Jak przedstawia się sytuacja na rynku nieruchomości? Sprawie przyjrzeli się analitycy PKO BP, którzy swoje wnioski zawarli w raporcie „Potencjał popytowy drzemie w obniżkach stóp”. Tytuł sporo mówi, ale warto zajrzeć też do samego opracowania. Eksperci wskazują, co może się wydarzyć w sektorze, gdy NBP zacznie łagodzić politykę pieniężną. Popyt na mieszkania znowu wzrośnie?
Kredyty w Polsce są drogie. A nawet bardzo drogie
Raport PKO BP można podsumować następująco: nie jest to idealny czas na inwestycje w mieszkania. Jednym z głównych powodów są wysokie stopy procentowe, które sprawiają, że kredyty nie należą do tanich. To właściwie eufemizm – największy rodzimy bank podaje, że oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Polsce należy obecnie do najwyższych na kontynencie. Pod tym względem Polacy mogą zazdrościć Chorwatom, Belgom czy Hiszpanom.
Kredyty są drogie, więc popyt na mieszkania jest ograniczony. A skoro tak, inwestorzy nie mogą liczyć na to, że ich nieruchomości szybko zdrożeją. Inflacja nie szaleje już tak, jak parę lat temu, więc ludzie nie próbują na masową skalę chronić swoich oszczędności kupując mieszkania.
Wysokie stopy procentowe skutkują też relatywnie dobrym oprocentowaniem lokat bankowych. A to skłania ludzi do trzymania na nich środków. Eksperci PKO BP podali w raporcie, że nadwyżka depozytów nad kredytami gospodarstw domowych wynosi obecnie aż 500 mld zł. Oznacza to podwojenie w ciągu ostatnich trzech lat. Polacy wolą zatem trzymać pieniądze w banku niż inwestować środki w lokale.
NBP w końcu zacznie obniżać stopy procentowe. Kiedy?
Czy sytuacja może się zmienić? Oczywiście. Wystarczy, że NBP zacznie obniżać stopy procentowe. Część wspomnianych setek miliardów zł może wówczas popłynąć na rynek nieruchomości. Kiedy to nastąpi? Ekonomiści PKO BP zakładają, że do końca 2025 roku stopa referencyjna NBP zostanie obniżona o 75 pb. W tym scenariuszu do pierwszej obniżki dojdzie w lipcu i wyniesie ona 25 pb. Jednocześnie jednak analitycy banku zaznaczają, że powrót do bardzo niskich poziomów stóp procentowych (notowano je w latach 2015-2021) jest na razie „mglistą perspektywą”.
Mieszkania w Polsce są tanie? Ale raty dobijają klientów
Z analizy PKO BP wynika też, że ceny mieszkań w Polsce na tle innych krajów europejskich pozostają… relatywnie niskie. Wzrost cen w ostatnich latach (2018-2023) był zbliżony do tych notowanych np. w Czechach. Ale już na Węgrzech lokale drożały bardziej w omawianym okresie. W krajach rozwiniętych wyglądało to inaczej – we Francji czy Danii ceny poszły do góry nieznacznie, we Włoszech ceny nawet spadły. Niektórzy stwierdzą, że mieszkanie jest na Zachodzie prawem, nie towarem.
Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. W analizowanym okresie udział przeciętnej raty kredytu mieszkaniowego w przeciętnym wynagrodzeniu netto wzrósł z blisko 50 proc. do 80 proc. Pod tym względem Polska czy Węgry wyróżniają się negatywnie. Zdecydowanie lepiej wygląda to w krajach rozwiniętych, gdzie rata kredytu nie dusi budżetów gospodarstw domowych.
Inflacja będzie spadać, złoty rośnie w siłę
Na koniec warto dodać, że według analityków Goldman Sachs RPP obniży stopy procentowe o 100 pb do końca br. Z ich prognozy wynika, że inflacja zacznie spadać od kwietnia. Przestrzeń do obniżek stwarza też silny złoty, który umacnia się zarówno wobec dolara, jak i euro. Dalsze zmiany w tym zakresie są jednak uzależnione w znacznym stopniu od tego, co wydarzy się za naszą wschodnią granicą.