Wrzesień przyniósł na rynek nieruchomości długo wyczekiwane oznaki życia. Po dwóch latach nerwowej stagnacji i zamrożonego popytu deweloperzy znów zaczęli liczyć klientów, a nie tylko ratować płynność. Ale za ładnym wynikiem kryje się mniej spektakularna prawda. Na papierze wszystko wygląda nieźle. W sześciu największych aglomeracjach sprzedano w trzecim kwartale ponad 10,8 tys. mieszkań.
Złudzenia pękają?
W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu biura sprzedaży faktycznie zapełniły się po wakacjach – w niektórych przypadkach ruch był najwyższy od 2022 roku. Część ekspertów mówi nawet o „mini-boomie”. Tyle że to boom bardziej księgowy niż rynkowy. Nowa ustawa o jawności cen, która weszła w życie 11 września, wymusiła na deweloperach publikację realnych ofert.
Tym samym ujawniła transakcje, które wcześniej leżały w szufladach. Niektóre firmy, chcąc dostosować się do nowych wymogów, sztucznie zawęziły swoją ofertę, oznaczając część lokali jako „sprzedane”. Efekt? Statystyczny cud – sprzedaż w górę o kilkanaście procent, choć realny popyt wzrósł raczej umiarkowanie. Co więcej, dane deweloperuch.pl wskazują, że ceny transakcyjne nieruchomości w wielu miastach mogły być sporo niższe, od ofertowych. Tu przykład Wrocławia.
Nowa przejrzystość, stare problemy
Ustawa o jawności cen zmienia układ sił na rynku. Po latach, gdy katalogi mieszkań przypominały bardziej reklamówki niż twarde dane. Ale wreszcie można zobaczyć, ile naprawdę kosztuje metr w centrum, a ile na obrzeżach. Paradoksalnie jednak jawność nie spowodowała jeszcze wyraźnej korekty cen. W sierpniu i wrześniu zmieniło się aż 25 proc. ofert, ale bilans był niemal neutralny. Tyle samo lokali potaniało, co podrożało.
W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wciąż oscyluje wokół 18,4 tys. zł, w Trójmieście to około 17,2 tys., a we Wrocławiu – 15,3 tys. zł. Tylko w Łodzi widać wyraźniejszy spadek – o 2 proc. w kwartale, co czyni to miasto jedynym dużym rynkiem, gdzie ceny rok do roku 'oficjalnie’ się obniżyły.
To jednak marne pocieszenie dla tych, którzy liczyli na „wielki powrót dostępności mieszkań”. Kredyty są dziś tańsze niż rok temu, owszem – główna stopa NBP spadła o 1.25 p.p. od początku roku … Ale to wciąż za mało, by mówić o przełomie. Banki, pamiętające szał z czasów programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, ostrożniej oceniają ryzyko. A sami kupujący, nawet ci z dobrą zdolnością, patrzą w przyszłość z rezerwą.
Deweloperzy na hamulcu
Najbardziej wymowna jest jednak sytuacja po stronie podaży. W trzecim kwartale na sześciu głównych rynkach pojawiło się zaledwie 9,5 tys. nowych mieszkań. To jedną czwartą mniej niż kwartał wcześniej. To pierwszy od dwóch lat moment, gdy sprzedaż przewyższyła liczbę nowo wprowadzonych lokali. Deweloperzy zachowują się jak Buffett w czasie bessy – siedzą na gotówce, obserwują i czekają, aż mgła opadnie.
Nie chcą budować na siłę w sytuacji, gdy koszty wykonawstwa znów rosną, a legislacja zmienia się z miesiąca na miesiąc. W tle majaczy perspektywa nowych przepisów budowlanych – od 2026 roku każdy projekt będzie musiał uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Brzmi sensownie, ale w praktyce podniesie koszty i wydłuży procedury.
W tej branży o przetrwaniu decyduje elastyczność – zdolność do szybkiego cięcia kosztów i równie szybkiego uruchomienia produkcji, gdy rynek odbije. Polscy deweloperzy uczą się tego dopiero teraz.
Realne ożywienie czy iluzja poprawy?
Nie można zaprzeczyć, że rynek się rozruszał. Kupujący oszczędności tracić nie chcą, a inflacja, choć formalnie 3-procentowa, wciąż drenuje portfele. Mieszkanie czy dom – nawet drogie – pozostaje twardym aktywem, które można dotknąć, wynająć, a w razie potrzeby sprzedać.
Tyle że ten powrót popytu jest kruchej natury. Gdyby banki choćby zasugerowały podniesienie marż, a NBP wyhamował obniżki stóp, nastroje znów mogłyby się schłodzić. Rynek mieszkań nie jest dziś napędzany mocnymi fundamentami długoterminowymi. Dowód? W tym roku w Polsce mamy mniej rocznych dzieci, niż 80-latków. Demografia jest nieubłagana a kupujących w w przyszłości będzie ubywać.
Gra pozorów realnego wzrostu
Statystycznie ceny stoją w miejscu. Ale rzeczywistość jest bardziej zniuansowana. W segmencie popularnym, w dzielnicach oddalonych od centrum, pojawiło się więcej tańszych projektów – z myślą o kredytobiorcach, nie o spekulantach. Z kolei segment premium, szczególnie w Warszawie i Gdańsku, odnotował wzrost wycen, co sztucznie podbija średnią.
Efekt? Ceny nominalnie stabilne, lecz strukturalnie rozwarstwione. Na jednym końcu rynku – małe, kompaktowe mieszkania po 11 tys. zł za metr w Łodzi. Na drugim – mikroapartamenty w Warszawie, po 35 tys. zł/mkw. w przeliczeniu, bo za 11 metrów płaci się dziś niemal 400 tys. zł.
Warren Buffett mawiał, że dopiero odpływ pokazuje, kto pływał nago. W polskim rynku nieruchomości ten odpływ już widać – choć wciąż udajemy, że to tylko niższy poziom wody. Transparentność, taniejące kredyty i ożywienie popytu to dobra wiadomość.
Prawdziwą miarą stabilności będzie dopiero reakcja deweloperów w kolejnym roku. Czy odważą się znów budować na dużą skalę, czy raczej pozostaną w defensywie? Uważamy, że nieruchomości w dobrych lokalizacjach utrzymają wartość, ale setki tysięcy budowanych na prędce 'lokali w nowym budownictwie’ skazane jest na 'odpisy wartości’ w horyzoncie nie lat, a dekad.