Ceny nieruchomości miały tylko rosnąć, ale coraz więcej uczestników rynku nabiera przekonania, że nie jest to prawdą uniwersalną. Po kilkunastu latach niemal ciągłych wzrostów przychodzi czas na korektę cen i oczekiwań, które na fali wygasłego programu ’Bezpieczny Kredyt 2%’ rozminęły się z rzeczywistością.
Trudne czasy
Potężna ilość handlarzy weszła w posiadanie mieszkań i domów w ostatnich kwartałach 2023 roku. To grupa, która potencjalnie czuje dziś na sobie największą presję i desperację, bo klient z rynku 'wyparował’. Wiele ofert sprzedaży domów i mieszkań, które 'nie zeszły’ do końca 2023 roku zwykle wisi do tej pory.
W międzyczasie przybywa kolejnych ofert, na rynku wtórnym, a deweloperzy mają oddać rekordową w historii ilość rozpoczętych projektów w tym i przyszłym roku. Tymczasem szans na obniżki stóp w Polsce, w tym roku wyparowały. Kredyt pozostaje drogi, a jego dostępność ograniczona, mimo ok. 10% wzrostu płac, który odnotowaliśmy w grudniu.
Koniunktura w stolicy i głównych aglomeracjach kraju spadła, a powiaty z wysokim bezrobociem nie przyciągają zainteresowania. W obliczu kryzysu na rynku przepaść pomiędzy rozwiniętymi, a mniej rozwiniętymi regionami prawdopodobnie będzie się zwiększać. Nie zmienia to faktu, że najbliższe kilkanaście miesięcy zapowiada się 'krucho’ dla rynku nieruchomości w całej Polsce.

Problemem pośredników jest, że właściciele za wszelką cenę nie chcą schodzić z cen. W pierwszej kolejności 'znikają’ mieszkania, których właściciele są już dziś skłonni urealnić ceny. Problemem jest, że deweloperzy nie publikują cen transakcyjnych i transparentność w tym zakresie jest niska. Wszystko to skłania nas ku przekonaniu, że rynek znajduje się dziś w przededniu kryzysu, a efekt wysokiej bazy z ubiegłego roku może sprzyjać spadkom. Równie słabo zapowiada się też rok 2026.

Jak widzimy poniżej, ceny w miastach powyżej 500 tysięcy mieszkańców 'oddały’ nieco wzrostów, natomiast mówimy tu wciąż do dynamice rocznej i cenach ofertowych.
Rynek zostawiony 'samemu sobie’ ?
Bez obniżek stóp w Narodowym Banku Polskim i rządowego programu '0 procent’, rynek został 'na lodzie’. W danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego widzimy, że ceny ofertowe mieszkań w III pierwszych kwartałach 2024 roku rosły o 21% r/r w 17 największych miastach kraju. Ceny nowych mieszkań rosły nieco mniej, bo o 16%. Pamiętajmy jednak, że de facto są to już 'przestarzałe dane’ i nie odzwierciedlają aktualnej sytuacji na rynku.
Dynamika cen na rynku wtórnym i pierwotnym w III kwartale wyhamowała z odpowiednio 23 i 16% r/r do 18% i 14% r/r. W październiku i listopadzie ceny mieszkań wyhamowały, roczna zmiana cen w 6 największych miastach wynosiła 0%.. Podobnie sytuacja prezentowała się w miastach pomiędzy 100 a 500 tys. mieszkańców.
W grudniu spadek wyniósł symboliczne 0,02% natomiast wciąż mówimy o cenach ofertowych. Zatem niemal na pewno ceny transakcyjne były sporo niższe i już dziś możemy mówić o co najmniej kilkuprocentowym spadku r/r. Przecież w IV kwartale 2023 roku nikt nie chciał nawet słyszeć o negocjacjach. W grudniu 2024 roku średnia cena ofertowa za jeden metr mieszkań w Polsce wyniosła 11,8 tysiąca złotych, a w 6 największych miastach, prawie 15,5 tysiąca złotych.
Zastanawiam sie dlaczego w ogole analizuje sie ceny ofertowe ( i chyba większośc artykułów na nich bazuje ) i robi histerię,jak narzedzi do analizowania cen transakcyjnych, Ci co się tym naprawde zajmują – im nie brakuje. tak naprawdę aby poznać skale trendu powinnismy obecnie zanalizować liczbę transakcji ( a raczej ich spadek 0 żeby zobaczyć jaki mamy zastoj na rynku.