scenariusz również w Polsce; dzietność jest najniższa od II wojny światowej.

W przypadku domów jednorodzinnych i budowy koszty sprawiają, że program 'Pierwszy klucz’ nie będzie wystarczający. Konsumenci będą musieli wziąć większy kredyt, dodatkowo na warunkach rynkowych, lub dysponować sporymi oszczędnościami i płynnością. To będzie funkcjonowało jako pewien 'hamulec’ dla cen. Jednak nie miejmy złudzeń – będą próby podwyżek cen także w tej grupie.

Ceny mieszkań wzrosną nawet o 30%?

Jak widzimy powyżej, ceny małych mieszkań w większości przypadków przekraczają poziomy doplat o ok. 30%. W porównaniu uwzględniono rynek wtórny, jak i pierwotny. Jednak w miastach jak Lublin, czy Olsztyn transakcyjne ceny byly wciąż zdecydowanie niższe, niż 10 tys. PLN – nawet o blisko 40%.

W przypadku cen transakcyjnych mieszkań powyżej 80 m2, widzimy, że poza Warszawą niemal wszystkie rynki zdecydowanie 'kwalilifkowałyby’ się do dopłat. W Olsztynie ceny kształtują się na poziomie ok. 5,3 tys. PLN za m2. Zatem wydaje się, że spokojnie możemy oczekiwać dwucyfrowego wzrostu cen, w okolicach 15 do 20% na rynku wtórnym w roku 2026 – jeśli 'Pierwszy klucz’ wejdzie w 2025 roku.

Wzrosną ceny działek?

Trudno pominąć też aspekt wzrostu cen usług związanych z budową, których ceny już teraz są bardzo wysokie. Dopłaty przewidują podniesienie o 100 tys. limity kredytu z dopłatą przy zakupie działki (50% jej wartości – max. 100 tys. PLN). Możemy więc ostrożnie przyjąc, że działki w 'atrakcyjnych’ lokalizacjach będą 'powszechnie’ rosły do ok. 200 tys. PLN.

Przecież finalnie i tak kredytobiorcę będą 'kosztować’ w przybliżeniu 100 tys. PLN. Państwo dołoży się do kieszeni sprzedających. Średnia cena m2 budowlanej działki w Polsce to obecnie ok. 1000 PLN za 1 m2 (100 tys. PLN za 10 ar). Zatem działki, które kosztowały do niedawna 100 tys. PLN mogą spokojnie rosnąć nawet do 150 – 200 tys. PLN. Wszystko to przez magiczne dopłaty.

Deweloperzy (jednak) skorzystają?

Chociaż program oficjalnie obejmuje tylko rynek wtórny, jego wpływ na rynek pierwotny może być znaczący. Istnienie kilka mechanizmów, które mogą prowadzić do wzrostu (rzadziej do spadku cen) mieszkań od deweloperów. Pierwsze to ograniczenie podaży na rynku wtórnym, które rozpędzi popyt na rynek pierwotny, windując ceny mieszkań.

• Program dopłat może sprawić, że właściciele mieszkań na rynku wtórnym niechętnie będą je sprzedawać, zwłaszcza jeśli oczekują dalszego wzrostu cen do poziomu 10 000 zł/m² (limitu w programie).
• Mniejsza podaż na rynku wtórnym oznacza, że osoby, które nie znajdą odpowiedniego mieszkania z drugiej ręki, zwrócą się do deweloperów. Wzrost popytu na nowe mieszkania sprawi, że deweloperzy podnoszą ceny.

Zatem nowe mieszkania mogą stać się droższe z powodu większego zainteresowania i odpływu klientów z rynku wtórnego. Co istotne, jeśli ceny mieszkań używanych wzrosną do poziomu 10 000 zł/m² (ze względu na limity programu), to nowe mieszkania przestaną być względnie droższe. Deweloperzy zobaczą, że kupujący akceptują wyższe ceny, więc będą mieli przestrzeń do dalszych podwyżek.

