Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę głębokiego wyczekiwania, a dotychczasowa jednolitość i przewidywalność zachowań rynkowych zaczyna ustępować miejsca lokalnym anomaliom.
Analizy ekspertów wskazują jednoznacznie, że mieszkania przestały reagować wspólnym rytmem, a o ostatecznym sukcesie sprzedających decyduje wyłącznie lokalna relacja podaży do popytu. Właściciele lokali coraz chętniej i odważniej decydują się na wystawianie swoich nieruchomości na sprzedaż, podczas gdy potencjalni kupujący podchodzą do tak poważnych decyzji finansowych z ogromną rezerwą i ostrożnością. W efekcie czas potrzebny na znalezienie realnego nabywcy drastycznie się wydłuża, a konkurencja pomiędzy poszczególnymi ofertami staje się z tygodnia na tydzień coraz bardziej bezwzględna.
Sytuację rynkową doskonale obrazują twarde dane, które pokazują, że narasta potężny rozjazd cenowy. Obserwatorzy rynku zauważają, że sprzedający wciąż żyją w odrealnionej rzeczywistości i windowane przez nich oczekiwania rozmijają się z możliwościami finansowymi drugiej strony. Różnica między cenami ofertowymi a realnymi kwotami transakcji na rynku wtórnym potrafi być kolosalna i w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, sięga aż 17,2%. Ta statystyka dobitnie udowadnia, że klienci kupują lokale znacznie taniej, niż życzą sobie tego właściciele, co zmusza tych drugich do brutalnej weryfikacji planów sprzedażowych.
Koniec ery dyktatu sprzedających i wielki powrót negocjacji cenowych
W maju br. średnie stawki na rynku wtórnym w ujęciu miesięcznym pozostawały stabilne, a wszelkie odnotowane wahania miały charakter wyłącznie kosmetyczny. Równocześnie dynamicznie rośnie ogólna liczba ofert sprzedaży, a drastycznie maleje liczba mieszkań, które faktycznie znikają z rynku z powodu sfinalizowania transakcji.
I tak, w minionym miesiącu średnia cena metra kwadratowego lokalu z drugiej ręki w Warszawie utrzymała się na poziomie 18,2 tys. zł, natomiast w Krakowie wynosiła około 17 tys. zł. Podobną stabilizację odnotowano w Poznaniu ze stawką 12,1 tys. zł za metr oraz w Katowicach, gdzie metr kwadratowy kosztował 11,7 tys. zł. We Wrocławiu, po wcześniejszych zauważalnych spadkach, ceny zdołały się ostatecznie ustabilizować w przedziale od 13,6 tys. zł do 13,7 tys. zł za metr kwadratowy. Na tym tle wyróżniała się Łódź z niewielkim wzrostem do poziomu 8,8 tys. zł za metr oraz Trójmiasto, gdzie odnotowano jednoprocentowy spadek w ujęciu miesiąc do miesiąca, co sprowadziło ceny do poziomu 16,8 tys. zł za metr.
Analizując sytuację rok do roku, największe podwyżki dotknęły Trójmiasto, gdzie lokale są droższe o około 6%, Poznań ze wzrostem o 3% oraz Warszawę, w której ceny urosły o 2%. Symboliczny, jednoprocentowy wzrost zaliczyły Kraków oraz Katowice, w Łodzi stawki stały w miejscu, a we Wrocławiu były o 4% niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Liczba mieszkań trafiających na rynek wzrosła w ciągu miesiąca o 3%, podczas gdy liczba ofert znikających z baz ogłoszeniowych skurczyła się o 9%, co potwierdza znaczne spowolnienie sprzedaży. Kupujący przestali odczuwać jakąkolwiek presję czasu, a największa baza ofert lokali z drugiej ręki czekała na nich w Warszawie, oferując aż 15,8 tys. lokali. Bogaty wybór mieli również klienci we Wrocławiu z bazą 8 tys. ogłoszeń, w Trójmieście z pulą 8,4 tys. ofert, w Poznaniu z wynikiem 3,8 tys. mieszkań oraz w Katowicach z liczbą 2,3 tys. lokali. Jedynym dużym rynkiem w Polsce, na którym ogólna dostępność lokali uległa nieznacznemu skurczeniu, okazał się Kraków.
Deweloperzy toną w zapasach gotowych lokali i kuszą promocjami
Na rynku pierwotnym sytuacja wygląda równie ciekawie, a ceny nowych nieruchomości pozostają stabilne ze względu na rekordowo rozbudowaną ofertę handlową firm budowlanych. Wrocław okazał się jedyną polską metropolią, w której w maju odnotowano wzrost średniej ceny ofertowej metra kwadratowego nowego mieszkania z poziomu 15,3 tys. zł do 15,4 tys. zł. Wynikało to bezpośrednio z faktu wprowadzenia do sprzedaży dużej puli nowych lokali, których średnia cena wynosiła aż 16,7 tys. zł za metr kwadratowy. W Warszawie średnia cena mieszkań oferowanych bezpośrednio przez deweloperów spadła symbolicznie o około 100 zł na metrze, osiągając poziom 19,9 tys. zł, choć od początku roku urosła o 8%. Drugi miesiąc z rzędu pełną stabilizację cenową w okolicach 17,2 tys. zł za metr zanotował Kraków, a w Trójmieście stawki od czterech miesięcy oscylują wokół 17,8 tys. zł. Poznań przyniósł lekką korektę w dół o 100 zł na metrze, co dało ostateczny wynik na poziomie 14,2 tys. zł za metr kwadratowy. W Łodzi ceny nowych lokali od początku roku stoją w miejscu i wynoszą średnio 11,6 tys. zł, natomiast w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy oczekują około 11,2 tys. zł za metr kwadratowy. W ujęciu rocznym stolica notuje wzrosty o 10%, Trójmiasto i Poznań o około 5% do 6%, Wrocław o 4%, a Kraków o 3%.
Obecna stabilizacja to w głównej mierze zasługa gigantycznej góry niesprzedanych, gotowych mieszkań, które w niektórych miastach stanowią od 20% do 30% całej dostępnej oferty deweloperskiej. Mieszkania oddane już do użytkowania generują dziś nawet do połowy całkowitej sprzedaży na rynku pierwotnym, co skutecznie hamuje jakiekolwiek zapędy deweloperów do wprowadzania dalszych podwyżek cenowych. Firmy budowlane w miastach o wyraźnej nadpodaży, takich jak Łódź, coraz częściej zapraszają klientów do otwartych negocjacji cenowych oraz oferują różnorodne bonusy. Majowe wyniki sprzedaży w większości dużych miast okazały się jednak słabsze od średniej z ubiegłego roku, a jedynym jasnym punktem była Warszawa, gdzie sprzedaż wystrzeliła o 18% powyżej zeszłorocznej średniej.
Przeczytaj o wyjątkowo bolesnym dla branży krypto zdarzeniu, którego skutki będą odczuwalne jeszcze przez długi czas:
Rzeź niedźwiedzi na Bitcoinie – pół miliarda dolarów poszło z dymem w jeden dzień!
oraz o aferze koruupcyjnej, jakiej jeszcze nie było:
Kryptowalutowy miliarder i tajemnicze miliony polityka. W tle luksusowa rezydencja i wielkie śledztwo