Nieruchomości, aktywo kochane przez miliony inwestorów. W przeciągu kilku kolejnych miesięcy rynek ten będzie miał jednak dużo więcej przeciwników niż zwolenników. W końcu pękła bańka, która zbierze krwawe żniwo nie tylko w Polsce ale i na całym świecie.
Miliony amerykanów nie zapłaciła swojego czynszu
Właściciele nieruchomości w całym USA zostali pozostawieni na pastwę losu po tym, jak prawie jedna trzecia najemców mieszkań w Stanach Zjednoczonych nie zapłaciła kwietniowego czynszu w pierwszym tygodniu miesiąca, według nowych danych National Multifamily Housing Council (NMHC). Tak wysoka liczba niezapłaconych czynszów pojawia się, gdy w ciągu ostatnich trzech tygodni złożono 10 milionów nowych wniosków o zasiłek bezrobotny w USA z powodu pandemii COVID-19.
Według raportu cytowanego przez Wall Street Journal tylko 69% najemców płaciło czynsz między 1 a 5 kwietnia w porównaniu do 81% w tym samym tygodniu w marcu i 82% w kwietniu 2019 r. Liczba obejmuje najemców, którzy dokonali tylko częściowych płatności. NMHC poinformował, że wielu najemców, którzy jeszcze nie zapłacili, może zapłacić jeszcze w tym miesiącu, a wzrost płatności bezgotówkowych może nie zostać odzwierciedlony w początkowej liczbie. Dane pochodzą z 13,4 miliona wynajmowanych mieszkań analizowanych przez kilka firm zajmujących się nieruchomościami.
Wall Street Journal zauważa również, że niektórzy najemcy otrzymają tymczasową ochronę przed eksmisją dzięki przepisom federalnym i lokalnym. Jednakże, w rzeczywistości w miarę narastania niezapłaconych czynszów, tak samo będzie z niewypłacalnością hipotek, ponieważ właściciele będą walczyć o wypełnienie zobowiązań. Na przeszkodzie tej kaskadzie stoi rząd federalny, który pozwoli właścicielom budynków mieszkalnych zamrozić spłacanie kredytu hipotecznego zabezpieczonego przez rząd. Podczas gdy zgodnie z raportem Rezerwa Federalna obiecała również zakup obligacji powiązanych z niektórymi pożyczkami wielorodzinnymi pod zakup nieruchomości.
Ilość niespłacanych hipotek w USA rośnie 20-krotnie!
Najnowsze badania Forbearance and Call Volume Survey Association, podkreśla bezprecedensowe, szeroko rozpowszechnione zaniechanie spłat hipotek. Miliony kredytobiorców dotkniętych rozprzestrzenianiem się koronawirusa opóźnia spłatę swoich comiesięcznych rat kredytowych. Całkowita liczba zaniechanych pożyczek wzrosła do 2,66% od 1 kwietnia; zaledwie miesiąc temu, 2 marca, wartość ta wyniosła 0,25%. Mowa tu o wzroście o 1 064% w ciągu zaledwie jednego miesiąca!
W przypadku pożyczek wspieranych przez Ginnie Mae, która obsługuje pożyczkobiorców o niskich i średnich dochodach, gwałtowny wzrost był znacznie większy, a łączna wartość zaniechanych pożyczek hipotecznych wzrosła do 4,25% z 0,19% w ciągu miesiąca, czyli 2 236%!
Ogólnie rzecz biorąc łączna liczba wniosków o udzielenie wstrzymania spłat hipotek wzrosła o 1270% między 2 marca a 16 marca oraz o kolejne 1 896% między 16 marca 30 marca.
Bloomberg komentuje to zjawisko następująco:
Pożyczkobiorcy z najniższym ratingiem kredytowym, którzy często żyją od pierwszego do pierwszego są najbardziej ryzykowną grupą, która może przestać spłacać swoje kredyty. W przeciągu dwóch ostatnich lat, Ginnie Mae udzieliła kredytów hipotecznych z najniższym ratingiem kredytowym o wartości prawie 600 miliardów USD.