Także wyższe ceny działek mogą wpłynąć na ceny deweloperskich lokali. Jak? Jeśli ceny nieruchomości na rynku wtórnym wzrosną, właściciele gruntów pod inwestycje mogą oczekiwać wyższych cen za działki, co podbije koszty budowy nowych osiedli. Wyższe koszty gruntów i rosnące koszty materiałów budowlanych oraz robocizny może rozpędzić rynek pierwotny. Także rynek pierwotny ma swoje ograniczenia – ilość zadbanych, atrakcyjnych lokali i domów jest ograniczona. Spadająca podaż takich nieruchomości może kierować popyt do deweloperów.

Będzie drożej?

W obliczu programu deweloperzy niemal na pewno będą wstrzymywać nowe inwestycje, licząc na dalszy wzrost cen mieszkań (np. do poziomu 10 000 zł/m² na rynku wtórnym). Mniejsza liczba nowych mieszkań to ograniczona podaż i dalszy wzrost cen na rynku pierwotnym. Zatem mniej dostępnych mieszkań = wyższe ceny.

Wreszcie, jeśli program sprawi, że rynek wtórny stanie się bardziej atrakcyjny (np. przez dostępność taniego kredytu i brak podatku VAT), część kupujących może przenieść się z rynku pierwotnego na wtórny. Mniejszy popyt na nowe mieszkania → możliwe zahamowanie wzrostu cen na rynku pierwotnym. To właściwie jedyny i łagodny scenariusz, w którym ceny mieszkań deweloperskich mogą przestać rosnąć lub nawet spaść, ale zależy on od tego, jak mocno program skupi uwagę kupujących na rynku wtórnym.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz? Powolny, równoległy wzrost cen mieszkań deweloperskich. Z powodu rosnącego popytu, drożejących gruntów, robocizny i strategii cenowych deweloperów. Motorem będzie przenoszenie popytu z rynku wtórnego na pierwotny, dostosowanie cen do poziomu 10 000 zł/m², wzrost kosztów budowy. Jednak program mocno koncentruje uwagę kupujących na rynku wtórnym. Zatem rynek pierwotny może nie rosnąć tak szybko.

Poważne dylematy

W przypadku mieszkań, których ceny przekraczają 10 000 czy 11 000 zł za metr kwadratowy, zwłaszcza w dużych miastach takich jak Warszawa czy Kraków, sprzedający mogą stanąć przed dylematem. Aby przyciągnąć nabywców korzystających z programu, mogą rozważyć obniżenie cen do limitu. Finalnie decyzja będzie zależeć od popytu na takie nieruchomości oraz elastyczności finansowej sprzedających.

Domy jednorodzinne często charakteryzują się niższą ceną za metr kwadratowy w porównaniu do mieszkań, ale ich całkowita wartość jest wyższa ze względu na większy metraż. Wiele domów może mieścić się w limicie cenowym programu, co może zwiększyć ich atrakcyjność dla potencjalnych nabywców.

Jednak w przypadku domów, których całkowita cena zdecydowanie przekracza limity, sprzedający mogą tak blyskawicznie nie odczuć bezpośredniego wpływu nowych regulacji. Zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że rynek nieruchomości w Polsce wydaje się w pewnym stopniu zaspokojony. Ewentualny brak wzrostowego efektu po programie (choć mało prawdopodobny), może tylko ujawnić prawdziwą skalę 'problemu popytowego’.

Akcje deweloperów na polskiej giełdzie w ostatnim czasie wypadały blado. Mimo euforycznych wzrostow WIG20, ktory od początku roku zyskał prawie 17%, benchmark WIG-Nieruchomości jest wyraźnym maruderem. Na wczorajszej sesji tracił prawie 1%, choć zdecydowana większość spółek z GPW 'świeciła na zielono’. Giełda dość chlodno i z rezerwą przyjęła program.

Symulacje

Stworzyliśmy kilka teoretycznych, szacunkowych symulacji; w tym teoretyczną symulację dla 4-osobowej rodziny, uwzględniającą 500 tys. PLN dopłaty, oprocentowanej na 1,5% przez okres odpowiednio 5 i 10 lat. Założyliśmy zakup nieruchomości za 1 000 000, przy wkładzie własnym 200 000 PLN i 'dobraniu’ 300 000 PLN na standardowych warunkach. Założyliśmy, że przez cały okres trwania kredytu oprocentowanie będzie na stawce rynkowej 8% (aktualnej).

