Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało ostatnio założenia nowego rządowego programu dopłat mieszkaniowych – „Pierwsze klucze”. Choć w zamierzeniu ma on pomóc osobom przymierzającym się do zakupu własnego lokum, zdaniem ekspertów jego konstrukcja pozostawia wiele do życzenia. Przede wszystkim dlatego, że faworyzuje jedynie wybrane lokale z rynku wtórnego, a przy tym zupełnie pomija mieszkania od deweloperów. Zapraszamy też do zapoznania się też z naszą analizą pod tym linkiem.
Program napompuje bańkę „gorszych” nieruchomości?
Według wstępnych założeń, państwowe wsparcie ma przysługiwać głównie osobom decydującym się na kupno mieszkań z drugiej ręki, których cena nie przekracza 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Jak podkreśla ekspert rynku nieruchomości Daniel Makowski, rozwiązanie to z góry wyklucza zainteresowanych nabyciem nowoczesnych lokali z rynku pierwotnego, a jednocześnie winduje ceny w segmencie wtórnym.
– Zamiast równoważyć rynek i zachęcać do inwestycji w nowoczesne budownictwo, rządowy projekt zapowiada się jako impuls do podbicia wartości starszych mieszkań. Trudno spodziewać się, by takie posunięcie uzdrowiło sytuację mieszkaniową – ocenia Makowski. Jak zaznacza, już teraz w wielu większych miastach w Polsce średnia cena za metr kwadratowy znacząco przekracza ustalony pułap 10 tysięcy złotych. – W efekcie „Pierwsze klucze” mogą być w praktyce niedostępne dla mieszkańców Warszawy, Poznania czy Krakowa. Program w tej formie premiuje więc zakup lokum jedynie w mniejszych miejscowościach albo w budynkach wymagających gruntownego remontu – tłumaczy ekspert.
Ceny mogą dalej rosnąć
Pomysłodawcy „Pierwszych kluczy” zapewniają, że celem nowego instrumentu wsparcia jest uniknięcie gwałtownego podnoszenia cen na rynku mieszkaniowym. Zdaniem ekspertów należy jednak liczyć się z odwrotnym scenariuszem: im więcej osób spełni rządowe kryteria i będzie chciało skorzystać z dofinansowania, tym bardziej może rosnąć cena lokali kwalifikujących się do programu.
– Sprzedający mieszkania z rynku wtórnego szybko dostosują się do tych wymogów. Jeśli dofinansowanie zależy od mieszczącej się w pewnym limicie stawki za metr, większość ofert na rynku wtórnym może wkrótce „magicznie” oscylować w okolicach 10 tysięcy złotych – prognozuje Makowski.
Zdaniem krytyków, doraźne wsparcie finansowe w takiej formie nie przyniesie poprawy sytuacji osobom naprawdę potrzebującym lokalu na własność. Zamiast tego może mieć krótkotrwały i sztuczny wpływ na kształtowanie się cen w segmencie wtórnym.
To plaster, a nie rozwiązanie długoterminowe
Zdaniem Makowskiego „Pierwsze klucze” wprowadzą jeszcze większą nierównowagę na rynku, promując jedynie wybrane kategorie mieszkań. Krytycy uważają, że zupełnie zaniedbane zostały kwestie dotyczące lokali proekologicznych, energooszczędnych czy atrakcyjnie usytuowanych. Nadal nie ma też odpowiedzi na to, w jaki sposób program ma wesprzeć osoby, które pragną kupić mieszkanie w dużym mieście, ale nie chcą rezygnować z nowoczesnych rozwiązań dostępnych w inwestycjach deweloperskich.
– Rynek nieruchomości potrzebuje systemowego, przemyślanego planu obejmującego wsparcie budownictwa, a nie jedynie doraźnych działań nastawionych na natychmiastowy efekt polityczny. Ustawodawcy powinni stworzyć mechanizmy, które pozwolą beneficjentom na większy wybór i zapewnią uczciwą konkurencję – zauważa.
Kiedy rozstrzygną się losy programu?
„Pierwsze klucze” to na razie jedynie projekt. Rząd ma w planach wprowadzenie go w życie najpóźniej do końca bieżącego roku tak, aby realnie zaczął funkcjonować najdalej w 2026 roku. Wcześniej konieczna jest jeszcze szeroka dyskusja w komisjach sejmowych i ustalenie ostatecznej formy przepisów. Eksperci jednak już teraz wskazują, że bez kompleksowego podejścia i uwzględnienia głosu rynkowych specjalistów, program może mieć odwrotny skutek od zamierzonego – zamiast ulżyć kupującym, może po prostu napędzić kolejną falę wzrostu cen w segmencie starszych mieszkań.
Czy rządzący posłuchają krytycznych głosów i skorygują założenia „Pierwszych kluczy”, zanim zostaną one przegłosowane? Dotychczasowe doświadczenia z programami dopłat wskazują, że będzie to wyzwaniem, zwłaszcza w obliczu politycznego tempa prac i chęci szybkiego ogłoszenia sukcesu. Na ten moment wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkania może tylko czekać na kolejne komunikaty, licząc, że finalna wersja programu okaże się bardziej wyważona i dostosowana do realiów współczesnego rynku nieruchomości.