Polski rynek nieruchomości znajduje się obecnie w punkcie zwrotnym, a najnowsze dane rynkowe wyraźnie wskazują, że dotychczasowa dominacja deweloperów zaczyna słabnąć na rzecz rosnącej ostrożności kupujących oraz stabilizacji cenowej.
Z opublikowanego raportu „Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości” opracowanego przez serwis Otodom we współpracy z instytutem Kantar wynika, że w drugim kwartale chęć zakupu lokalu na rynku wtórnym zadeklarowało 49 proc. ankietowanych, co stanowi wynik identyczny jak w analogicznym okresie 2025 roku. Z kolei na ofertę pochodzącą bezpośrednio od deweloperów zdecydowało się zaledwie 18 proc. respondentów, co oznacza spadek o 3 p.p. w ujęciu rocznym.
Szczególnie interesujący jest fakt, że najbardziej rozrosła się grupa klientów, dla których rodzaj rynku nie ma większego znaczenia, osiągając poziom 33 proc. po wzroście o 3 p.p. w ujęciu rocznym. Tego typu przesunięcie stanowi jasny sygnał, że narastające rozczarowanie dotychczasową ofertą deweloperską przekłada się na rosnącą obojętność społeczną wobec źródła pochodzenia nabywanego lokalu. Analiza oczekiwań cenowych wskazuje przy tym na rosnący podział wśród samych kupujących. Aż 53 proc. ankietowanych zainteresowanych rynkiem wtórnym spodziewa się dalszego wzrostu cen w ciągu najbliższych 12 miesięcy, podczas gdy spadków oczekuje 20 proc. z nich. W przypadku osób celujących w rynek pierwotny, wzrostu cen spodziewa się 50 proc. badanych, a na spadki liczy 16 proc. W grupie niezdecydowanej co do wyboru rynku odsetki te wynoszą odpowiednio 50 proc. dla wzrostów i 14 proc. dla spadków.
Rynek wtórny zyskuje przewagę w oczach kupujących
Przewaga rynku wtórnego oraz spadek zainteresowania nowymi inwestycjami wynikają w dużej mierze ze stawek, do jakich przyzwyczaili nas w ostatnich latach deweloperzy. Z danych zbieranych przez analityków wynika, że w drugim kwartale zagregowana średnia cena mieszkania w siedmiu największych polskich aglomeracjach przekroczyła poziom 16 tys. zł za metr kwadratowy na rynku deweloperskim, notując skok o 7 proc. w ujęciu rocznym. Dla porównania, na rynku wtórnym średnia stawka ukształtowała się na poziomie 15,5 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza znacznie wolniejszy wzrost w tempie zbliżonym do bieżącej inflacji, wynoszącym około 3 proc. w ujęciu rocznym.
Zauważalny wzrost średnich stawek ofertowych na rynku pierwotnym nie wynika jednak z powszechnego i masowego podnoszenia cen pojedynczych lokali, lecz jest w głównej mierze efektem wprowadzania do oficjalnej sprzedaży nowych, znacznie droższych i bardziej luksusowych inwestycji. Jak zauważają analitycy giełdowi oraz eksperci rynku nieruchomości , obecne zachowanie inwestorów i kupujących potwierdza, że deweloperzy weszli w fazę próby sił z rynkiem, w której wysokie marże zderzają się ze ścianą ograniczonej zdolności kredytowej Polaków.
Eksperci rynkowi przewidują dwa główne scenariusze rozwoju sytuacji w nadchodzących miesiącach. W wariancie bardziej optymistycznym dla nabywców, główną siłą napędową rynku staną się trzydziesto- i czterdziestolatkowie, dla których zakup własnego M stanowi pilną potrzebę życiową. Jeśli to właśnie ta grupa dominuje w biurach sprzedaży, deweloperzy będą zmuszeni uzupełniać ofertę projektami wyraźnie tańszymi od obecnej średniej cenowej, czyli takimi, które cieszą się największym popytem ze strony klientów. W takim układzie nominalna zmiana stawek zatrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji, czyli w granicach od 2 do 4 proc. rocznie. Co więcej, ceny poszczególnych lokali już znajdujących się w ofercie ulegną co najwyżej niewielkim korektom rzędu 1-2 proc., tworząc bufor do późniejszego udzielania rabatów w negocjacjach.
