Dane Głównego Urzędu Statystycznego z sierpnia 2025 roku jednoznacznie pokazują, że polski rynek nieruchomości przechodzi przez okres spowolnienia.
Aktywność deweloperów wyraźnie spada, co widać zarówno w liczbie rozpoczynanych budów, jak i w uzyskanych pozwoleniach. Eksperci, w tym analitycy z serwisu X.com, komentują te dane, starając się zrozumieć przyczyny i przewidzieć skutki tego trendu.
Słabnąca dynamika budownictwa deweloperskiego
Sierpniowe statystyki GUS są alarmujące. W porównaniu z sierpniem 2024 roku, liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli, spadła aż o 34,9%. To nie jest jednorazowy wstrząs, a kontynuacja trendu widocznego od kilku miesięcy. W ujęciu narastającym, od stycznia do sierpnia 2025 roku, rozpoczęto budowę o 15,8% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.
Jeszcze drastyczniej wygląda sytuacja w przypadku pozwoleń na budowę. W sierpniu ich liczba spadła o 38,1% rok do roku. Podobny spadek odnotowano w statystykach za okres od początku roku – deweloperzy uzyskali o 24,5% mniej pozwoleń niż w 2024 roku. Jak zauważa w swoim poście na platformie X.com Robert Ditrych, „rynek deweloperski w Polsce będzie wyglądał kompletnie inaczej w ciągu dekady. Jak widać, dostosowanie odbywa się szybciej niż zakładałem”. To pokazuje, że firmy ostrożniej podchodzą do nowych projektów, co jest sygnałem niepewności co do przyszłości.
Jednym z kluczowych powodów spowolnienia jest rekordowa liczba niesprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym, co potwierdzają dane z innych źródeł zewnętrznych. Deweloperzy nie chcą budować kolejnych lokali, skoro obecne czekają na nabywców. Inną przyczyną jest ogólne wyhamowanie koniunktury, które wynika z mniejszego popytu, ograniczonej zdolności kredytowej kupujących oraz rosnących cen materiałów budowlanych.
Ponadto rządowe inicjatywy mające na celu ukrócenie „flippingu” i spekulacji mogą przyczyniać się do spadku zainteresowania zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych. Co gorsza, planowana zmiana ulgi podatkowej, mająca na celu wspieranie zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie inwestowania, może przyczynić się do spadku atrakcyjności inwestowania w mieszkania.
Czego powinni spodziewać się kupujący?
Chociaż w sierpniu 2025 roku odnotowano wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o 16,1 proc. rok do roku), to są to inwestycje rozpoczęte w poprzednich, bardziej dynamicznych okresach. Trwające spowolnienie w zakresie nowych budów w przyszłości przełoży się na ograniczoną podaż. W dłuższej perspektywie, mniejsza liczba nowych mieszkań może prowadzić do wzrostu ich cen, nawet jeśli w krótkim terminie rynek może wydawać się stabilny.
Analitycy prognozują, że w 2026 roku ceny nieruchomości mogą powrócić do wzrostów, choć w wolniejszym tempie niż w rekordowych latach 2020-2022. Spadek stóp procentowych, który już się rozpoczął (zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, stopa referencyjna obniżyła się do 5,00%), może jednak zwiększyć zdolność kredytową i ożywić popyt. Według ekspertów z platformy mfinanse nie należy spodziewać się gwałtownego spadku cen. Zamiast tego, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest stabilizacja lub lekki wzrost cen, szczególnie w dobrze skomunikowanych lokalizacjach.