Styczniowe dane z amerykańskiego rynku nieruchomości nie napawają optymizmem. Sprzedaż nowych domów jednorodzinnych runęła o 17,6% miesiąc do miesiąca, osiągając roczne tempo 587 tys. To najniższy wynik od października 2022 roku i wyraźnie poniżej oczekiwań, które zakładały około 720 tys.
Co więcej, grudniowy odczyt został skorygowany w dół do 712 tys. z wcześniej raportowanych 745 tys., co dodatkowo pogarsza obraz końcówki 2025 roku. W ujęciu rocznym wg. danych amerykańskiego Commerce Department Census Bureau sprzedaż spadła aż o 11,3%. Spadek sprzedaży w styczniu był największy od 13 lat. Kryzys u bram?
Zima tylko częściowo tłumaczy skalę spadku
Oczywiście, pogoda zimą nie pomagała. Silne śnieżyce i niskie temperatury sparaliżowały sporą część kraju, utrudniając potencjalnym kupującym fizyczne oglądanie nieruchomości. W takich warunkach aktywność na rynku naturalnie siada. Ale sprowadzanie całego problemu do aury byłoby przesadzonym uproszczeniem.
Sprzedaż spadła we wszystkich czterech regionach USA, co sugeruje, że mamy do czynienia z czymś głębszym, nie tylko chwilowym spadkiem. Oczywiście, mówimy o rynku nowych domów, który i tak odpowiada za relatywnie niewielką część całkowitej sprzedaży. A z natury bywa bardziej zmienny.
Także w Polsce sytuacja na rynku nieruchomości nie napawa optymizmem. Pisaliśmy o tym m.in. tutaj:
Kryzys na rynku domów pojawia się też w czasie, gdy sektor finansowy staje naprzeciw poważnym problemom w sektorze private credit.
Kredyty znów drożeją, a napięcia globalne mieszają na rynku
Początek roku przyniósł chwilową ulgę w postaci niższych stóp kredytów hipotecznych. Decyzje polityczne zwiększające zakupy papierów zabezpieczonych hipotekami przez państwowe instytucje dały krótkotrwały impuls. Ten efekt szybko jednak wyparował.
W ostatnich tygodniach oprocentowanie kredytów ponownie rośnie, podążając za rentownościami 10-letnich obligacji skarbowych. Te z kolei reagują na skok cen ropy, która od końca lutego zdrożała o ponad 40% w związku z eskalacją konfliktu na Bliskim Wschodzie.
To klasyczny mechanizm. Droższa energia podbija inflację i rentowności obligacji. Wszystko to bezpośrednio przekłada się na koszt kredytu hipotecznego i popyt. W efekcie potencjalni nabywcy znów odsuwają decyzje zakupowe. Nic dziwnego, że akcje największych, amerykańskich deweloperów jak DR Horton, w ostatnich miesiącach wyglądają słabo.
Rosną zapasy, spadają ceny, a deweloperzy pod presją
Na rynku zaczyna być coraz więcej niesprzedanych domów. W styczniu ich liczba wzrosła do 476 tys. z 474 tys. miesiąc wcześniej. Przy obecnym tempie sprzedaży potrzeba aż 9,7 miesiąca, aby wyprzedać dostępne zasoby. Jeszcze w grudniu było to 8 miesięcy. To istotna zmiana równowagi. Przez ostatnie lata problemem był niedobór podaży, dziś coraz wyraźniej widać, że popyt nie nadąża.
Ceny zaczynają reagować. Mediana ceny nowego domu spadła o 6,8% rok do roku, do poziomu 400 500 dolarów. Co charakterystyczne, największa część sprzedaży koncentruje się w segmencie poniżej 499 999 dolarów. To pokazuje, jak wrażliwi na cenę stali się kupujący.
Deweloperzy nie mają łatwego zadania. Z jednej strony rosną zapasy, z drugiej koszty budowy pozostają wysokie. Cła na materiały oraz niedobór pracowników, pogłębiony restrykcjami imigracyjnymi, utrudniają zwiększanie podaży w sposób elastyczny. Do tego dochodzi ograniczona dostępność gruntów.
Patrząc na całość, rynek znalazł się w niekomfortowym punkcie. Mamy mieszankę drogiego finansowania, wysokich kosztów budowy i rosnącej niepewności globalnej. Nawet jeśli część styczniowego spadku można zrzucić na pogodę, to fundamenty nie wyglądają na tyle solidnie, by szybko odbić. W krótkim terminie bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz przedłużonej stagnacji, nie zaś dynamicznego powrotu do wzrostów.