Rynek nieruchomości dostarcza wielu ciekawych i godnych odnotowania danych. Zwłaszcza teraz, w dobie pandemii koronawirusa istotnymi wskaźnikami mogą być takie zagadnienia, jak udział rynkowy w zakresie kupna, sprzedaży czy wynajmu nieruchomości. Przyglądając się dostarczonym danym warto pamiętać o aktualnej sytuacji na rynku pracy, skutkom wymuszonej przez obostrzenia sanitarne trybie pracy zdalnej, jak również możliwościach kredytowych potencjalnych kupujących. Jak wygląda obecnie rynek nieruchomości w Polsce?
Mieszkalnictwo w Polsce | Stan przed pandemią
Punktem wyjścia do rozważań na temat rynku nieruchomości w Polsce powinien stanowić raport o stanie mieszkalnictwa, opublikowany 5 marca br. przez Ministerstwo rozwoju.
Jak czytamy w raporcie, w latach 2011-2019 liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 58%. Rekordowy pod tym względem był rok 2019.
Pomimo tego, na koniec ubiegłego roku cały czas mieliśmy do czynienia z olbrzymim deficytem mieszkaniowym rzędu 650 000 lokali.
Na oficjalne dane z rynku mieszkaniowego od Ministerstwa odnośnie 2020 roku przyjdzie nam, rzecz jasna, jeszcze trochę poczekać. Niemniej jednak nie wydaje się, jakoby bieżący rok pozostawił po sobie w tej kwestii wielkie załamanie. Nie ulega przy tym wątpliwości, że pandemia koronawirusa i związane z nią obostrzenia odcisną swoje piętno również w tym sektorze.
Nieruchomości nadal są w naszym kraju uznawane jako bezpieczna i pewna inwestycja. W związku z tym rośnie liczba pośredników nieruchomości i indywidualnych biznesów skupionych na wynajmie powierzchni mieszkalnych.
Sprzedaż i wynajem mieszkań wczoraj i dziś
Analizując aktualne ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym warto sięgnąć do statystycznych danych historycznych w podziale na poszczególne miasta z lat 2011, 2015, 2018. Wypada też zwrócić uwagę na zmianę, jaką w stosunku do lat poprzednich przyniósł całościowo rok 2019. Dane dotyczące tej kwestii dostarcza NBP.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym za 1 m2 w latach 2011 – 2018
Ceny mieszkań na rynku wtórnym za 1 m2 w latach 2011 – 2018
Rynek ogłoszeń sprzedaży/ wynajmu nieruchomości
Krótka, zaledwie kilkunastodniowa analiza rynku sprzedaży i wynajmu powierzchni mieszkaniowych w trzech dużych miastach Polski: Wrocławiu, Krakowie i Rzeszowie na popularnym portalu ogłoszeniowym OLX pokazuje, jak zmienia się średnia dzienna liczba ogłoszeń w okresie od połowy marca do połowy maja bieżącego roku:
Dane z powyższej tabeli unaoczniają, jak zmienia się zainteresowanie wynajmujących i sprzedających nieruchomości w kontekście pozyskania klienta. Aktualnie, tylko w ramach sekcji nieruchomości portalu OLX, codzienna liczba ogłoszeń dotyczących wynajmu/ sprzedaży stale rośnie.
Tylko w ubiegłym roku, ceny mieszkań w największych miastach Polski podrożały o ok. 13%. Takie dane podał NBP w swoim raporcie za IV kwartał 2019 roku. Z opracowania płynie również obserwacja, że kupujemy mieszkania o coraz to niższym standardzie.
Rynek nieruchomości | Biura oraz pośrednicy
Portal nieruchomości-online przeprowadził w połowie kwietnia badanie ankietowe wśród właścicieli biur oraz pośredników w branży nieruchomości. Próba blisko 550 firm przyniosła ciekawe rezultaty.
Okazało się, że większość biur pośrednictwa nieruchomościami nie odnotowała zmniejszenia zainteresowania klientów od czasu, kiedy wybuchła pandemia koronawirusa. Tylko 25% ankietowanych przyznało, że aktualnie nie pracuje, natomiast znacząca większość, czyli 75% badanych poinformowało, że głównym motorem ich działania jest aktualnie praca zdalna. Swoją działalność zamknęło lub zawiesiło w ostatnim czasie zaledwie 2,8% ankietowanych.
Prognozy
Ograniczenia, które przyniosło wprowadzenie obostrzeń związanych z koronawirusem z całą pewnością nie ułatwiły klientom podjęcia decyzji o zakupie bądź najmie własnego kąta. Niektórzy utracili zdolność zarobkowania, niektórym (na skutek cięć wynagrodzeń) spadła zdolność kredytowa.
Specjaliści i komentatorzy branżowi nie widzą jednak większego zagrożenia co do cen na rynku. Pojawiają się głosy, jakoby pewne zyski miała przynieść swoista zmiana paradygmatu biznesowego deweloperów, polegającego w głównej mierze na skupieniu się na sektorze wynajmu. Poprzez powstrzymanie się od sprzedaży część deweloperów chciała przeczekać najgorszy okres.
Dodatkowym czynnikiem wartym uwagi jest sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Jakkolwiek banki nie powinny być zainteresowane zmniejszeniem ekspozycji na ten produkt, o tyle sami inwestorzy mogą już mieć pewne problemy z ich uzyskaniem. Banki raportują rosnące wymagania odnośnie wkładu własnego, który jak do tej pory wynosił nie mniej niż 10% wartości nieruchomości. Całkiem niedawno, o podniesieniu wysokości własnego wkładu finansowania aż do 20% poinformował PKO Bank Polski.
Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że wzrosty dotykają również marż. Tylko na przełomie marca i kwietnia 2020, średnia marża wzrosła z 2,03 do 2,15%. Oto, jak przedstawia się zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z łącznym dochodem 7528 PLN netto:
Na zakup ilu m2 mieszkania stać było przeciętnego Polaka w latach ubiegłych? Odpowiedź na to pytanie daje poniższa infografika od ASM opracowana na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego:
Czynniki zachowania cen nieruchomości w 2020 roku
W ogromnym tempie rosną ceny materiałów budowlanych. Na tej podstawie można założyć, że w górę pójdą także ceny nieruchomości. „Finansowy barometr ING” podaje, że aż 79% ankietowanych wierzy, że tak właśnie stanie się w ciągu kolejnych 12 miesięcy.
Enerad.pl komentuje to w następujących słowach:
„Taka opinia może oznaczać ryzyko zwiększenia czynnika spekulacyjnego w sektorze – „skoro wartość nieruchomości będzie większa, to lepiej nie wstrzymywać się z zakupem mieszkania”. To niebezpieczny skrót myślowy, bo może i generalnie ceny będą większe, ale w skali lokalnej różnice cen nie muszą być duże. Oprócz spekulacji (której ryzyko jak widać rośnie), na wartość nieruchomości w 2020 roku wpływać będzie szereg innych czynników”.
Według danych Sekocenbud, tylko między 2018 a 2019 rokiem, średnie koszty budownictwa deweloperskiego wzrosły o blisko 14%. W tym samym czasie ceny mieszkań wzrosły o ok. 8,1% (wg GUS – patrz tabela wyżej). Jak, w związku z tym, szacować zachowanie się cen na rynku nieruchomości w przyszłości? Jeszcze na początku 2019 r. Sekocenbud szacował to w sposób następujący:
Oczywiście, na powyższe dane należałoby teraz nałożyć swoisty filtr uwzględniający wpływ pandemii na działalność producentów, usługodawców oraz deweloperów działających na rynku nieruchomości.