Deweloperzy zmagają się z problemami
Również z najnowszego raportu firmy JLL wynika jasno, że w siedmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce zakończyła się trwająca długo fala dynamicznych wzrostów i nastąpił okres bardziej zrównoważonego poziomu sprzedaży. W drugim kwartale deweloperzy sprzedali w tych miastach nieco ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza spadek o 8,4 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale jednocześnie wzrost o 12,7 proc. w ujęciu rocznym. Największe kwartalne spadki sprzedaży odnotowano w Łodzi, gdzie spadek sięgnął aż 26,2 proc., oraz w Warszawie ze spadkiem o 16,5 proc. Słabsze wyniki odnotowano również we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, podczas gdy w Krakowie sprzedaż wzrosła kwartał do kwartału o 13,6 proc. Główną przyczyną tego spowolnienia jest większa ostrożność samych nabywców, wywołana niepewnością geopolityczną, wolniejszym tempem wzrostu płac oraz obawami o stabilność zatrudnienia.
Najbardziej prawdopodobna dla cen jest obecnie stabilizacja, w której oferta będzie stale uzupełniana o tańsze mieszkania z segmentu popularnego przy jednoczesnej dostępności droższych lokali wyższej jakości. Drugi, mniej prawdopodobny scenariusz zakłada, że w wakacje na rynku pozostaną głównie zamożniejsi pięćdziesięciolatkowie, co skłoni deweloperów do wprowadzania droższych projektów i ograniczy wybór dla przeciętnego zjadacza chleba.
Tymczasem podaż dynamicznie rośnie. W samym drugim kwartale na rynek wprowadzono ponad 13 tys. nowych mieszkań, co stanowi skok o 26,7 proc. kwartał do kwartału, a łączna oferta przekroczyła 70 tys. lokali. Zjawiskiem niepokojącym dla branży budowlanej jest rosnąca liczba mieszkań gotowych, a wciąż niesprzedanych, która wzrosła o 19,1 proc. i przekroczyła poziom 16,6 tys. lokali. W Poznaniu i Katowicach niemal co trzecie mieszkanie w ofercie jest już gotowe do odbioru.
Stabilizacja cenowa i różnice regionalne na rynku lokalnym
Pod względem cenowym Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem w kraju ze średnią stawką sięgającą blisko 20 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy najtańszą aglomeracją jest Łódź ze stawką wynoszącą średnio 11,3 tys. zł za metr kwadratowy. Warto zauważyć, że wzrost cen ofertowych przewyższający poziom inflacji odnotowano jedynie w Warszawie (o 5,3 proc. rdr) oraz w Poznaniu (o 6,2 proc. rdr). Analitycy wskazują na ogromne wahania cen nowej podaży, gdzie we Wrocławiu średnia cena wprowadzanych lokali wzrosła aż o 25,7 proc. kwartał do kwartału z powodu luksusowej inwestycji w centrum, a w Poznaniu nowe projekty były tańsze średnio o 12,2 proc. Niewielki niedobór mieszkań występuje jedynie w Warszawie i Trójmieście, podczas gdy we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż wyraźnie przeważa nad bieżącym popytem. Najbardziej skrajna sytuacja ma miejsce w Łodzi i Katowicach, gdzie czas potrzebny na wyprzedanie obecnej oferty szacowany jest odpowiednio na 2,5 roku oraz 3 lata. Eksperci przewidują, że opisana sytuacja rynkowa charakteryzująca się stabilizacją i otwarciem na negocjacje cenowe utrzyma się prawdopodobnie do końca 2026 roku.
Przeczytaj o inwestorze, który zrobił interes życia, zarabiając na Bitcoinie aż 383 mln USD:
Tajemniczy wieloryb obudził się po ośmiu latach i przeniósł 5900 BTC
oraz o opisanym przez analityka zjawisku, które ma wystrzelić cenę BTC w ciągu zaledwie dwóch tygodni:
Michaël van de Poppe wieszczy wystrzał Bitcoina do 80 000 USD!