Najnowsze dane statystyczne za maj pokazują, że w największych polskich miastach prawdziwym polem bitwy stał się segment nieruchomości kosztujących od 500 tys. do 700 tys. złotych.
To właśnie w tym przedziale cenowym deweloperzy podpisali najwięcej umów, co jednoznacznie potwierdza, że popyt ma charakter realny, a nie jedynie życzeniowy.
Klienci masowo ruszyli do biur sprzedaży, jednak na miejscu czeka ich przykra niespodzianka, ponieważ baza dostępnych lokali w tym budżecie kurczy się w oczach. Deweloperzy po prostu nie nadążają z uruchamianiem nowych inwestycji, które odpowiadałyby możliwościom finansowym przeciętnego Polaka. Sytuację komplikuje fakt, że przeciętna wartość kredytu hipotecznego wynosi obecnie około 457 tys. zł, a zobowiązania przekraczające pół miliona złotych stanowią już blisko 34 proc. całej nowej akcji kredytowej. Finansowanie bankowe jest zatem sztywno powiązane z cenami najpopularniejszych nieruchomości, co zmusza kupujących do poszukiwania ofert w bardzo konkretnych widelcach cenowych. Brak reakcji ze strony podażowej może w najbliższych miesiącach doprowadzić do drastycznego ograniczenia wyboru i wymusić bolesny kompromis zakupowy.
Dlaczego deweloperzy nie budują nieruchomości taniej?
To nie wszystko, bo analiza sytuacji w poszczególnych metropoliach ujawnia głębokie dysproporcje regionalne i logistyczne problemy firm budowlanych. We Wrocławiu aż 48 proc. potencjalnych nabywców poszukuje lokali w przedziale od 500 tys. zł do 700 tys. zł, w Poznaniu wskaźnik ten wynosi 45 proc., a w Trójmieście przekracza 42 proc. Tymczasem realna oferta w tym segmencie drastycznie spadła w Krakowie, Wrocławiu oraz w aglomeracji śląskiej.
Gwałtowne kurczenie się bazy dostępnych mieszkań to bezpośredni efekt kalkulacji biznesowej oraz rosnących kosztów realizacji inwestycji. Przedsiębiorcy budowlani zmagają się z wysokimi cenami materiałów, drożejącym transportem, presją płacową pracowników oraz wysokimi kosztami obsługi długu. Z tego powodu aż 70 proc. firm deweloperskich deklaruje zamrożenie obecnych cenników i nie widzi żadnej przestrzeni do wprowadzania obniżek. Wyjątkiem na mapie kraju pozostają Warszawa i Kraków, gdzie punkt ciężkości przeniósł się na segment od 700 tys. zł do 1 mln USD, a baza lokali w stolicy w tym przedziale wzrosła do poziomu 6,3 tys. sztuk. Pokazuje to, że w największych ośrodkach deweloperzy świadomie kierują ofertę do najzamożniejszych klientów, pozostawiając klasę średnią z coraz skromniejszym wyborem.
A może… ucieczka na przedmieścia?
Wobec totalnego braku gruntów w centrach miast oraz astronomicznych cen działek, rynek zaczyna gwałtownie ewoluować w kierunku terenów podmiejskich. Aż 75 proc. ankietowanych deweloperów wskazuje, że przyszłością budownictwa wielorodzinnego jest rozwijanie przedmieść wyposażonych w sprawny transport publiczny. Tradycyjne centra miast stają się produktem luksusowym, gdzie wysoki koszt zakupu ziemi wymusza projektowanie mniejszych metraży o zawyżonych cenach jednostkowych. Przeprowadzka na peryferie przestaje być traktowana przez kupujących jako bolesny kompromis, a staje się świadomym wyborem większej przestrzeni, dostępu do zieleni oraz lepszych warunków do pracy hybrydowej.
Eksperci rynkowi zauważają, że jeśli za rozbudową osiedli nadąży infrastruktura kolejowa i autobusowa, odpływ klientów z miast będzie przybierał na sile. Dla wielu rodzin posiadających określony budżet jest to jedyna szansa na zdobycie upragnionego wielopokojowego lokalu bez konieczności zadłużania się na całe życie. Deweloperzy doskonale rozumieją te nastroje i tam, gdzie ekonomika projektów miejskich przestaje się bilansować, natychmiast przenoszą maszyny budowlane na obrzeża.
Koniec ery łatwej sprzedaży
Z perspektywy biur sprzedażowych maj przyniósł spore otrzeźwienie, a wcześniejszy bezwarunkowy optymizm firm budowlanych zderzył się z twardą rzeczywistością. Liczba przedsiębiorstw, które spodziewają się dalszego przyspieszenia tempa transakcji, skurczyła się niemal o połowę, spadając do poziomu niespełna 30 proc. Klienci stali się znacznie bardziej ostrożni, podejmują decyzje dłużej, a sama ich fizyczna obecność na prezentacji nieruchomości nie gwarantuje już szybkiego sukcesu. Na rynku uwidocznił się także głęboki rozdźwięk psychologiczny, ponieważ pomimo deklarowanej przez deweloperów stabilizacji cen, aż 58 proc. kupujących panicznie boi się kolejnych podwyżek. Ta obawa wynika bezpośrednio z pamięci o poprzednich cyklach hossy, kiedy to odkładanie transakcji w czasie skutkowało koniecznością dopłacania ogromnych kwot. Obecnie nikt już nie liczy na to, że rynek będzie napędzał się samoczynnie siłą rozpędu, a gorsze projekty lub przestrzenie z zawyżoną ceną będą błyskawicznie odrzucane przez kupujących. Aby utrzymać dotychczasowe tempo przychodów, deweloperzy muszą porzucić dawną bierność i zacząć realnie walczyć o każdego klienta elastycznością cenową oraz atrakcyjnymi pakietami wykończeniowymi.
Przeczytaj o aktualnych zawirowaniach wobec najpopularniejszej kryptowaluty na świecie:
„Krwawa środa” trwa. Bitcoin traci kluczowe poziomy, a wieloryby uciekają
oraz o tym, jak paradoksalnie zła passa tokena Ripple może dać się przekuć w jego wielki sukces:
Przełomowy moment dla XRP. Wykres runął, ale optymiści widzą w tym szansę