Oczywiście, w długim terminie ta stawka jest trudna do przewidzenia; niemal na pewno nie utrzyma się średnio na tak wysokim poziomie, jak obecnie toteż poniższe założenia należałoby uznać, za bardzo konserwatywne. Istnieje też szansa, że w horyzoncie najbliższych 3 lat stopy procentowe w Polsce istotnie spadną – jednak niemal na pewno nie tak znacząco, by uczynic aktualną ofertę 'nieatrakcyjną’.

Rodzina 4-osobowa

Warto podkreślić tu 'koszt alternatywy’ – zaoszczędzone pieniądze dzięki niższym ratom, benficjenci mogą wykorzystać na nadpłatę. Oto przykłady. W przypadku symulacji na 5 lat rata wzrasta, bo dopłaty się kończą, ale nie przekraczają znacząco poziomu standardowego kredytu (kredyt z dopłatą przez 5 lat miał niższe oprocentowanie dla 500 tys. PLN, więc kapitał spłacał się wolniej niż w standardowym kredycie). Całkowity koszt kredytu jest niższy o ok. 440 000 PLN przy skorzystaniu z dopłat.

W przypadku dopłat przez 10 lat całkowity koszt kredytu jest aż o 600 000 PLN niższy niż w standardowej ofercie.

Rodzina 3-osobowa

Tym razem założyliśmy, że 3-osobowa rodzina weźmie kredyt w wysokości 600 tys. PLN, choć dopłaty obejmą 'tylko’ 450 tys. PLN; w pierwszym przypadku – przez 5 lat. Przyjęliśmy dodatkowo 100 000 PLN wkładu własnego.

Całkowity koszt kredytu, przy założeniu 10 lat dopłat i dodatkowych 150 tys. PLN wziętych na rynkowej stawce przez 30 lat wynosi ok. 1 381 620 PLN wobec ok. 1 692 933 PLN dla kredytu na rynkowych warunkach.

Rodzina 2-osobowa

W kolejnej symulacji stworzyliśmy teoretyczną symulację dla 2-osobowej rodziny, uwzględniającą 400 tys. PLN kredytu, oprocentowanego na 1,5% przez okres odpowiednio 5 i 10 lat. Założyliśmy zakup nieruchomości za 500 000 tys. PLN, przy wkładzie własnym 100 000 PLN (20%). Założyliśmy, że przez cały okres trwania kredytu, poza dopłatami oprocentowanie będzie na stawce rynkowej 8% (przybliżonej aktualnej). Całkowity koszt kredytu w okresie 5 lat dopłat wyniósłby ok. 900 000 PLN, wciąż sporo mniej niż w kredycie w pełni oprocentowanym na 8% przez 30 lat (~1 056 000 PLN).

W drugim przypadku całkowity koszt kredytu jest niższy (~780 000 PLN vs. 900 000 PLN przy 5-letnich dopłatach i 1 056 000 PLN przy kredycie na 8% przez cały okres). Dzięki 10-letnim dopłatom oszczędność to dodatkowe ok. 120 000 PLN vs przez 5 lat.

Kredyt dla jednej osoby

W kolejnym przypadku stworzyliśmy symulację dla pojedynczej osoby, która chce wziąć kredyt samodzielnie. Założyliśmy kredyt hipoteczny na 30 lat, na kwotę 250 tys. PLN PLN w tym 50 000 tys. PLN wkładu własnego (20%); 5 lat dopłat. Oszczędność to ok. 70 tys. PLN; całkowity koszt wynosi około 590 tys. PLN wobec 660 tys. PLN kredytu na 8% przez 30 lat (~660 000 PLN).

Dla 10 lat dopłat widzimy, że całkowity koszt kredytu wynosi około 540 000 PLN, co daje dodatkowe 50 tys. PLN oszczędności więcej, niż w scenariuszu dopłat tylko na okres 5 lat.

Jak będzie działał mechanizm 'Gwarancji wkładu własnego’?

