Choć po kryzysie finansowym z 2008 r. ceny nieruchomości doświadczyły niewielkiego spadku, szybko odbiły się i osiągnęły nowe rekordy.
Mimo obaw związanych ze wzrostem stóp procentowych, rynek nieruchomości wykazał dużą odporność, a ceny wciąż rosną. Wydaje się, że sektor mieszkaniowy ma niezwykłą zdolność do przeciwstawiania się wszelkim przeciwnościom.
Jak kształtowały się ceny nieruchomości?
Historia rynku nieruchomości mieszkalnych to opowieść o transformacji z niszowego segmentu inwestycyjnego w globalny fenomen. Przed II wojną światową, dzięki dostępnej infrastrukturze i elastycznym regulacjom, ceny domów były stabilne. Po wojnie sytuacja uległa zmianie. Rządowe programy wsparcia kredytów hipotecznych, wzrost liczby urodzeń oraz urbanizacja zwiększyły popyt na mieszkania. Jednocześnie, coraz bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego ograniczyły podaż. Skutkiem tych zmian był długotrwały wzrost cen nieruchomości, który trwa do dziś.
Ostatnie kilka lat było mniej destrukcyjne dla rynków mieszkaniowych, niż przewidywali nawet optymistyczni prognostycy trzy lata temu. Gdy bankierzy centralni podnosili stopy procentowe, wielu posiadaczy kredytów hipotecznych nic nie odczuło. Przed i w trakcie pandemii wielu z nich korzystało z kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, chroniąc się przed wyższymi stopami procentowymi. W Ameryce, gdzie wiele osób ustala oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat, płatności odsetek od kredytów hipotecznych gospodarstw domowych, jako część dochodu, pozostają na stałym poziomie. Nowi nabywcy muszą stawić czoła wyższym kosztom kredytu hipotecznego. Szybki wzrost zarobków pomaga jednak zniwelować ten efekt. Płace w całej grupie krajów G10 są o 20 proc. wyższe niż w 2019 roku.
Nie wszędzie jednak udało się wyjść z tego bez szwanku. W Niemczech, Nowej Zelandii i Szwecji realne ceny domów spadły o ponad 20 proc. od szczytów pandemii. Jednak w innych miejscach ceny domów spadły tylko nieznacznie i trwa swego rodzaju boom. Amerykańskie ceny domów osiągają nowe szczyty niemal każdego miesiąca, rosnąc nominalnie o 5 proc. w ciągu ostatniego roku. W Portugalii ceny gwałtownie rosną. Inne miejsca o słabych rynkach mieszkaniowych odwracają je. W latach 2011-2019 ceny domów w Rzymie spadły nominalnie o ponad 30 proc., ponieważ Włochy zmagały się z kryzysem zadłużeniowym. Teraz znów rosną.
W perspektywie krótkoterminowej ceny nieruchomości prawdopodobnie nadal będą rosnąć. Pomagają w tym spadające stopy procentowe. W Ameryce oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu spadło o blisko 1,5 punktu procentowego w stosunku do ostatniego szczytu. W Europie fala kredytobiorców o stałym oprocentowaniu będzie wkrótce w stanie refinansować kredyt po niższych stopach procentowych, ponieważ banki centralne obniżają swoje stopy procentowe. Działają jednak także głębsze siły. Trzy czynniki sprawią, że supercykl mieszkaniowy będzie trwał przez kolejne dziesięciolecia.
Demograficzne zmiany, szczególnie związane z migracją, wywierają znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Napływ imigrantów zwiększa popyt na mieszkania, co prowadzi do wzrostu cen. Badania nad hiszpańskim rynkiem nieruchomości wskazują, że każdy dodatkowy punkt procentowy wzrostu imigracji wiąże się ze średnio 3,3% podwyżką cen nieruchomości. Ten mechanizm działa na zasadzie prostej ekonomii: zwiększona liczba potencjalnych nabywców napotyka ograniczoną podaż mieszkań, co prowadzi do wzrostu cen.
Choć politycy w wielu krajach próbują ograniczyć imigrację, starzenie się społeczeństw i związane z tym potrzeby rynku pracy sprawiają, że całkowite zamknięcie granic jest mało prawdopodobne. Nawet w najbardziej restrykcyjnych scenariuszach, takich jak potencjalna prezydentura Donalda Trumpa, prognozuje się jedynie niewielki spadek liczby imigrantów do USA. To z kolei oznacza, że presja na ceny nieruchomości będzie nadal obecna, choć może być nieco mniejsza niż w przypadku bardziej liberalnej polityki imigracyjnej.
Drugi czynnik dotyczy miast. Pandemia COVID-19 wywróciła nasze życie do góry nogami, w tym również sposób, w jaki pracujemy i mieszkamy. Wielu przewidywało, że masowy przejście na pracę zdalną doprowadzi do depopulacji dużych miast, na rzecz spokojniejszych, podmiejskich rejonów. Rzeczywistość okazała się jednak zaskakująca. Chociaż praca zdalna stała się powszechna, duże miasta nie straciły na atrakcyjności. Wręcz przeciwnie, nadal przyciągają zarówno firmy, jak i pracowników.
Dane pokazują, że koncentracja firm w dużych aglomeracjach miejskich pozostała na podobnym poziomie jak przed pandemią. Co więcej, w wielu krajach obserwujemy wzrost udziału zatrudnienia w stolicach. To zjawisko wynika z faktu, że miasta oferują nie tylko miejsca pracy, ale także bogatą ofertę kulturalną, rozrywkową i edukacyjną. Mimo możliwości pracy zdalnej, ludzie wciąż pragną żyć i pracować w dynamicznym środowisku, jakim są duże miasta.
Co będzie dalej?
Eksperci są zdania, że w nadchodzących latach rynki mieszkaniowe mogą być narażone na różnego rodzaju wstrząsy, od wahań wzrostu gospodarczego i stóp procentowych po załamania w sektorze bankowym. Biorąc jednak pod uwagę długoterminowe skutki demografii, ekonomii miejskiej i infrastruktury, warto rozważyć prognozę opracowaną w 2017 r. przez panów Milesa i Seftona. Stwierdzono w niej, że „w wielu krajach jest prawdopodobne, że ceny domów mogą teraz stale rosnąć szybciej niż dochody”. Największa klasa aktywów na świecie będzie prawdopodobnie coraz większa.