Agenci Redfin jednej z największych, amerykańskich firm pośredniczących w handlu nieruchomościami wskazali, że ogłoszenia sprzedaży domów wiszą zdecydownie zbyt długo, ponieważ sprzedawcy wystawiają je po nieakceptowalnych cenach. W październiku odsezonowana ilość aktywnych ogłoszeń domów wzrosła do 5-letniego maksimum. Rekordowo długo wiszą też aktywne ogłoszenia. Komentarze i nastroje wokół sektora nieruchomości w Ameryce są krytyczne wobec całej branży. W kraju istnieje wysoki popyt na domy i mieszkania, ale właściciele nieruchomości oraz deweloperzy 'tracą kontakt z rzeczywistością’. Wystawiają ogłoszenia po abstrakcyjnych cenach.
Zwykle argumentują decyzję wysoką inflacją. Amerykanie uważają, że potrzebują co najmniej 1,5 miliona dolarów, by zapewnić sobie 'spokojną emeryturę’. Połączenie utrwalonej inflacji, solidnej gospodarki, hossy na rynku akcji i 'efektu majątkowego’ związanego ze wzrostem cen nieruchomości, w ostatnich latach sprawiło, że setki tysięcy właścicieli i budowniczych uwierzyło, że ceny będą rosły długo. W efekcie wystawiają ogłoszenia 'dyskontujące’ w pewnym sensie wzrost cen, także na kolejne lata. W branży rośnie spekulacja wokół wdrożenia ograniczeń w postaci 'widełek cenowych’, które umożliwiłyby agencjom nieruchomości lepszą płynność i poprawiły rentowność.
Sprzedaż zwalnia
Sprzedaż typowego domu w USA trwała 41 dni. To najwolniejsze tempo w październiku od pięciu lat.
To aż o tydzień wolniej niż rok wcześniej i rekord od 2019 roku. Około 35% domów sprzedanych w zeszłym miesiącu sprzedano w ciągu dwóch tygodni. To spadek z 40,4% rok wcześniej i najniższy udział 'szybko sprzedanych’ domów od 2019 roku. Tylko nieco ponad jedna czwarta (niespełna 28%) domów sprzedanych w październiku osiągnęła cenę wyższą niż cena wywoławcza. To spadek z 31,7% rok wcześniej i najniższy odczyt od 2019 roku. Przypomnijmy, że w Stanach powszechna jest dyskusja o niewystarczającej podaży nieruchomości, w relacji do popytu.
„Kupujący mają więcej informacji niż kiedykolwiek wcześniej na temat cen i poprzednich sprzedaży i chcą wiedzieć, że to, co otrzymują, jest warte swojej ceny. Dlatego też sprzedający muszą uczciwie ustalać ceny na tym rynku (…) Sprzedający chcą otrzymać 500 000 USD za dom, który kupili w 2020 roku za 350 000 USD i nie włożyli w niego żadnej pracy. Kupujący odmawiają”. Według komentarzy agentów z Redfin Premier, taka struktura rynku 'odstrasza’ mniej zdecydowanych. Ci wybierają oczekiwanie, aż ceny się urealnią. Sprzedający muszą 'zjechać z ofertowych cen’?
Sprzedaż domów w budowie spadła w październiku o 1,1% miesiąc do miesiąca w ujęciu skorygowanym sezonowo. Wynika to w dużej mierze z faktu, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło, wymazując znaczną część solidniejszej siły kredytowej nabywców, z przełomu wiosny i lata. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi obecnie 6,78% i jest bliskie kilkudziesięcioletnich maksimów. W październiku anulowano około 53 000 zakupów domów, czyli aż 15,5% domów, które zostały zakontraktowane w zeszłym miesiącu. To najwyższy odsetek od roku.
Rynek wtórny rządzi?
Sprzedaż istniejących domów w USA w październiku wzrosła o 1,6% miesiąc do miesiąca. Odnotowała zarazem największy wzrost od stycznia 2022 roku. Co więcej, wzrosła o 1,7% rok do roku, notując pierwszy roczny wzrost od listopada 2021 roku. Ogólna sprzedaż, która obejmuje sprzedaż zarówno istniejących, jak i nowo wybudowanych domów odnotowała niewielkie wzrost o 1,6% miesiąc do miesiąca i o 3,4% rok do roku. Mediana ceny sprzedaży domów w Stanach wzrosła w październiku o 5,2% rok do roku do poziomu 435 313 USD. To stanowi największy roczny wzrost od sześciu miesięcy. Dynamika na poziomie 5% blisko dwukrotnie przekracza ostatni odczyt inflacji CPI z USA.
Sprzedaż domów wzrosła w październiku, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło najniższy poziom od dwóch lat. Redfin sugeruje, że niektórzy kupujący weszli na rynek, ponieważ zakładali, że decyzja o cięciu stóp Fed z 18 września spowoduje spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA osiągnęło najniższy poziom 6,08% w tygodniu kończącym się 26 września, a od tego czasu rośnie. Prawdopodobnie dane za listopad będą dużo słabsze.
Polska 'zielona wyspa’?
Prawdopodobnie IV kwartał 2024 roku przyniesie potężne tąpnięcie sprzedaży nieruchomości, w ujęciu rocznym. Przypomnijmy, że kondycja gospodarki USA jest znakomita na tle Europy i pozbawiona szeregu czynników ryzyka, typowych dla Polski. Mowa m.in. o ryzyku geopolitycznym i znacznie zdrowszej strukturze dzietności. Kryzys demograficzny i w dużej mierze zaspokojone potrzeby mieszkaniowe pokoleń wyżu demograficznego mogą być głównym komponentem spadku popytu na nieruchomości, w kolejnych latach.
Tymczasem dyskusja o obniżce stóp w NBP została przełożona, prawdopodobnie na trzeci kwartał przyszłego roku… Podczas gdy stopy w USA spadły od września już o 75 pb, przy o połowę niższej inflacji. Polskę wyróżnia też rekordowa w historii ilość mieszkań w budowie i wykładniczy wzrost nowych ogłoszeń sprzedaży. Podaż wydaje się w Polsce dużo lepiej zbalansowana, a to stawia kupujących w lepszym świetle i pozwala na agresywne negocjacje. Ceny ofertowe prawdopodobnie będą musiały ulec istotnej korekcie, by wyzwolić nowy popyt, bez obniżek stóp.
Co więcej, echa polityki celnej Trumpa mogą dotrzeć do Europy, co w połączeniu z wysokimi stopami NBP, rozdmuchaną polityką fiskalną rządu i niskim bezrobociem, może przynieść efekt odłożenia obniżek stóp nawet na rok 2026. Wszystkie znaki wskazują na 'wyczekiwany’ rynek kupującego (za gotówkę).