Jeszcze dwa–trzy lata temu hasło „zagraniczny fundusz inwestycyjny” budziło na polskim rynku nieruchomości niemal tyle emocji co nadmuchane ceny mieszkań. Tyle że w ostatnich miesiącach narracja się odwróciła: zamiast kolejnych akwizycji słyszymy o sprzedaży portfeli, przeglądach aktywów i poszukiwaniu płynności. Najgłośniejszym przykładem z ostatnich dni jest szwedzki fundusz Heimstaden, który właśnie wystawił na rynek ponad dwa tysiące lokali z warszawskiej i krakowskiej puli, oficjalnie tłumacząc to „porządkowaniem bilansu” — identyczny proces instytucja prowadzi równolegle w Szwecji, Norwegii i Holandii.
Portfolio na wagę złota
Według analityków Colliersa pierwsze trzy miesiące 2025 r. przyniosły w Polsce jedynie 600 mln euro transakcji inwestycyjnych, co oznacza wzrost rok do roku, ale nadal stanowi ułamek rekordów sprzed pandemii. Przy wyższych stopach procentowych i droższym kapitale fundusze, które kupowały mieszkania hurtowo w latach 2019–2022, stają przed dylematem: dopłacać do finansowania czy zwijać żagle, zanim spadki cen uderzą mocniej w wyceny.
Heimstaden to niejedyny przykład. Jesienią Archicom wprowadził do detalicznej sprzedaży 450 lokali, które początkowo miały zasilić platformę PRS Resi4Rent. Choć sama Resi4Rent zapewnia, że wciąż chce dobić do 10 tys. mieszkań do końca 2026 r., rynek odebrał ruch Archicomu jako sygnał, że hurtownicy przestają być jedynymi naturalnymi nabywcami całych bloków pod wynajem.
„Pierwsze klucze” – lekarstwo na braki mieszkaniowe czy parasol ochronny dla wielkiego kapitału?
Tymczasem polski rząd nadal dopieszcza flagowy program dla rodzimego rynku nieruchomości pt. „Pierwsze klucze”. Dopłaty z budżetu państwa mają docelowo sprowadzić oprocentowanie kredytu na własny kwadrat do 1,5–2 proc., a na wsparcie zapisano 2,5 mld zł w budżecie na 2025 r. Opozycja i część koalicji bije na alarm, że publiczne środki trafią przede wszystkim nie do klientów, a do banków i sprzedających – a często tymi ostatnimi są właśnie fundusze opuszczające Polskę. Jeśli młode małżeństwo skorzysta z dopłaty, by kupić mieszkanie zwalniane przez Heimstaden, można powiedzieć, że podatnicy pośrednio dotują szwedzki wehikuł inwestycyjny.
Ministerstwo Rozwoju odbija piłeczkę: „Każda transakcja między prywatnymi podmiotami ożywia rynek, a dopłaty służą obywatelom, nie funduszom”. Jednak nawet część urzędników w kuluarach przyznaje, że bez większej podaży nowych mieszkań program może nakręcić popyt i podbić ceny, co przypadnie do gustu sprzedającym.
Jeden rabin powie tak, inny rabin powie nie
Jeżeli sprzedaż funduszowych portfeli nabierze tempa, możemy doczekać się paradoksu: zasób, który miał być „betonowym złotem” inwestorów instytucjonalnych, rozproszy się w rękach indywidualnych nabywców, a część marży zainkasuje fiskus w podatku od czynności cywilnoprawnych. Tyle że państwo już wcześniej – poprzez dopłaty – dorzuci gros do mieszkaniowej marży. Efekt fiskalny netto może więc okazać się bliski zeru.
Z drugiej strony, jeśli program rzeczywiście uruchomi większą falę budownictwa społecznego i komunalnego, co również przewiduje „Klucz do mieszkania”, to właśnie gminy, a nie fundusze, staną się głównymi beneficjentami rządowych miliardów. Tworzy się zatem gra o wysoką stawkę: kto szybciej sięgnie po publiczne wsparcie – prywatny fundusz likwidujący ekspozycję, czy lokalny samorząd budujący od podstaw.
Własność wraca do obywateli, ale po jakiej cenie?
Wyjście funduszy nie musi oznaczać katastrofy, lecz jest testem dojrzałości rynku. Jeżeli sprzedaż portfeli poszerzy własność mieszkaniową bez kolejnej spirali cenowej, politycy ogłoszą sukces: „kapitał spekulacyjny” odchodzi, mieszkania wracają do ludzi. Jeżeli jednak dopłaty tylko zamortyzują inwestorom wyjście i zostawią podatnikom rachunek za wyższe ceny metrażu, narracja może się odwrócić szybciej, niż powstała.
Na razie wiemy jedno: zagraniczne fundusze przestają w Polsce kupować, a zaczynają sprzedawać. Resztę dopisze rynek – i budżet państwa.