Sierpień przyniósł kolejne potwierdzenie tego, co w amerykańskiej branży deweloperskiej słychać od miesięcy. Nastroje pozostają kiepskie i nic nie wskazuje na szybki przełom. Indeks zaufania budujących nowe domy jednorodzinne (znany jako indeks NAHB) spadł do poziomu 32.
To o punkt mniej niż w lipcu i już szesnasty miesiąc z rzędu, kiedy wskaźnik tkwi w negatywnym terytorium. Innymi słowy, pesymizm stał się normą. Podobna sytuacja występuje też w Polsce, a podobieństw jest dużo więcej. Także nad Wisłą wysokie stopy procentowe hamują rynek. Pełny raport NAHB (Wells Fargo) dostępny jest tutaj.
Co więcej, jedna z największych agencji nieruchomości w USA, Redfin wskazuje, że sprzeaż w okresie letnim jest w tym roku najsłabsza od dekady. Konsument zwyczajnie stoi z boku. Bliźniaczo wygląda sytuacja na polskim rynku nieruchomości, gdzie widać bardzo podobną tendencję. Wysokie ceny i drogi kredyt zniechęcają konsumentów. W takiej dynamice sposób na popyt jest jeden. Niższe ceny i tańszy kredyt.
Kredyt drogi, kupujących brak
Największy problem widać jak na dłoni: przeciętna amerykańska rodzina wciąż nie jest w stanie pozwolić sobie na własny dom. Wysokie stopy procentowe przekładają się na drogie hipoteki, a to skutecznie ogranicza ruch w biurach sprzedaży. W sierpniowym badaniu tylko 22 punkty zdobył subindeks mierzący ruch potencjalnych nabywców – to poziom, który można nazwać wręcz katastrofalnym.
Budowniczowie próbują łagodzić sytuację. Aż 37% z nich w sierpniu obniżało ceny (średnio o 5%, co utrzymuje się od listopada zeszłego roku), a prawie dwie trzecie oferowało dodatkowe zachęty – od dopłat do oprocentowania kredytu, po darmowe wykończenia wnętrz. To najwyższy odsetek promocji w całym okresie po pandemii.
Koszty, regulacje i frustracja
O ile popyt jest słaby, o tyle podaż także nie ułatwia życia. Branża wciąż zmaga się z problemami po stronie kosztów i regulacji. Ceny materiałów częściowo ustabilizowały się, ale deweloperzy skarżą się, że procedury administracyjne. Od uzyskania pozwoleń po zagospodarowanie działek … Wydłużają się i podnoszą ryzyko finansowe. Nic dziwnego, że część mniejszych graczy wstrzymuje nowe inwestycje.
Jak zauważył Buddy Hughes, przewodniczący NAHB i deweloper z Karoliny Północnej, rynek czeka na jeden kluczowy impuls: spadek kosztu kredytu. „Kupujący siedzą na rękach i czekają, aż raty hipotek choć trochę się obniżą” – podsumował.
Fed na celowniku
W tej układance wszystkie oczy zwrócone są na Rezerwę Federalną. Ekonomiści NAHB, w tym Robert Dietz, od dawna powtarzają, że Fed powinien wrócić do łagodniejszej polityki, bo mieszkalnictwo ma ogromny wpływ na całą gospodarkę i inflację. Każdy miesiąc z drogim pieniądzem to kolejne opóźnienia w budowie, a tym samym mniej dostępnych domów w przyszłości.
Patrząc na mapę, nie wszędzie jest tak samo źle. Na północnym wschodzie USA indeks HMI wynosi 44 – co prawda też poniżej neutralnego poziomu 50, ale to wciąż lepsze nastroje niż w pozostałych częściach kraju. Najgorzej radzi sobie Zachód, gdzie notowanie spadło do 24 punktów, co odzwierciedla wyjątkowo słaby rynek Kalifornii i sąsiednich stanów.
W sierpniu 37% deweloperów zdecydowało się na obniżki cen, co stanowi minimalny spadek względem lipcowych 38%. Ten wskaźnik od trzech miesięcy krąży właściwie w tym samym przedziale – 37–38%. Sama skala przecen nie zmienia się od wielu miesięcy: średnio 5% od listopada ubiegłego roku, bez względu na to, czy rynek przyspiesza, czy hamuje.
Co innego widać jednak w polityce promocyjnej. Tu aż 66% firm posłużyło się w sierpniu różnego rodzaju zachętami sprzedażowymi, podczas gdy miesiąc wcześniej było to 62%. To najwyższy wynik od czasów pandemii. Cały obraz rynku daje HMI tj. cykliczne badanie prowadzone przez NAHB od ponad czterech dekad. Jego zadaniem jest mierzenie nastrojów deweloperów budujących domy jednorodzinne. Co pokazuje?
Sprzedaż siada
Respondenci oceniają bieżące wyniki sprzedaży i prognozy na pół roku do przodu, wybierając między określeniami „dobre”, „przeciętne” albo „słabe”. Osobny blok pytań dotyczy ruchu potencjalnych klientów w biurach sprzedaży – od „bardzo wysokiego” po „bardzo niskie”. Z odpowiedzi tworzony jest sezonowo korygowany indeks, w którym wartość powyżej 50 punktów oznacza, że optymiści przeważają nad pesymistami.
W sierpniu wskaźnik bieżących warunków sprzedaży obniżył się o 1 punkt i wyniósł 35. Z kolei oczekiwania co do sytuacji w nadchodzącym półroczu pozostały bez zmian na poziomie 43. Nieco lepiej wyglądał odczyt dotyczący zainteresowania ze strony kupujących – wzrósł o 2 punkty do 22, choć wciąż trudno mówić o solidnym popycie, skoro pozostaje to pułap bardzo niski.
Jeśli przyjrzeć się regionalnym, trzymiesięcznym średnim, obraz jest zróżnicowany. Na północnym wschodzie HMI spadł o 1 punkt do 44, na Środkowym Zachodzie wzrósł o 1 punkt do 42, na południu kraju obniżył się o 1 punkt do 29, a na zachodzie również spadł o 1 punkt, do 24.
Kilka słów od inwestora
Rynek nowych domów w USA utknął półtora roku temu i stoi w miejscu. Firmy budują, bo muszą, ale nie rozwijają skrzydeł. Kupujący są ostrożni, bo liczą, że w 2026 r. stopy będą już niższe. To swoisty „pat”. Nikt nie chce wykonać pierwszego ruchu. Czy to źle? Nie do końca. H
istoria amerykańskiego budownictwa pokazuje, że momenty stagnacji często przygotowują grunt pod nowy cykl wzrostowy. Tyle że cierpliwość inwestorów i deweloperów będzie wystawiona na próbę. Dopóki Fed nie da sygnału zmiany, rynek nieruchomości pozostanie miejscem dla wytrwałych, a nie dla niecierpliwych.