Najnowsze dane płynące z raportu przygotowanego przez ekspertów Rankomat.pl oraz Rentier.io wskazują na niepokojące zjawisko polegające na realnym wzroście rat kredytów przy jednoczesnym braku oficjalnych decyzji o podwyżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.
Obserwowany w ostatnim czasie tak zwany marcowy boom na rynku nieruchomości, objawiający się złożeniem rekordowych 63 tys. wniosków kredytowych, okazuje się przy bliższej analizie zjawiskiem w dużej mierze iluzorycznym. Choć liczba wniosków była o 71 proc. wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, a ich łączna wartość wzrosła o 80 proc., to analitycy studzą entuzjazm i wskazują na drugie dno tych statystyk. Fakty sa takie, że sytuacja geopolityczna i niepewność co do inflacji w 2026 roku wymuszają na inwestorach zmianę podejścia do wyceny ryzyka. Tak duży skok popytu nie przełożył się bowiem proporcjonalnie na wyniki sprzedaży deweloperów, która wprawdzie wzrosła o 40 proc. rok do roku, ale nadal pozostaje daleko w tyle za dynamiką wniosków o finansowanie.
Pułapka refinansowania i wpływ geopolityki na portfele
Okazuje się, że za ogromną część statystycznego ożywienia odpowiada proces refinansowania starych zobowiązań, a nie chęć zakupu nowych mieszkań przez młodych Polaków. W marcu udział refinansowania w ogólnej puli wyniósł 30 proc., a prognozy na kwiecień sugerują, że wskaźnik ten może osiągnąć nawet 50 proc. Kredytobiorcy posiadający stare umowy ze stałym oprocentowaniem masowo ruszyli do banków, aby zamienić je na nowe, niższe stawki, zanim sytuacja na świecie trwale pogorszy warunki rynkowe. Ten nagły pośpiech wynika bezpośrednio z wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie, który całkowicie zniweczył nadzieje na dalsze łagodzenie polityki pieniężnej w kraju.
Głos w tej sprawie zabrał Ludwik Kotecki z Rady Polityki Pieniężnej, który podkreślił, że obecnie mamy do czynienia z zewnętrznym szokiem podażowym, wobec którego RPP znajduje się w specyficznej sytuacji zamrożenia decyzyjnego. Zmiana nastrojów jest widoczna również w sektorze bankowym, gdzie niektóre instytucje zaczęły stosować taktykę obronną przed odpływem klientów do konkurencji. W momencie gdy klient prosi o zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu w celu przeniesienia kredytu do innego banku, dotychczasowy kredytodawca często nagle znajduje przestrzeń do negocjacji i obniżenia marży. Strategia ta pozwala uniknąć uciążliwych procedur, choć oferowane w ten sposób warunki rzadko są tak korzystne, jak te dostępne przy pełnym refinansowaniu.
Widmo wyższego wiboru i realny wzrost obciążeń
Pomimo faktu, że w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy stopy procentowe spadły łącznie o 2 punkty procentowe, co dla posiadacza mieszkania o powierzchni 70 mkw. w Warszawie oznaczało ratę niższą o 1328 zł, czas taniego pieniądza zdaje się dobiegać końca. Obecna rata w stolicy wynosi 6338 zł, w Krakowie 5595 zł, a w Katowicach 4921 zł, ale te kwoty mogą wkrótce przejść do historii. Największym zagrożeniem dla stabilności domowych budżetów jest obecnie wskaźnik WIBOR 6M, który w marcu wynosił 3,7 proc., a obecnie wzrósł już do poziomu 3,9 proc. Rynkowe kontrakty terminowe są jeszcze bardziej bezlitosne i sugerują, że za pół roku wskaźnik ten może osiągnąć pułap 4,31 proc. Taka korekta techniczna oznacza, że przeciętny kredytobiorca posiadający zobowiązanie w wysokości 500 000 zł zaciągnięte na 30 lat musi przygotować się na wzrost miesięcznej raty o około 196 zł. Jest to podwyżka niemal o 200 zł miesięcznie, która następuje bez żadnej ingerencji ze strony banku centralnego, a jedynie w wyniku rynkowych oczekiwań i wzrostu kosztu pieniądza na rynku międzybankowym. Trudno nie zauważyć, że rynkowe stopy rynkowe zaczęły żyć własnym życiem, ignorując narrację o stabilizacji.
Nierównomierne skoki cen i liderzy wzrostów w regionach
Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że same ceny nieruchomości wciąż wykazują tendencję wzrostową, choć dynamika ta jest skrajnie różna w zależności od metrażu i lokalizacji. Najmocniej drożeją duże mieszkania o powierzchni powyżej 60 mkw., których ceny w pierwszym kwartale 2026 roku były wyższe niż rok wcześniej w aż 15 z 17 badanych miast, osiągając średni wzrost na poziomie 3,4 proc. rok do roku. Znacznie spokojniej jest w segmencie kawalerek poniżej 35 mkw., gdzie wzrost wyniósł 1,8 proc., oraz w przypadku mieszkań średniej wielkości ze wzrostem rzędu 0,9 proc.
Na mapie Polski wyróżniają się dwa przeciwstawne bieguny, czyli Katowice oraz Gdańsk. Katowice stały się liderem obniżek, gdzie ceny mieszkań średnich spadły o 7,5 proc., a małych o 6,5 proc., co czyni to miasto jednym z najbardziej atrakcyjnych punktów dla kupujących. Z kolei Gdańsk odnotował spektakularne wzrosty, szczególnie w przypadku dużych lokali, które podrożały o 11,8 proc. Ciekawy przypadek stanowi Sosnowiec, gdzie odnotowano skok cen dużych mieszkań o 16,5 proc. przy całkowitym braku zmian w segmencie lokali średnich. W Warszawie, Wrocławiu i Krakowie odnotowano lekkie korekty w dół w segmencie najmniejszych mieszkań, co może być sygnałem nasycenia rynku inwestycyjnego pod wynajem.
Łączna wartość rynku nieruchomości w Polsce liczona w miliardach złotych pozostaje gigantyczna, jednak coraz więcej sygnałów wskazuje na to, że dostępność mieszkań znów zacznie się pogarszać. Przeliczając te dane na twardą walutę, widać wyraźnie, że polski rynek staje się coraz trudniejszy dla przeciętnego zjadacza chleba, a marzenia o własnych czterech kątach wymagają dziś nie tylko zdolności kredytowej, ale i stalowych nerwów wobec globalnych zawirowań.
Przeczytaj o tym, jak Bitcoin po przejściowym spadku zdołał powrócić powyżej poziomu 78 000 USD:
Bitcoin powyżej 78 000 USD, a Senat USA zaskakuje nowym prawem. Co to oznacza dla Twojego portfela?
oraz o tym, jak o swój PR dbają dziś „janusze biznesu”:
Katowicki deweloper wpłacił 20 złotych darowizny na szczytny cel. Oto tajniki charity washingu