Z dostępnych dokumentów wynika, że program zaoferuje możliwość powiększenia wkładu własnego przez gwarancje Bank Gospodarstwa Krajowego. Jak będzie działał ten mechanizm? Poniżej tłumaczymy, na konkretnych przykładach. Przede wszystkim mechanizm umożliwi wejście na rynek osób z niewystarczającą ilością oszczędności i znacząco ułatwi spłatę kredytu osobom z nadwyżkami finansowymi. Obok dopłat do kredytów może istotnie sprzyjać zainteresowaniu kupnem nieruchomości. W jaki sposób? Oto szczegóły.

Mechanizm gwarancji wkładu własnego do 100 tys. PLN (lub max. 20% wartości nieruchomości) przy zakupie nieruchomości przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) działa na zasadzie poręczenia kredytu hipotecznego dla osób, które nie mają (lub nie chcą wydawać) oszczędności na wymagany wkład własny. Skorzystają z niego:

• Osoby fizyczne planujące zakup pierwszej nieruchomości (mieszkania lub domu)
• Kredytobiorcy spełniający warunki dochodowe i mieszkaniowe określone w programie.
• Brak posiadania innej nieruchomości na własność (zapewne poza pewnymi wyjątkami)

Brak wkładu własnego to nie problem?

Zatem wiemy, że standardowo banki wymagają wkładu własnego na poziomie 10-20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy nieruchomości za 1 milion złotych, minimalny wkład może kształtować się od 100 do 200 tys. PLN. Jeśli kredytobiorca nie ma, lub nie chce przeznaczać gotówki na wysoki wkład własny, BGK udziela gwarancji pokrywającej brakującą część wkładu własnego – w tym przypadku max. do 100 tys. PLN.

Dzięki temu bank może udzielić kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania pełnego wkładu własnego przez kredytobiorcę. Prawdopodobnie gwarancja BGK wiązać będzie się z symbolicznymi prowizjami rzędu 0.5% czy 1% kwoty gwarancji (500 do 1000 pln jeśli mowa o max. 100 tys. PLN). Oczywiście kredytobiorca musi spłacać kredyt tak, jakby miał standardowy wkład własny. Rzeczona gwarancja jedynie zabezpiecza bank przed ewentualną niewypłacalnością.

Korzyści gwarancji BGK

• Możliwość zakupu mieszkania bez dużych oszczędności – osoby, które nie zgromadziły wystarczającego wkładu własnego, mogą nadal kupić nieruchomość (większy popyt 'krańcowy’ na rynku; także tańszych mieszkań i domów)
• Lepsze warunki kredytowe – banki rzecz jasna oferują lepsze oprocentowanie, niż w przypadku kredytów bez wkładu własnego (choć tu gra to drugoplanową rolę). Dla banków to kolejny 'plus’. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, BGK częściowo zabezpiecza stratę instytucji.

Podsumowując, nadal wymagane jest zaciągnięcie kredytu na resztę kwoty. Będą obowiązywały bazowe limity cen. Mechanizm jest przeznaczony dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na własne potrzeby.

Przykład 1

Załóżmy, że Bartosz i Elżbieta mają wkład własny w wysokości 200 tys. PLN, a nieruchomość kosztuje 1 000 000 PLN. Czy BGK zaoferuje im dodatkowe 100 tys. PLN wkładu własnego i wzrośnie on wówczas do 300 tys. PLN?

Odpowiedź: Nie, ponieważ mechanizm gwarancji BGK nie zwiększa wkładu własnego ponad wymagane minimum, tylko zastępuje jego brakującą część.

• 200 tys. PLN wkładu własnego.
• Nieruchomość kosztuje 1 000 000 PLN.
• Bank zazwyczaj wymaga minimum 10-20% wkładu własnego (czyli 100-200 tys. PLN).
• Bartosz i Elżbieta już posiadają wystarczający wkład własny, BGK nie przyzna dodatkowych 100 tys. PLN. Gwarancja nie służy zwiększaniu wkładu, a jego uzupełnianiu do niezbędnego minimum.

Jeśli Bartosz i Elżbieta chcieliby przeznaczyć na wkład własny np. tylko 100 tys. PLN, to BGK mógłby zagwarantować brakujące 100 tys. PLN, aby spełnić wymóg wkładu własnego dla banku dla nieruchomości wycenianej na 1 000 000 PLN.

