Wszystko wskazuje na to, że wielkimi krokami zbliża się koniec „wolnoamerykanki” na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce, a szczegóły planowanej rewolucji, której domaga się coraz więcej samorządów oraz mieszkańców bloków, wychodzą na światło dzienne.
Projekt ustawy autorstwa posłów partii Polska 2050 ma na celu uregulowanie tej stale rozwijającej się i często kontrowersyjnej branży. Choć rządowy projekt regulacji przygotowywany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki czeka na rozpatrzenie od lutego, parlamentarzyści postanowili wziąć sprawy w swoje ręce, nie chcąc dłużej zwlekać z wprowadzeniem niezbędnych zmian.
Kluczowe założenia projektu
Najważniejsze założenia projektu koncentrują się na dwóch kluczowych obszarach: uprawnieniach samorządów oraz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z propozycją, rady gmin zyskają prawo do wprowadzania restrykcyjnych ograniczeń w zakresie najmu krótkoterminowego, włącznie z możliwością całkowitego zakazu takiej działalności na określonym terenie lub ustalenia limitu dni wynajmu w ciągu roku. Ponadto będą mogły narzucić limit osób przypadających na metr kwadratowy lokalu, co ma poprawić komfort życia sąsiadów i bezpieczeństwo. Równolegle, projekt przewiduje wzmocnienie pozycji wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które będą mogły podejmować uchwały o ograniczeniu lub całkowitym zaprzestaniu świadczenia usług najmu krótkoterminowego, pod warunkiem, że dany obszar nie został wyłączony spod takich ograniczeń przez radę gminy. Co istotne, nowelizacja ma również wzmocnić mechanizmy kontrolne, dając przedstawicielom samorządu, takim jak wójtowie, prawo do przeprowadzania kontroli oraz nakładania kar za naruszenie przepisów, w czym ma pomóc Krajowa Izba Skarbowa. Zmiany te są podyktowane również zobowiązaniami unijnymi i mają wejść w życie 20 maja 2026 roku.
Dyrektywa unijna i rejestracja
Termin 20 maja 2026 roku nie jest przypadkowy, ponieważ do tego czasu Polska musi wdrożyć przepisy wynikające z unijnego Rozporządzenia 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu. Rozporządzenie to, mające bezpośrednie zastosowanie, wprowadza obowiązek rejestracji każdej nieruchomości wynajmowanej na mniej niż 30 dni. Oznacza to, że każdy właściciel otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który będzie musiał być widoczny w każdym ogłoszeniu na platformach typu Airbnb czy Booking.com, które z kolei będą zobowiązane do weryfikacji tych numerów oraz comiesięcznego przekazywania danych o wynajmie do cyfrowego punktu centralnego. Jak zauważa w swoich komentarzach na platformie X.com minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, nieuregulowany najem krótkoterminowy negatywnie wpływa na rynek wynajmu długoterminowego, a mieszkania, które mogłyby służyć do normalnego życia, są wyciągane z rynku, zamieniając się w hotele.
Dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego, który tylko w 2024 roku wygenerował 2,5 mld zł wkładu do polskiego PKB i utrzymał ponad 20 tys. miejsc pracy, nie jest wolny od kontrowersji, szczególnie w kontekście kurczącej się podaży mieszkań na wynajem długoterminowy i wzrostu cen nieruchomości. Chociaż eksperci wskazują, że najem krótkoterminowy w ujęciu ogólnokrajowym jest jednym z mniej istotnych czynników kształtujących ceny, to jednocześnie potwierdzają oni, że istnieje wyraźna korelacja między popularnością najmu na doby a ponadprzeciętnym wzrostem cen w centrach dużych miast. Badania HREIT sugerują, że w Krakowie i Gdańsku, gdzie skala zjawiska była relatywnie największa, mieszkania zdrożały w ostatniej dekadzie odpowiednio o niemal 150 proc. i 125 proc.
Jak wskazują z kolei badacze z DELab UW, w Warszawie udział mieszkań wystawionych na platformach w zasobach mieszkalnych Śródmieścia wynosi około 3,5 proc., co jest już odczuwalne. Dlatego też wielu ekspertów z utęsknieniem czeka na wprowadzenie ram prawnych, które ograniczą szarą strefę i uczciwie uregulują ten rynek, co pozytywnie wpłynie na jego transparentność. Nowe przepisy mają szansę przenieść część lokali z powrotem na rynek najmu długoterminowego i, choć prawdopodobnie nie przełoży się to na znaczący spadek cen w skali całego kraju, to lokalnie może złagodzić presję cenową.