To dopiero początek
Myślicie, że jest tragicznie? Spokojnie, to dopiero początek. Analitycy agencji Moody’s szacują, że ponad 30% kredytobiorców hipotecznych, czyli 15 milionów gospodarstw domowych, może przestać spłacać swoje hipoteki. Ten scenariusz zakłada zamknięcie gospodarki USA aż do jesieni. Poniższa grafika przedstawia poziom tego zjawiska. Będzie to rzeź na nieruchomościach:
Mocny kac po kilkuletniej balandze?
Dlaczego jednak spoglądamy najpierw na rynek amerykański skoro większość z nas mieszka nad Wisłą? Nie zapominajmy, że USA to największy i najważniejszy rynek finansowy. I chodzi tu o obligacje, akcje, ETFy, REIT-y czy nieruchomości. Jeżeli USA ma katar to świat choruje na poważną grypę. Na nasze nieszczęście USA właśnie zachorowało na wirusa, co dla nas może oznaczać tragedie.
Ale jaką tragedie? Przecież nieruchomości od lat rosną i nie da się na nich stracić. Przecież to fizyczne dobro i namacalna wartość. Ludzie obejdą się bez akcji czy obligacji ale gdzieś mieszkać muszą. Takie myślenie doprowadziło do tego co mamy na poniższym wykresie, który przestawia ceny nieruchomości na rynku wtórnym w 7 największych miastach (pomarańczowa linia) oraz polskie PKB (szara linia). Jak widać, od 2013 roku nieruchomości rosną i to w mocnym tempie.
Od kilku lat sentyment do nieruchomości w Polsce stale się polepszał, aż do namiętnego romansu pomiędzy inwestorami a mieszkaniami. Przedstawia to poniższy wykres, który pokazuje ceny nieruchomości na rynku wtórnym w 7 największych miastach (pomarańczowa linia) oraz nastroje konsumentów (czarna linia):
Czarne chmury nad Wisłą
Pisałem już o tym kilkanaście razy ale napiszę i kolejny raz. Od dwóch lat mamy do czynienia z wysypem „ekspertów od nieruchomości”. Flipy, kupno kawalerek, kupno dużych mieszkań i podział na pokoje, kupno pod wynajem długo czy krótkoterminowy, wynajem na godziny itp. YouTube aż huczał od tysięcy kanałów pokazujących jak kupić, gdzie kupić, gdzie kupić taniej a gdzie przepłacić. Jaka kanapa do salonu, jaka kabina do łazienki, jaka pościel do sypialni, jakie kubki w kuchni, jakie krzesełka na balkonie. Wszystko to, aby spodobało się kupującemu/wynajmującemu i żeby zapłacił jeszcze wyższą cenę. Ceny za metr kwadratowy w najlepszych lokalizacjach w wielu miastach w Polsce przekraczały 10 tys., 15 tys. czy nawet 20 tys. za m2! Portale finansowe co tydzień robiły coraz to nowsze opracowania na temat kredytów hipotecznych w różnych bankach. Ten, kto nie kupił, bądź nie szykował się do kupna nieruchomości, tracił okazję życia. Bo taniej już miało nie być.
I wtedy stało się. Przyszła pandemia a bańka pękła. Jeszcze kilka tygodni temu, gdy Polska gospodarka dopiero szykowała się do zamknięcia, sytuacja wyglądała w miarę przyzwoicie. Dziś pojawiają się coraz częściej takie oto nagłówki.
This time is not different
A nie zapominajmy, że mowa o nieruchomościach czyli rynku, który reaguje dużo wolniej niż inne. Kwietniowe raporty i analizy zapewne pokażą pierwsze oznaki pękniętej bańki. Na prawdziwe skutki przyjdzie nam zapewne poczekać jeszcze kilka miesięcy. Aczkolwiek już dzisiaj można śmiało stwierdzić, że okres cen wzrostu nieruchomości mamy za nami. Skąd ta pewność? Może z zamkniętej gospodarki, może z setek tysięcy osób w Polsce, które stracą pracę, może z świadomości jak wiele osób ładowało się „pod korek” z kredytami i jak wiele z nich żyje od pierwszego do pierwszego.
Na razie bańka pękła. Na rozpoczęcie krwawienia tego powolnego rynku musimy jeszcze poczekać. Coś jednak czuje, że jeżeli zamknięcie gospodarki potrwa za długo, to nieruchomości nie tylko stracą dużo krwi, mogą też wpaść w stan agonii.
Maciej Kmita