Po miesiącach niepewności i ostrożności kupujących amerykański rynek nowych domów wyraźnie przyspieszył. Sierpień przyniósł sprzedaż na poziomie 800 tys. jednostek w ujęciu rocznym (po uwzględnieniu wahań sezonowych). To niemal o jedną piątą więcej niż w lipcu. Bardzo wyraźny sygnał, że popyt, mimo wysokich cen i kredytów hipotecznych, wciąż znajduje ujście. Zwłaszcza że rynek spodziewa się istotnego spadku kosztów finansowania w najbliższych miesiącach.
Dane z USA
Podaż nowych domów na koniec sierpnia wyniosła 490 tys., czyli nieco mniej niż miesiąc wcześniej. Przeliczając to na tzw. „months’ supply” – czyli ile miesięcy zajęłoby opróżnienie rynku przy obecnym tempie sprzedaży – otrzymujemy 7,4 miesiąca. To spory spadek względem lipcowych 9 miesięcy, co oznacza, że zapasy topnieją szybciej, niż wielu analityków się spodziewało. W praktyce oznacza to większą presję na kupujących – wybór maleje, a ceny zyskują przestrzeń do dalszych wzrostów.
I faktycznie, ceny nie stoją w miejscu. Mediana transakcji z sierpnia to 413,5 tys. dolarów, czyli o blisko 5% więcej niż w lipcu i nieco powyżej poziomu sprzed roku. Jeszcze wyraźniej rosną ceny średnie – sięgające ponad 534 tys. dolarów, co stanowi skok o niemal 12% rok do roku. To już pułap, który dla wielu rodzin staje się barierą nie do przejścia, szczególnie jeśli dodać koszt kredytu hipotecznego. Co ciekawe, rynek oczekiwał, że sprzedaż m/m spadnie o -0,3%. Tymczasem wzrosła o 20%, do 800 tys. sprzedanych domów, wobec 650 tys. prognoz.
Fed rozpoczął cykl obniżek
Ciekawe jest to, że tak dynamiczny wzrost sprzedaży pojawia się akurat w momencie, gdy Fed rozpoczął cykl obniżek stóp procentowych. Choć ich efekt na raty kredytów hipotecznych będzie rozłożony w czasie, sama zmiana kierunku polityki monetarnej mogła podziałać psychologicznie – wielu kupujących postanowiło „wskoczyć na rynek” z nadzieją, że gorzej już nie będzie. To mechanizm dobrze znany z poprzednich cykli: oczekiwanie na tańszy pieniądz często uruchamia falę zakupów jeszcze przed faktycznym spadkiem kosztów kredytu.
Czy jednak rynek naprawdę wchodzi w nową fazę ożywienia? Warto pamiętać, że sierpniowy skok to w dużej mierze efekt odreagowania po wyjątkowo słabszym lecie. Podaż nadal jest wysoka, a przeciętna zdolność kredytowa Amerykanów nie rośnie w takim tempie, jak ceny domów. Trudno więc mówić o stabilnym trendzie.
Z drugiej strony, amerykańska gospodarka – mimo spowolnienia – wciąż trzyma się lepiej, niż oczekiwano. Jeśli rynek pracy pozostanie relatywnie mocny, a Fed rzeczywiście będzie kontynuował obniżki stóp, nieruchomości mogą znów przyciągnąć kapitał nie tylko rodzin szukających domu. Także inwestorów, którzy szukają ochrony przed inflacją i potencjalną niestabilnością na giełdzie.
Jedno jest pewne: rynek nowych domów w USA pozostaje miejscem, gdzie optymizm i obawy wciąż idą łeb w łeb. Kupujący liczą na tańszy kredyt, deweloperzy na utrzymanie sprzedaży, a ekonomiści – na to, że cała ta układanka nie rozpadnie się pod ciężarem zbyt wysokich cen.