Wysokie stopy procentowe skutecznie hamują nadmierny apetyt na nieruchomości w Polsce. Ten przy obecnym wzroście płac i całej gospodarki z pewnością byłby większy, gdyby nadal oscylowały wokół 0%. Kredyt pozostaje historycznie bardzo drogi. Rządzi 'klient gotówkowy’. W tym roku niemal na pewno nie dojdzie w tym aspekcie istotnych zmian. W grę prawdopodobnie wchodzi co najwyżej jedna obniżka stóp. Z kolei przyszły rok 2025 prawdopodobnie przyniesie wciąż podwyższoną inflację. Tym razem nie będzie tak łaskawego efektu wysokiej bazy, ponieważ inflacja w bieżącym roku pozostaje zauważalnie niższa. Szczególnie wiosna będzie oznaczała efekt bardzo niskiej bazy, sprzyjający przyszłorocznemu skokowi inflacji.
W obliczu braku systemowego kryzysu i istotnej recesji w Europie luzowanie polityki w NBP może być symboliczne. Co więcej, losy programu 'Mieszkanie na start’, który miał wesprzeć rynek, pozostają niejasne. Widzimy na horyzoncie pewne sygnały, które mogą sprzyjać spadkowemu momentum. Do programu Mieszkanie na Start zostaną wprowadzone pewne limity. Ich prawdopodobnym zadaniem jest 'ograniczenie’ negatywnego efektu politycznego. W kluczowych aglomeracjach Polski, przede wszystkim w Łodzi, ofert sprzedaży w ostatnim czasie mocno przybywa. Co za tym idzie, wpływ na ceny wydaje się tylko kwestia czasu. Dwupokojowe mieszkanie na Białołęce, w Warszawie, na popularnym portalu OLX wystawione ostatnio zostało za ok. 420 000 PLN.
Spadkowe momentum?
Ostatnie komunikaty sugerują, że w nowym, rządowym programie mieszkaniowym może zostać ustanowiony limit ceny za m2. Wciąż nic nie wiadomo o 'zaostrzonych’ (obniżonych) progach dochodowych, kwalifikujących do programu, ale może okazać się to kolejnym krokiem w kierunku 'złagodzenia’ efektu programu. Może być ciężko o znalezienie klientów na mieszkania po 15,000 – 20,000 za m2 (poczekajmy jednak na więcej informacji) – Program 'Bezpieczny Kredyt 2%’ w 2023 rozregulował rynek, który prawdopodobnie podążyłby drogą korekty cenowej (choć raczej w ograniczonej skali do sąsiednich Niemiec).
Ale już go nie ma i jeśli program 'Mieszkanie na start’ okaże się dość restrykcyjny, ceny może czekać dłuższa korekta. – Kolejny czynnik niepewności stanowi wpływ imigrantów z Ukrainy. Potencjalny pokój w UA może oznaczać falę powrotu (w Polsce oficjalnie przebywa ponad 1 milion Ukraińców). Wciąż nie wiadomo też, co z przebywającymi na terenie Polski Ukraińcami w wieku poborowym, którzy mają być 'wciągnięci’ do ukraińskiego wojska.
Zapomnielibyśmy o kolejnym czynniku. Jest nim koszt alternatywy (dobrze płacące obligacje = mniej stresu) hamujący a) kapitał inwestycyjny b) wydatki konsumenckie (budowa oszczędności). Co także istotne, marże brutto / netto deweloperów pozostają historycznie wysokie (jest z czego schodzić). A co Wy uważacie na temat obecnej relacji popytu do cen na rynku nieruchomości? Nie zapominajmy, że mówimy o gospodarce z dwucyfrowym wzrostem płac realnych i rekordowym jak na Stary Kontynent wzrostem PKB. Bogacenie się społeczeństwa stanowi wciąż istotny rynkowy motor (który jednak zawęża się do głównych aglomeracji).