Przykład 2

Załóżmy, że Aleksander i Gabriela mają odłożone pieniądze, ale na nieruchomość wartą 1 000 000 PLN chcą przeznaczyć maksymalnie 100 tys. PLN gotówki. Resztę chcą zainwestować i przeznaczyć na nadpłatę powziętego kredytu. Czy wtedy BGK może mi pomóc i podnieść wkład własny do 200 tys. PLN ?

Odpowiedź: Tak, w takim przypadku prawdopodobnie BGK może pomóc, do pewnego stopnia. Mechanizm gwarancji wkładu własnego działa tak, że uzupełnia brakującą część wkładu własnego do wymaganego minimum, ale nie podnosi go powyżej standardowych wymagań bankowych. W tym przypadku większość banków może wymagać 200 tys. PLN wkładu.

• Nieruchomość kosztuje 1 000 000 PLN.
• Aleksander i Gabriela chcą wyłożyć tylko 100 000 PLN z własnych środków.
• Standardowo banki wymagają 10-20% wkładu własnego, czyli 100 000 – 200 000 PLN.
• BGK może zagwarantować brakujące 100 000 PLN, aby osiągnęli wymagane 200 000 PLN wkładu własnego.

Jak to działa?

1. 100 tys. PLN + gwarancja BGK 100 tys. PLN = 200 tys. PLN wkładu własnego (czyli wymagane 20%).
2. Kredyt hipoteczny wynosi 1 000 000 PLN.
3. Aleksander i Gabriela nie otrzymają 100 tys. PLN w gotówce, ani na koncie. To tylko gwarancja dla banku, która działa jako zabezpieczenie.
4. Jeśli przestaną spłacać kredyt, BGK spłaci bankowi zagwarantowaną kwotę, a następnie będzie dochodzić zwrotu.

Ważne: Jeśli wymagany, minimalny procent wkładu własnego wynosiłby 15%, w takim przypadku BGK udostępniłby 50 tys. PLN. Niemniej jednak łatwo przekalkulować sobie, że w takim scenariuszu Aleksandrowi i Gabrieli nie opłacałoby się na wkład własny przeznaczać więcej, niż 50 tys. PLN, nawet jeśli posiadają sporo oszczędności. W końcu 100 tys. PLN mogą otrzymać z BGK.

Korzyści i wpływ na rynek

Przede wszystkim, zamiast blokować gotówkę we wkładzie własnym, zainteresowani programem mogą gotówkę wykorzystać inaczej. Na przykład, by nadpłacić kredyt. Wcześniejsza nadpłata zmniejsza kwotę kapitału, od którego liczone są odsetki. Spaść może też okres spłaty – jeśli program i bank pozwolą na zmniejszenie liczby rat po nadpłacie.

Dzięki gwarancji BGK beneficjenci programu mogliby zachować część gotówki na nieprzewidziane wydatki, zamiast angażować ją od razu. Przy czym warto pamiętać, że program może mieć dodatkowe – przede wszystkim czasowe ograniczenia w kwestii nadpłaty lub całkowitej spłaty kredytu. Niektóre banki mają opłaty za wcześniejszą spłatę w pierwszych latach. Jak będzie tym razem – nie wiemy.

Jak działa zasada złotówka za złotówkę?

Zasada „złotówka za złotówkę” w programie dopłat do kredytów hipotecznych oznacza, że przekroczenie ustalonego limitu dochodowego nie skutkuje całkowitą utratą dopłat, lecz prowadzi do proporcjonalnego zmniejszenia wysokości wsparcia. Poniżej kalkulakcje dla dwóch wymienionych scenariuszy 1 zł za 25 gr. (2 osobowe gospodarstwa i większe) i 50 groszy (1 osobowe).

Przykład 1

• Limit dochodu: 18 000 zł
• Dochód gospodarstwa domowego: 18 000 zł
• Przekroczenie limitu: 0 zł (nie ma przekroczenia)
• Zmniejszenie dopłaty: 0 zł

Wnioski: W tym przypadku, ponieważ dochód nie przekracza limitu, dopłata jest pełna i nie ma jej obniżenia.

