Nowy Plan Ogólny Warszawy, wprowadzony ustawą z 7 lipca 2023 roku, ma szansę kompletnie przeorganizować rynek nieruchomości, zmieniając dotychczasowe zasady gry dla deweloperów i inwestorów.
Głównym celem dokumentu jest uporządkowanie polityki przestrzennej i ochrona systemu przyrodniczego stolicy, co pociąga za sobą ryzyko dla wielu wcześniej zakupionych gruntów. Projekt wprowadza sztywny podział miasta na strefy planistyczne, takie jak mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe oraz zieleni publicznej, co może praktycznie uniemożliwić zabudowę na działkach, które niespodziewanie znajdą się w obszarach rekreacyjnych. Tymczasem radcy prawni ostrzegają, że w wielu przypadkach może to prowadzić do faktycznego zamrożenia inwestycji, szczególnie projektów wielorodzinnych zlokalizowanych na obrzeżach miasta.
Ograniczenie decyzji WZ i nowe zasady zabudowy
Plan Ogólny staje się aktem prawa miejscowego, co fundamentalnie zmienia proces inwestycyjny i wydawanie warunków zabudowy. Po jego uchwaleniu nowe decyzje WZ będą możliwe do uzyskania wyłącznie na terenach oznaczonych jako „obszary uzupełnienia zabudowy”, co ma ograniczyć niekontrolowane rozlewanie się zabudowy na peryferiach. Oznacza to znaczne ograniczenie możliwości budowania poza ściśle wyznaczonymi strefami, a działki poza tymi obszarami staną się nieperspektywiczne do czasu uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co może potrwać kilka lat. Biuro Architektury potwierdza, że dokument ten wprowadza zasady porządkujące wydawanie WZ i wyznacza ramy dla dalszych planów miejscowych, które mają być zgodne z Planem Ogólnym. Eksperci zwracają uwagę, że choć plan wprowadza pewną przewidywalność w centrum miasta, gdzie przewidziano intensywniejszą zabudowę, to największe skutki odczuje sektor mieszkaniowy, magazynowy i usługowy na obrzeżach.
Zmiany dotykają także rynku biurowego, choć w mniejszym stopniu. Co prawda nowy Plan Ogólny nie rewolucjonizuje rynku biurowego w centrum, ale ogranicza możliwość budowy wieżowców powyżej 55 metrów wyłącznie do terenów objętych MPZP, kończąc tym samym erę wysokościowców budowanych na podstawie „wuzetki”. Władze Warszawy ogłosiły również kluczową zmianę w centrum, rezygnując z propozycji zabudowy Pałacu Kultury wysokimi wieżowcami, co oznacza powrót do niższej, bardziej historycznej skali zabudowy w tym rejonie.
Wpływ na południe Warszawy i minimalizacja ryzyka
Nowe regulacje wpływają bezpośrednio na jeden z najdynamiczniej rozwijających się obszarów – południe Warszawy, obejmujące Wilanów, Ursynów czy Konstancin-Jeziorną. Na tym rynku rośnie popyt na działki i domy, ponieważ właściciele starają się zabezpieczać swoje możliwości inwestycyjne przed zmianami wynikającymi z Planu Ogólnego. W świetle nowych regulacji, działki znajdujące się w strefach rozwoju, ale poza obszarami uzupełnienia zabudowy, mogą stracić na wartości, ponieważ wydanie WZ będzie niemożliwe. Z drugiej strony, działki z pewnym przeznaczeniem planistycznym w obszarach rozwoju mogą zyskać na wartości dzięki większej przewidywalności inwestycji.
Dla deweloperów kluczowe staje się aktywne uczestnictwo w konsultacjach społecznych i składanie merytorycznych uwag popartych analizami urbanistycznymi i finansowymi. Miasto zapowiedziało, że każda uwaga zostanie rozpatrzona, co jest realną szansą na korektę projektu. Podkreślmy, że na etapie Planu Ogólnego inwestorzy nie mają jeszcze roszczeń odszkodowawczych – te powstaną dopiero po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który faktycznie ograniczy korzystanie z nieruchomości. Właściciele gruntów mogą wtedy żądać od gminy wykupu lub rekompensaty na podstawie artykułu 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.