Nowe zasady dotyczące mieszkań komunalnych, zapowiedziane przez wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego, mają na celu zwiększenie sprawiedliwości w dostępie do zasobów mieszkaniowych gminy.
Na wstępie wyjaśnijmy – komunalne zasoby mieszkaniowe to lokale należące do gminy, które są przeznaczone dla osób o niskich dochodach, niemających własnego mieszkania. Warunki najmu, choć regulowane ogólnie przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, są szczegółowo określane przez uchwały każdej gminy. Uchwały te ustalają między innymi kryteria dochodowe uprawniające do ubiegania się o mieszkanie komunalne, zasady przyznawania obniżek czynszu oraz kryteria wyboru osób, które mają pierwszeństwo w uzyskaniu lokalu.
Obecnie umowy najmu mieszkań komunalnych zawierane są na czas nieoznaczony. Gmina może wypowiedzieć umowę, jeśli powierzchnia lokalu w przeliczeniu na osobę przekracza 50 mkw. (dla jednej osoby) lub 25 mkw.(dla każdej kolejnej osoby), pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki.
Nowe zasady
Obecnie obowiązujący art. 691 Kodeksu cywilnego stanowi, że w przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu automatycznie wstępują jego bliscy, którzy stale zamieszkiwali z nim w lokalu. Dotyczy to małżonka, dzieci, osób, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny, oraz osoby pozostającej we wspólnym pożyciu. Co kluczowe, prawo to przysługuje niezależnie od dochodów spadkobiercy czy posiadania przez niego innych nieruchomości.
To właśnie ten mechanizm jest źródłem niesprawiedliwości, którą ma wyeliminować zapowiadana reforma. Wiceminister Lewandowski podkreślał, że niedopuszczalna jest sytuacja, w której zamożna osoba, zarabiająca na przykład 100 tysięcy złotych miesięcznie, dziedziczy mieszkanie komunalne „z automatu” tylko dlatego, że mieszkała z rodzicami. Nowe przepisy mają wyłączyć stosowanie art. 691 Kodeksu cywilnego w przypadku mieszkań komunalnych. Projekt ustawy jest już gotowy i ma trafić do wykazu prac rządu, co sugeruje, że zmiany mogą zostać wprowadzone w niedługim czasie.
Równolegle w Sejmie procedowany jest inny projekt, który także potwierdza kierunek zmian. Proponuje on mechanizm, w ramach którego seniorzy mogliby sprzedać gminie swoje mieszkanie, jednocześnie zawierając umowę najmu na czas nieoznaczony. Po śmierci seniora mieszkanie wróciłoby do zasobu komunalnego, a jego bliscy nie mieliby prawa dziedziczenia najmu.
Głównym celem obu inicjatyw jest zapewnienie, że mieszkania komunalne trafiają do osób, które faktycznie ich potrzebują, a gminy odzyskują kontrolę nad swoim majątkiem. Ma to również skrócić kolejki oczekujących na lokal, które często są długie właśnie ze względu na dziedziczenie mieszkań przez osoby o wysokich dochodach.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje również modyfikacje w systemie weryfikacji dochodów lokatorów. Obecnie gmina ma prawo cyklicznie sprawdzać sytuację materialną najemców, a w przypadku przekroczenia kryteriów dochodowych, podnieść czynsz. System ten bywa jednak krytykowany za brak sprawiedliwości.
Nowe przepisy mają rozszerzyć weryfikację na wszystkie umowy najmu, a nie tylko te zawarte po 2019 roku. Zmianie ma ulec także sam mechanizm podwyższania czynszów. Zamiast dotychczasowych, drastycznych podwyżek (które w Warszawie mogą podnieść czynsz za 40 mkw. nawet do 3000 zł), wprowadzona zostanie proporcjonalna podwyżka. Co więcej, mają pojawić się krajowe limity wysokości podwyżek, które ograniczą swobodę gmin w ustalaniu nowych stawek. Zmiany te mają chronić najemców przed nadmiernymi podwyżkami i uczynić system bardziej sprawiedliwym.
Będzie więcej mieszkań komunalnych?
Aby zwiększyć zasób mieszkań komunalnych, Ministerstwo zapowiedziało uruchomienie do 2030 rokuProgramu Budownictwa Socjalnego i Komunalnego o wartości 45 miliardów złotych. W ramach programu granty dla gmin na budowę nowych mieszkań mają wzrosnąć z 15% do 25% wartości inwestycji. Pieniądze mają być przeznaczone na budowę mieszkań zarówno dla osób najuboższych, jak i dla klasy średniej, czyli tych, którzy zarabiają, ale nie stać ich na zakup lub wynajem na wolnym rynku. Wszystkie te zmiany mają na celu uczynienie polskiego systemu mieszkalnictwa komunalnego bardziej sprawiedliwym i efektywnym, a także zwiększenie dostępności lokali dla faktycznie potrzebujących. Ostateczny kształt przepisów poznamy, gdy projekty ustaw zostaną opublikowane w Rządowym Centrum Legislacji.