Przykład 2

• Limit dochodu: 18 000 zł
• Dochód gospodarstwa domowego: 18 050 zł
• Przekroczenie limitu: 50 zł
• Zmniejszenie dopłaty: 50 zł × 25 gr = 12,50 zł (obniżenie miesięczne)

Jeśli dochód przekroczy limit tylko o 50 zł, dopłata zostaje obniżona o 12,50 zł miesięcznie. To niewielka kwota, nadal jest korzystne korzystać z programu.

Przykład 3

• Limit dochodu: 18 000 zł
• Dochód gospodarstwa domowego: 18 200 zł
• Przekroczenie limitu: 200 zł
• Zmniejszenie dopłaty: 200 zł × 25 gr = 50 zł (obniżenie miesięczne)

Jeśli dochód przekroczy limit o 200 zł, dopłata zostanie obniżona o 50 zł miesięcznie. Jest to już bardziej zauważalna kwota, ale nadal niewielka w porównaniu do całkowitej wysokości dopłaty.

Przykład 4

• Limit dochodu: 18 000 zł
• Dochód gospodarstwa domowego: 19 000 zł
• Przekroczenie limitu: 1000 zł
• Zmniejszenie dopłaty: 1000 zł × 25 gr = 250 zł (obniżenie miesięczne); analogicznie, jeśli limit przekroczony zostanie o 4000 zł, zmniejszenie wyniesie 1000 zł miesięcznie itd.

Analizując w ten sposób możemy dojść do progu, który sprawi, że udział w programie nie będzie korzyścią dla konsumenta 'przekraczającego dochód’. W przypadku kredytu na 500 tys. PLN na 1,5%, 'dopłata’ wyniesie ok. 2 tys. PLN miesięcznie zatem przekroczenie dochodu aż o ok. 7500 zł netto sprawiłoby, że dopłaty byłyby zupełnie nieopłacalne. Takie kalkulacje można wykonać dla każdego ze scenariuszy, by dojść do wniosku, że 'limity’ przy tej zasadzie są dość 'elastyczne’ – co wspierać będzie zainteresowanie programem (oraz wzrosty cen).

Przykład 5

• Limit dochodu: 6500 zł
• Dochód gospodarstwa domowego: 7500 zł (przekroczenie o 1000 zł)
• Przekroczenie limitu: 1000 zł
• Zmniejszenie dopłaty: 1000 zł × 50 gr = 500 zł miesięcznie
• Jeśli dochód przekroczy limit o 1000 zł, to dopłata zostanie obniżona o 500 zł miesięcznie; dwa razy bardziej, niż w przypadku zasady 1 zł za 25 groszy.

Kiedy program wejdzie w życie?

Wydaje się, że rok 2025 będzie tym, w którym determinacja, by 'przepchnąć’ nowy program będzie największa. W styczniu sygnały z ministerstwa sugerowały, że w I kwartale 2025 ma zostać przedstawiona kompletna propozycja programu. Docelowo jednak program będzie musiał zyskać poparcie koalicji rządzącej.

Możemy ostrożnie założyć, że już je uzyskał ponieważ 'pozytywnie’ wypowiadało się o nim 'kierownictwo’ polityczne, a wczorajsza kampania informacyjna była szeroko zakrojona i skoordynowana w mediach. Wydaje się, że zmianom mogą ulec pewne elementy programu np. te dot. progów dochodowych, które w naszej ocenie mogą zostać podniesione.

Dyskutowane dziś progi pochodzą jeszcze z początku roku 2024; od tego czasu wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w Polsce wzrosły o ponad 10% r/r. Wydaje się jednak, że program zadebiutuje najwcześniej w III kwartale 2025 roku, najpóźniej w ostatnim kwartale.

Przez ten czas możemy oczekiwać, że sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym będzie bardzo słaba, a skumulowany popyt znów 'uderzy’ w rynek jesienią. Wielu kupców wstrzyma się z decyzją do czasu, aż program ruszy. Nie jest wciąż jasne w jaki sposób banki będą kalkukowały średnie wynagrodzenie. Prawdopodobnie posłuży do tego PIT za 2024 rok.